导读：
     ■三亚陷入危机：土地告急！
     ■三亚用地紧缺，政府频出政策挽救
     ■三亚土地告急数据实证
       一、可供建设用地不过20万亩，不及一个南山区
       二、人口膨胀，十年人口涨幅将为31.4%
       三、主城区建设用地仅占18%，逐年萎缩
       四、海湾已无一线海景土地
     ■国际旅游岛建设，三亚湾稀缺海景受瞩目
     ■东和·中央海岸“绝版级”资源倍旺
正文：

■三亚陷入危机：土地告急！

就在今年1月海南传来打造为国际旅游岛的喜讯后，面对火爆的市场需求和海洋资源的稀缺，海南三亚又陷入了另一场危机：土地告急！如今，三亚市政府正想尽办法找地，并借国际旅游岛的建设机遇，促进城市快速更新。而位于三亚湾阳光海岸核心的东和·中央海岸将迎来崭新机遇。

最近，房地内参www.BANQ.cn获悉制定出台的《三亚市土地储备办法实施细则》，对此前的《三亚市土地储备办法》进行了细化和补充。其中明确指出，对收回闲置的国有划拨建设用地一律不给予补偿。

此后，三亚政府又传出消息，根据近日下发的《关于进一步严厉打击违法建设行为的通知》，三亚将成立“打击违法建筑领导小组”，进一步打击违法建设行为，对抢建的建筑物和抢种的作物一律不给予赔偿，并计划明年基本拆除全市违法建筑。

几乎同时，10月28日，被正式批准的《三亚市城市总体规划(2008~2020)》中传来消息，未来三亚城市发展总目标为：世界著名、亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市，中国生态文明建设的示范基地和宜居城市，海南省改革创新和城乡统筹试验示范区。

■三亚用地紧缺，政府频出政策挽救

结合以上三则消息，事实上，已经传达出如今三亚政府着力寻地、渴求发展的强力讯号。如今三亚出台对收回闲置的国有划拨建设用地的严厉政策，正是希望将从前建设于主城区的国有划拨建设用地，置换出去。

从前通过国有划拨的建设用地，已不再适合闹市区的发展，尤其是三亚如今发展亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市的整体发展，将他们迁走有利于腾出更多稀缺的主城区用地，进行“国际旅游岛”的规划。

同时，如今严厉打击违法建设，并计划明年基本拆除全市违法建筑的行为，也是政府欲盘活低效存量用地进行下一步开发的举动。由于三亚如今面临土地稀缺的严峻事实，而又为配合国际旅游岛的建设开发，向内寻地已迫在眉睫，也是必须采取的办法。

据了解，早在2003 年之前，三亚大量一线海景地已经集中全部出让。目前，三亚湾、亚龙湾和大东海已无一线海景土地，且三亚市市区土地供应已明显不足，土地供给已经边缘化，逐渐由海景转向非海景，市区转向郊区。可以说，三亚如今的用地状况，尤为紧缺。

■三亚土地告急数据实证

以下数据，将进一步证明三亚面临土地告急危机的情况：

一、可供建设用地不过20万亩，不及一个南山区

据房地内参www.BANQ.cn资料显示，三亚全市面积1919.58平方公里，如今可供开发的建设用地不过20万亩（133.3平方公里），占总面积的7%。其中，三亚主城区面积只有38平方公里，占总面积的比例不到2%，可供开发用地，更是微乎其微。

133.3平方公里的概念是什么，作为深圳的一个行政区，南山区总面积是167.05平方公里，比起三亚如今可供开发用地133.3平方公里，还大了33.75平方公里，也即使说，未来三亚可供开发的土地面积连一个南山区的面积都不及。

其外，1999—2010年，三亚市商品住宅用地占建设用地的比例为5%、31%、27%。以每年供应建设用地4000亩（2.67平方公里）的消耗速度计算，不出50年，三亚的建设用地将消耗殆尽。

二、人口膨胀，未来十年主城区人口涨幅为31.4%

其外，人口膨胀也将给三亚用地建设带来巨大压力。资料显示，到2010年年底三亚市市区建设用地规模为52平方公里，人均占地48.57㎡。届时三亚市全市总人口71万-79万，全市城镇人口将达到60万，主城区人口35万。

而在10月28日正式批准的《三亚市城市总体规划(2008-2020)》中，房地内参www.BANQ.cn了解到，预计2020年，三亚全市总人口将达到约84万人，其中城镇人口约63.5万人，中心城区人口约46万人，城市建设用地规模约68.8平方公里。

这就意味着三亚全市总人口将增长5-13万人，涨幅为6.3%-18%；城镇人口将增长3.5万人，涨幅为5.8%；中心城区人口将增长11万人，涨幅为31.4%。未来在三亚人口大幅增长的背景下，尤其是主城区，房地产建设用地压力将更为严峻。

三、2010三亚主城区建设用地仅占18%，逐年萎缩

据房地内参www.BANQ.cn了解，2005年，三亚全市土地总面积为1919.58平方公里，其中建设用地为147.77平方公里，占土地总面积的7.69%。到2010年年底，预计全市建设用地规模为196.63平方公里，较2005年增加48.86平方公里；2020年，建设用地规模为260.54平方公里，较2005年增加112.77平方公里。

其中，预计2010年、2020年中心城区建设用地规模分别达到35.34平方公里、39.18平方公里，将分别占全市建设用地总量的18%、15%。可见中心城区建设用地占比小，同时还将逐年缩小。未来，三亚主城区建设用地逐年萎缩的情况将越发严重。

而这将对主城区的房地产开发建设，带来较大影响。事实上，过速的房地产开发已给城市未来发展埋下巨大隐患。房地产开发要消耗大量不可再生的土地资源，进一步挤占城市未来生存发展的空间。

四、三亚湾、亚龙湾和大东海已无一线海景土地

09年，三亚土地市场成交量约为110万㎡，三亚土地成交面积较07、08年有较大幅度下滑，环比下滑40%左右。三亚的土地03年之前采用出让的方式，缺乏系统规划，大量一线海景地集中全部出让。目前，三亚湾、亚龙湾和大东海已无一线海景土地。

自03年采用招牌挂方式后，海坡地价由20万/亩（300元/㎡）剧升到105万/亩（1575元/㎡）。此后，04年地价增涨了21%；06年年均增涨了28%，由于大面积的土地供应量日趋减少，未来大盘项目将在市场中具有较大的规模竞争优势。

2009年初，受金融危机影响，开发商拿地热情大大降低，整个上半年土地成交量较少，大型项目的成交接近0。目前三亚市大面积地块供应较少，尤其是各项手续齐备的土地尤为稀缺，市场呈现供不应求的状况。这无使得三亚用地已亮红灯，土地告急是人们不得不正视的问题。

■国际旅游岛建设，三亚湾稀缺海景受瞩目

目前三亚房地产市区发展的空间已经不大，有朝琼海、五指山、陵水、保亭等城市开发的趋势。近两年，由于亚龙湾、大东海的土地开发资源已剩无几，所以三亚湾的开发更加令人关注。

三亚湾有着22公里的海岸线，其位置极其优越，海景资源更加稀缺，而资源的稀缺性决定楼价的走势。因此，目前三亚房价不会有大的波动，将会保持稳中有升。

事实上，如今在三亚建设国际旅游岛的规划指导下，对于中心城区提出了更高的要求，中心城区土地主要用于城市建设，保障城市政治、经济、文化、旅游和商贸服务业用地需求，优化海滨旅游度假用地布局，提升城市土地集约利用水平。

中心城区近期土地开发要按照“服务旅游、营造特色”的战略，进行旧城和城中村改造，提升城市旅游服务功能和水平。远期城市开发建设，体现“东拓西扩，南北联动”战略，逐步扩大辐射范围，落实用地控制规模。从而保障中心城区的建设档次与规模。

■东和·中央海岸“绝版级”资源倍旺

因此，如今三亚政策频出，正是希望在三亚已承受着人流与建设的承重负荷下，能统筹安排土地资源，严格土地审批程序，保证旅游设施的建设，保持适量的商品房开发，为城市的常用发展留有充分的余地。

否则，如今依旧保持目前这种房地产发展的迅猛态势，不仅造成寅吃卯粮，还势必给有限的城市承载力雪上加霜。而在三亚209公里的海岸上，三亚湾海岸线长度仅22公里、占1/10，是三亚的三大湾区中唯一与城市接驳的海湾。

而三亚湾中真正处于CBD范围内的海岸线不足5公里，真正在海湾核心的地段更是用米来计量。随着三亚土地告急、海岸资源稀缺，尤其是城市发展CBD内一线海湾土地稀少，目前几乎“绝地”的背景下，位于三亚CBD内一线海景的唯一新盘——东和·中央海岸，将因拥有真正的“绝版级”资源，而迎来全新发展机遇。（03）