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投资分析
负资产归零:港市排毒完毕,恭喜世纪广场

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-11-03 13:16:22点击4703


导读:
     ■香港第三季负资产住宅跌至152宗
     ■香港负资产归零,楼市排毒期结束
     ■市场理性回归,房价稳中上升
     ■趋靠港市向旺:鸿隆·世纪广场将进一步拔高
正文:


■香港第三季负资产住宅跌至152宗

以香港楼市镜鉴深圳楼市,一直是房地内参www.BANQ.cn分析研究的重要线索。而事实上,从过往经验来看,香港楼市已成为内地楼市较为准确的参照物,无论是在危机时刻还是稳健阶段,如今我们也同样正走在他们原先已走过的路上。

其中,港人对负资产并不陌生,十年前亚洲爆发金融风暴后,无数中产阶级一夜间沦为负资产。紧接着面临经济衰退,失业潮滚滚而来,这些都给港人留下了很深的伤痛记忆。然而,随着近几年香港经济复苏,楼市回稳,负资产不断减少。

11-1房地内参www.BANQ.cn最新获悉,香港2010年第三季,负资产住宅按揭贷款数量由上一季的310个,减少至152个,按季减少158个,下跌51%。于2010年9月底,负资产住宅按揭贷款涉及的金额由6月底的5亿港元(人民币4.3亿),减少至2亿港元,按季减少3亿港元,下跌60%。

■香港负资产归零,楼市排毒期结束

同时,负资产住宅按揭贷款的无抵押部分维持在1亿港元左右。拖欠三个月以上贷款所占比率到六月底更是达到0%的记录,这说明香港负资产已归零。而随着香港私人住宅楼价持续向上,逐步迫近九七年高峰。

预计2010年第4季负资产宗数将跌至一百宗以下的水平,而涉及未偿还贷款金额相应跌至1亿元以下的水平。其外,资料显示,2010年9月香港城市指数CCI估计约有82点,较6月的79.01点,上升约3点。预期2010年12月的CCI将会继续上升,约有87点的水平。

以上数据反应香港楼市已趋于稳健发展,市场前景良好,市民的购买力提升,持有物业稳定。而从负资产归零来看,房地内参www.BANQ.cn认为,这是香港自1997年高峰后,香港楼市排毒期结束的有利标志。

■市场理性回归,房价稳中上升

因为,负资产是楼市投资客、自用客出现账面亏损最直接的表现。在市场中,当物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼房按揭),就会出现负资产。比如说,某人有一套房市价为90万元,而他欠的按揭贷款和利息却高达100万元,那么他的负资产率就是10%。

这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生,而也就意味着楼市整体已出现较大震动、不安因素增多。此时,持有物业者,只能选择断供,通过抛售、出货,重新购得市值较低的物业,以降低资金的亏损幅度。而这样一来,会导致市场出现全民不理性的抛盘现象。

从而使市场交易大幅收缩,房价大跌,楼市陷入困境。而一旦交易萎缩、大量抛盘,市场就动荡不安,人们的各种经济活动都将受影响。然而,如今数据表明,香港负资产归零,也就表明房价稳定,经济向好,楼市畅旺。不理性抛盘基本消除,楼市排毒完毕,由此,市场理性回归,房价只会稳中上升。

■趋靠港市向旺:鸿隆·世纪广场将进一步拔高

事实上,香港楼市在经过一段漫长的调整期后,已逐步净化优良,如今香港楼市气氛畅旺,市场对新盘反应踊跃,房价在持续向上。在加上,海外投资资金的稳定,例如美国经济危机,国家救市已经差不多,因此美国不会从香港抽资金回去救市。

那么,综上所述,香港楼市有了充裕的流动资金,有了理性的投资环境,房地内参www.BANQ.cn认为,香港房价不仅很难下跌,并且还有不断向上的趋势。那么,对于内地房地产市场,无不是一个有利的驱动力。

香港向旺,紧邻的深圳也必将趋靠于港市,这样一来,作为投资产品(非名用品),将最先受到刺激,商用物业(商办、商铺)势必还将有一股向上的动力。其中,作为罗湖唯一的甲级商办,面积不大且位置成熟地段的鸿隆·世纪广场,租赁流通性强、现金流稳定,唯一性较强,因而还将进一步受到市场的拔高。(03)


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