导读：
■爆料！万科可能已经获得在深圳建面最大的项目？
■布吉金稻田片区更新单元规划
一、项目概况
二、布吉金稻田片区项目规划指标
■布吉金稻田片区概况
一、片区发展目标、功能定位、规划控制要求和分期实施策略
二、改造控制：未来片区将不再零星开发
三、片区道路交通分析
(一)对外交通联系：将形成罗岗片区中南路网
(二)道路系统：将增加支路网密度
(三)步行系统：地铁人行通道与建筑物地下空间相连通
(四)静态交通：地下车库可联通
四、土地利用分析：多种功能组合
五、公共配套设施分析
正文：
■爆料！万科可能已经获得罗岗金稻田片区项目----万科在深圳建面最大的项目？
布吉罗岗的海轩广场已确认为万科所收购，拟名为“万科红”，并即将入市面世。值得注意的是，此次是万科第一次进入布吉，是万科扩大深圳战略版图，开拓布吉市场的第一步。据房地内参www.BANQ.cn了解，万科未来在布吉片区至少还有两个项目的开发计划。
而据房地内参推测，目前位于万科红东侧布吉罗岗金稻田片区的更新单元，可能就是万科其中一个项目。但再向万科询问核实时，万科并没有明确回答，既不否认，也不承认，使得此事更加神秘。但从地块面积之大，地块地段位置来看，十有八九是万科的项目。
倘若真是万科获得这块地，那么这将是万科在布吉的第二个项目，且与万科红之临近，成行成势，助于发展。而倘若不是万科拿下，作为临近地块有更新改造单元，对于万科红来说，也是一件好事。改造后的地块将进一步提升万科红的周边环境。而本项目如果收购成功，将是万科在深圳建面最大的项目。
■布吉金稻田片区更新单元规划
一、金稻田片区改造项目概况
改造项目西临海轩广场、信义假日名城和理想新城，东临可园小区，南临规划南环路，规划翔鸽路和荣华路交叉穿过地块。改造项目总拆迁改造范围面积44.51万㎡，建设用地面积29.12万㎡。改造的现场时信义第三公馆8号楼，位于布吉街道罗岗信义荔山公园西侧。
该项目是龙岗宝安两区2004年10月28日以前自行展开的70个旧城旧村改造项目之一。该更新单元位于龙岗区布吉街道罗岗社区，在分区规划中位于深圳市中部物流组团。地铁5号线在此设置百鸽笼站。
深圳市中部物流组团的整体功能定位为：特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基地。依据全市标准分区，结合组团城市功能布局，将组团城市建设用地划分为3个大片区及32个小片区，每个分区制定不同的发展策略，该更新单元位于布吉中心区，其主导功能为综合配套及生活居住。组团规划中规划片区主要功能为居住用地。
二、布吉金稻田片区项目规划指标
该项目经济技术指标，更新单元面积为501653㎡，拆迁用地面积为445119㎡，建设用地面积为290643㎡(不含学校?绿地?道路广场及市政设施用地)，公共开放空间用地面积为14600㎡(建设用地的5%)。
项目总建筑面积为1194850㎡，其中其中住宅面积为878540㎡(含保障性住房67450㎡)，商业面积为188700㎡，商务公寓为73700㎡，商务办公为28300㎡，其他配套设施为25610㎡。
另外规划地下商业建筑面积为22000㎡(该部分建筑面积不计入容积率)。项目整体容积率为4.10，覆盖率为 43%，绿地率为25%，规划人口为28113人，停车位7185个。
分地块指标一览表
|
地块编号
|
用地性质
|
用地代码
|
用地
面积
（㎡）
|
容积率
|
建筑
面积
（㎡）
|
商业建筑面积
（㎡）
|
商务公寓建筑面积（㎡）
|
商务办公建筑面积（㎡）
|
居住建筑面积（㎡）
|
配套建筑面积
（㎡）
|
地下商业建筑面积（㎡）
|
覆盖率（%）
|
绿地率(%)
|
建筑限高（m）
|
配建车位
|
配套设施项目名称
|
|
A-01
|
商业性办公用地+二类居住用地+商业用地25
|
C2+R2
+C1
|
43736
|
4.0
|
174950
|
15000
|
52300
|
28300
|
71800
|
7550
|
5000
|
40
|
25
|
100
|
1004
|
9班幼儿园、垃圾收集站、居住地区级文化站、邮政所
|
|
B-02
|
二类居住用地
|
R2
|
24945
|
4.0
|
99800
|
18500
|
10100
|
-
|
66900
|
4300
|
-
|
40
|
25
|
100
|
573
|
9班幼儿园、社区健康服务中心、居住小区级文化室
|
|
B-02
|
二类居住用地
|
R2
|
36456
|
4.1
|
148200
|
23000
|
_
|
-
|
123740
|
1460
|
7000
|
50
|
25
|
100
|
880
|
垃圾收集站、社区肉菜市场、社区警务室、社区服务站、社区体育活动场地、公共厕所、社区居委会
|
|
B-03
|
环卫设施用地
|
U5
|
600
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
垃圾转运站
|
|
B-04
|
交通设施用地
|
U2
|
3000
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
公交首末站
|
|
B-05
|
广场用地
|
S2
|
3000
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
170
|
与B—04地块下空间结合，设置社会公共停车场（库）
|
|
C-01
|
公共绿地
|
G1
|
57242
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
公共厕所
|
|
C-02
|
二类居住用地
|
R2
|
16009
|
4.2
|
67250
|
20000
|
_
|
-
|
47250
|
-
|
-
|
60
|
25
|
120
|
404
|
-
|
|
D-01
|
二类居住用地
|
R2
|
20491
|
4.0
|
81950
|
12000
|
_
|
-
|
65700
|
4250
|
-
|
35
|
25
|
100
|
466
|
12班幼儿园，社区肉菜市场、垃圾收集站、社区体育活动场地
|
|
D-02
|
二类居住用地
|
R2
|
14482
|
4.0
|
57950
|
10000
|
_
|
-
|
47950
|
-
|
-
|
35
|
25
|
100
|
348
|
-
|
|
D-03
|
教育科研用地
|
GIC5
|
20200
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
27班九年一贯制学校
|
|
D-04
|
环卫设施用地
|
U5
|
800
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
再生资源回收站
|
|
D-05
|
其他市政公用设施用地
|
U8
|
6100
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
消防站
|
|
D-06
|
供应设施用地
|
U1
|
4100
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
变电站
|
|
D-07
|
生产防护绿地
|
G2
|
1202
|
_
|
_
|
_
|
_
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
防护绿地
|
|
E-01
|
二类居住用地
|
R2
|
94966
|
4.4
|
417850
|
70000
|
11300
|
-
|
331850
|
4700
|
10000
|
45
|
25
|
120
|
2479
|
社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区服务站、社区居委会、社区警务室、社区体育活动场地、邮政所
|
|
E-02
|
二类居住用地
|
R2+C1
|
33868
|
3.8
|
128700
|
19000
|
_
|
-
|
106350
|
3350
|
-
|
30
|
25
|
100
|
752
|
公共厕所、垃圾收集站、12班幼儿园、环卫工人作息站
|
|
F-01
|
二类居住用地
|
R2
|
5690
|
3.2
|
18200
|
1200
|
_
|
-
|
17000
|
-
|
-
|
40
|
25
|
100
|
109
|
-
|
■布吉金稻田片区概况
一、片区发展目标、功能定位、规划控制要求和分期实施策略
该地区的发展目标是：从城市整体角度出发，结合产业转型和轨道交通等重大设施建设，通过适当的旧城改造，将罗岗地区逐步发展成为空间布局优化，配套设施齐全，文化产业集聚发展、生活服务功能完善的现代化城区。地区的功能定位是：中部物流组团以发展文化产业为主导的综合居住片区。
该次规划根据上层次规划和该更新单元特点，该项目为更新单元改造项目，需配备保障性住房67450㎡。规划占建设用地5%的公共开放空间，面积不小于14600平米。该项目为历史遗留项目，前期已有开发意向主体进行运作，根据各自运作用地范围，分为北片区、中片区、南片区。结合各开发主体前期工作，该更新单元集中一次性开发。
二、改造控制：未来片区将不再零星开发
该片区为旧区重建改造地区 ，规划将以“完善功能、提升服务水平”为中心，优先解决片区的交通、配套和环境问题，严格控制片区的居住人口和居住用地规模，形成文化产业发达、居住环境舒适的片区。
为了在商业开发与公共利益之间取得平衡，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状保留和已获准的建筑项目，该片区将不再零星开发改造。本着共同贡献的原则，作为更新改造的“捆绑单元”不仅应承担该地块改造后所需落实的小区级公共配套设施项目，同时，也应与地块同步完成其周边市政道路上的现状建筑的拆迁工程，以保证道路等市政工程和地块的改造开发同步实施。
该更新单元在法定图则涉及到07-21地块部分用地、07-22、11-10、11-11、11-12、11-13、13-04、13-05、13-06、13-07、 13-09、13-13、13-14、13-15、14-06地块部分用地、14-09、14-10、14-11及15-06等地块，分别位于捆绑单元F、 捆绑单元H、捆绑单元 I、捆绑单元 K中。
[罗岗地区]、[南岭一求水山地区]法定图则中相关指标一览表
|
地块编号
|
用地代码
|
用地性
质（一类）
|
用地面积（㎡）
|
容积率
|
绿地率（%）
|
配套设施名称
|
备注
|
土地利用相容性规定
|
|
二类用
地性质
|
三类用
地性质
|
|
07-21
|
R2
|
二类居住用地
|
25634
|
2.8
|
30
|
垃圾收集站，9班幼儿园
|
规划、整体改造重建，与07-20、07-22捆绑改造。
|
|
|
|
07-22
|
C1
|
商业用地
|
18102
|
2.8
|
20
|
邮政所
|
规划、整体改造重建，与07-20、07-21捆绑改造。
|
|
|
|
11-10
|
S3
|
社会停车场用地
|
2751
|
|
|
|
规划、整体改造重建，与11-11、11-12、11-13捆绑改造
|
|
|
|
11-11
|
G1
|
公共绿地
|
8382
|
|
85
|
公共厕所
|
规划、整体改造重建，与11-10、11-12、11-13捆绑改造。
|
|
|
|
11-12
|
R2
|
二类居住用地
|
31318
|
2.8
|
30
|
9班幼儿园一所（用地面积大于3000㎡），社康中心
|
规划、整体改造重建，与11-10、11-12、11-13捆绑改造。
|
|
|
|
11-13
|
R2
|
二类居住用地
|
37687
|
2.8
|
30
|
垃圾收集站、社区警务室、肉菜市场、社区服务站
|
规划、整体改造重建，与11-10、11-12、11-13捆绑改造，地块开发时，应增设向公众开放的，通过性的人行步道。
|
|
|
|
13-05
|
G1
|
公共绿地
|
42428
|
|
80
|
公共厕所一所
|
规划、整体改造重建，与13-06、14-06、14-07捆绑改造，地块开发时，应增设向公众开放的，通过性的人行步道。
|
|
|
|
13-06
|
C3
|
服务业用地
|
3473
|
1.8
|
25
|
|
规划、整体改造重建，与13-05、14 -06、14-07捆绑改造，地块开发时，应增设向公众开放的，通过性的人行步道。
|
|
|
|
13-07
|
M1
|
一类工业用地
|
16009
|
|
|
|
维持现状，如需改造，应与13-15、14-09捆绑。
|
|
R2
|
|
13-09
|
R3
|
三类居住用地
|
18866
|
|
|
|
维持现状
|
R2
|
|
|
13-15
|
M1
|
一类工业用地
|
29541
|
|
|
|
|
|
|
|
13-13
|
GIC2
|
文化设施用地
|
14990
|
|
|
|
规划
|
|
|
|
13-14
|
U1
|
供应设施用地
|
4104
|
|
|
变电站
|
维持现状，如需改造，应与13-07、14-09捆绑。
|
|
R2
|
|
14-06
|
R2
|
二类居住用地
|
13358
|
2.8
|
30
|
|
规划、整体改造重建，与13-05、13-06、14-07捆绑改造，地块开发时，应增设向公众开放的，通过性的人行步道。
|
|
|
|
14-09
|
M1
|
一类工业用地
|
68493
|
|
|
|
维持现状，如需改造，应与13-07、13-15捆绑，并配套一所27班九年一贯制学校。
|
|
R2
|
|
14-11
|
U8
|
其它市政设施用地
|
6097
|
|
|
消防站
|
规划、整体改造重建。
|
|
|
|
14-10
|
U52
|
环卫设施用地
|
4150
|
|
|
再生资源回收站
|
规划、整体改造重建。
|
|
|
|
15-06
|
R2
|
二类居住用地
|
33868
|
2.8
|
30
|
垃圾收集站、公共厕所一所、6班幼儿园一所。
|
规划
|
|
|
|
09-09
|
R2
|
二类居住用地
|
5697
|
3.2
|
0
|
|
规划（南岭一求水山地区法定图则）
|
|
|
三、片区道路交通分析
(一)对外交通联系：将形成罗岗片区中南路网
该更新单元位于罗岗片区南侧，罗岗片区内部城市主次干道交通网络密集，另辅以支路密度较高，整体呈方格网式布局，更新单元交通可达性高，交通条件优越，内部各街道之间衔接良好。
目前，罗岗片区正在实施的交通项目有：翔鸽路的建设；规划罗岗路南端(即现状禾坑路)的改造；深惠路改造；地铁3号线建设；地铁5号线建设。正在实施的交通项目对该片区交通状况无法产生根该改变，尤其是轨道交通5号线建设完成后百鸽笼站点无相应道路及设施与之对接。
通过该项目建设，可打通南环路西侧，与金稻田路相接，加强与布吉关口，罗湖片区的联系；可完成翔鸽路的建设；可与项目西侧城市更新项目结合，打通惠康路西侧；可完成荣华路的建设；地块内部可形成支路网，完成对地铁的接驳；增加一处公交首末站。
通过该项目的实施，该片区交通状况可得到较大改善，罗岗片区中南部路网基本形成，地铁5号线效益将充分发挥。
(二)道路系统：将增加支路网密度
为避免对城市干道的交通产生影响，该次规划利用地块内部的支路网系统来组织更新单元的交通流线。机动车开口设置在支路上。考虑到居住区内不同交通功能要求，形成安全、便捷的交通系统，需增加支路网密度，减少干道交通压力。
在重要节点处设置交通信号灯，进行渠化设计，提高交通通行效率，减小对周边道路的影响。提高道路通行能力，满足该片区未来的交通需求。
居住小区内建筑物正面出入口不宜设置在惠康路，翔鸽路及南环路上，在居住小区内规划消防环路，满足消防要求。更新单元内车行交通主要依托各级城市道路。各地块内部在满足消防要求的前提下，停车绝大部分采用地下停车方式。
(三)步行系统：地铁人行通道与建筑物地下空间相连通
该次规划在步行系统的设计上按照功能分区做到各功能区人车分流，在各自的功能区内部设置独立的步行交通系统，在重要区域组织二层以上裙房人行公共空间。步行系统的设计要满足可达性，并考虑与建筑外环境空间的设计结合。结合地铁出入口与商业综合体设置，将地铁人行通道与建筑物地下空间相连通，方便居民购物出行的需要,同时提升周边物业商业价值。
步行路线组织将地铁出入口，商业设施，广场，公共开放空间，主要绿化公园节点串联起来，步行流线与车行流线交叉时可采用人行天桥或者利用商业建筑内部提供人行过街通道予以解决。
允许在A-01与B-02地块之间跨越惠康路设置人行通道，在B-05与C-01地块之间跨越荣华路设置人行通道，在C-02与E-01地块之间跨越翔鸽路设置人行通道，在E-01与E-02地块之间跨越创作路设置人行通道，人行通道建设需满足公共性及全天候开放性。人行通道的建设有助于完善整个更新单元的人行交通系统，同时与公交首末站及地铁出入口的接驳更为便捷。
(四)静态交通：地下车库可联通
停车方式主要考虑地下停车，部分临时停车为地上停车，既节约地面空间，提供较多公共活动空间，又合理用地下空间。居住部分为地下停车，商业部分为地下停车与地上停车相结合。另外商住用地中，商业和居住停车设施实施共享，达到静态交通组织优化及高峰停泊期间的调峰作用。
多个相邻地块由同一主体进行开发，允许建设跨越次干道以下(含次干道)的联系相邻地下车库之间的通道，通道应满足道路及市政道路建设要求。在该更新单元中，B-01、B-02、B-04、B-05地块之间地下车库可联通，C-02、D-02地块之间的地下车库可联通，E-01、E-02之间的地下车库可联通。通道设置有助于减少地下停车场出入口的数量，利于组织地块对外交通，提高地下空间利用效率。
更新单元基地内部依据《深圳市城市规划标准与准则》规划停车位共7015个，另该更新单元安排公共停车场一处，提供170个车位，共安排车位7185个。
四、土地利用分析：多种功能组合
该次更新规划考虑到该更新单元的特殊性及实际操作的难度，结合城市功能的需要，上层次规划解读来确定该更新单元的用地性质，开发强度和设计条件。该更新单元的土地性质为二类居住用地、商业性办公用地+二类居住用地+商业用地、公共绿地、道路广场用地、市政公用设施用地。
|
用地汇总表
|
|
序号
|
用地代号
|
用地名称
|
面积（公顷）
|
比例
|
|
1
|
R2
|
二类居住用地
|
24.69
|
49.21
|
|
2
|
C2+R2+C1
|
商业性办公用地+二类居住用地+商业用地
|
4.37
|
8.71
|
|
3
|
GIC
|
政府社团用地
|
2.02
|
4.03
|
|
4
|
S
|
道路广场用地
|
11.79
|
23.50
|
|
5
|
U
|
市政公用设施用地
|
1.46
|
2.91
|
|
6
|
G
|
绿地
|
5.84
|
11.64
|
|
合计
|
50.17
|
100
|
五、公共配套设施分析
根据2004年4月1日实施的《深圳市城市规划标准与准则》(深标2004(53)号，规划小区级配套设施要求，设置相应规模的公共配套设施。教育配套设施方面，在更新单元西南部规划一所27班九年一贯制学校。
该更新单元内规划公交首末站、消防站?再生资源回收站、垃圾转运站及变电站各一处。该更新单元内规划广场用地一处，占地3000㎡,与公交首末站地下空间结合，附建地下停车场，提供公共停车位170个。（06）
公共配套设施一览表
|
设施类别
|
项目名称
|
数量
|
所在
地块号
|
建筑面积
（㎡）
|
占地面积
（㎡）
|
|
教育设施
|
27班九年一贯制学校
|
1
|
D-03
|
——
|
20200
|
|
9班幼儿园
|
2
|
A-01
|
2400
|
2700
|
|
B-01
|
2400
|
3000
|
|
12班幼儿园
|
2
|
D-01
|
3200
|
3600
|
|
E-02
|
3200
|
3600
|
|
医疗卫生设施
|
社区健康服务中心
|
2
|
B-01
|
400
|
——
|
|
E-01
|
1000
|
——
|
|
文娱设施
|
文化站
|
1
|
A-01
|
5000
|
——
|
|
居住小区级文化室
|
2
|
B-01
|
1500
|
——
|
|
E-01
|
3000
|
——
|
|
体育设施
|
社区体育活动场地
|
3
|
B-02
|
——
|
1500
|
|
D-01
|
——
|
1500
|
|
E-01
|
——
|
3000
|
|
行政管理与社区服务设施
|
社区警务室
|
2
|
B-02
|
50
|
——
|
|
E-01
|
50
|
——
|
|
社区服务站
|
2
|
B-02
|
200
|
——
|
|
E-01
|
300
|
——
|
|
社区居委会
|
2
|
B-02
|
100
|
——
|
|
E-01
|
200
|
——
|
|
商业设施
|
社区肉菜市场
|
2
|
B-02
|
1000
|
——
|
|
D-01
|
1000
|
——
|
|
电力设施
|
变电站
|
1
|
D-06
|
——
|
4100
|
|
邮政设施
|
邮政所
|
2
|
A-01
|
100
|
——
|
|
E-01
|
150
|
——
|
|
道路交通设施
|
社会停车场
|
1
|
B-05
|
——
|
3000(含170个公共停车位)
|
|
公交场站
|
1
|
B-04
|
——
|
3000
|
|
环卫设施
|
垃圾收集站
|
4
|
A-01
|
50
|
——
|
|
B-02
|
50
|
——
|
|
D-01
|
50
|
——
|
|
E-02
|
50
|
——
|
|
公共厕所
|
3
|
B-02
|
60
|
——
|
|
C-01
|
80
|
——
|
|
E-02
|
80
|
——
|
|
环卫工人作息站
|
1
|
E-02
|
20
|
——
|
|
垃圾转运站
|
1
|
B-03
|
——
|
600
|
|
再生资源回收站
|
1
|
D-04
|
——
|
800
|
|
防灾减灾设施
|
消防站
|
1
|
D-05
|
——
|
6100
|
建设用地空间控制图
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《深圳市中部物流组团分区规划[布吉、平湖、横岗]2005-2020》土地利用规划图
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土地利用规划图（局部）
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法定图则土地利用规划图
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人行系统分析图
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车行系统分析图
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土地利用规划图
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