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投资分析
东莞·万科城北片区’地解:琥珀郡近融化

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-11-18 11:23:46点击5666


导读:
       ■万科城北片区:东莞东部城市核心区
       一、东莞东部城市核心区
       二、常住人口密度远低于深圳大运新城
       ■55.5%超高绿地率:万科城东、南、西三面规划成绿地
       ■2大金融商地超深圳证券交易中心39%:万科城500米内、2万金融岗位
       ■全线公路网配置:万科城挂在国家干线上
       ■4处教育设施
       ■遭遇金融化是物业最幸福的事:琥珀郡近拥常平金融中心
正文:

■万科城北片区:东莞东部城市核心区

一、东莞东部城市核心区

常平虎岗高速和常黄公路交汇处的万科城,占地66万㎡、总建面44万㎡、容积率0.67,是万科在华南地区占地面积最大的楼盘,万科城北片区规划为常平新行政中心,与常平火车站一体成为东莞东部的城市核心区。

而与万科城紧邻着的就是常平镇万科城北片区,万科城介于片区的常黄路、新城大道之间,与万科城北片区之间仅一路之隔。根据规划,万科城北片区以广深铁路为界,西至山地,南至常虎高速公路,北至环城路,规划用地规模478.80万㎡。

二、常住人口密度远低于深圳大运新城

片区内规划总人口3.2万人,也就是说,整个片区内人口密度为3.2/478.8=67人/万㎡,也就是说每1万㎡的土地上仅有67人,人均占地面积达到478.8/3.2=149.625㎡。

这个数字与主要作比赛用地的深圳大运新城片区的人均占地面积61㎡相比,竟是2倍有余!根据规划,万科城北片区内的就业及配套服务人口按1.8万人来配置,包括了公共服务配套和教育科研服务配套等设施。

■55.5%超高绿地率:万科城东、南、西三面规划成绿地

绿地系统规划方面,片区内采用点状、带状、背景山体相结合的布局,绿地总用地面积为17.10万㎡。其中公共绿地面积为13.09万㎡,人均绿地面积达到7.27㎡。此外,在片区内的南北两侧,皆设有生产防护绿地。其实,纵观整个片区规划,房地内参www.BANQ.cn发现,一眼望去皆是大片的绿色。

也就是说,这一大片绿色全为绿化生态用地,计算之下,公共绿地加上生态用地,总面积竟然达到265.65万㎡,超过总规划用地面积的一半,比例高达55.5%。55.5%!这个数字,甚至比华侨城波托菲诺52.31%的绿地率还高,简直就是别墅级数字了。万科城与之紧邻,受用不少。

此外,房地内参www.BANQ.cn发现,除了万科城北部的万科城北片区的高生态规划外,万科城周边的东、南、西三面也都将规划成绿地,占地面积将超过百万㎡,也就是说,万科城周边都是绿化公园密集区。

■2大金融商地超深圳证券交易中心39%:万科城500米内、2万金融岗位

在万科城正北面486米处的B11地块(新城大道西侧),占地89510㎡,建面313285㎡,容积率3.5,规划中将作为金融商业用地,主要为综合市场、肉菜市场建筑面积30000㎡,包括了医疗门诊部、邮政所、社区文化室、警务室等,其余28万㎡都是金融用途。

同时,位于万科城北侧500米的A17地块(常黄路西侧),也将规划为金融商业用地,其占地11965㎡,建面35895㎡,容积率3.0。2大金融商业用地的总占地面积达到101475㎡、建筑面积约37万㎡,这是一个比较大的体量,按照15平米一个就业人口计算,单是这两处建筑就可以容纳2万人以上的就业人口。

也就是说,未来这里将出现行政办公楼、商业写字楼等,金融业、保险业、服务业等皆会进驻此地,成为整个片区内的商业、行政密集中心。2万人未来由此产生的经济辐射效应,将对万科城带来实质影响。37万㎡金融建筑相当于什么概念?新的深圳证券交易所营运中心建面才26.7万㎡!万科城北片区大了39%!

■全线公路网配置:万科城挂在国家干线上

根据规划,片区内设有3条主干道,分别是环城路、常黄路、新城大道;2条次干道,分别为常兴路、规划13号路;5条支路,分别为规划十六路、规划一路、利来路、金迪路、其他支路等。其中,万科城就在常黄路与新城大道之间,虎岗高速公路在其北侧穿过,交通便捷。

规划中片区内设有5个停车场,分别位于A08、A11、B05、C05、D04地块。其中A08地块在万科城西面700米处。同时B08地块设有公交站,在万科城北面900米处。

■4处教育设施

规划中的3所幼儿园分别位于B09、C06、D05三个地块上,其中B09地块就在万科城正北面800处,规划为一所12班制幼儿园,占地4858㎡,容积率为1.0;同时位于万科城正北面900米处的B03地块,规划为一所42班制小学,占地38739㎡,容积率1.0;

紧邻着的B04地块,占地5869㎡,规划为体育健身场地。此外,就在万科城东南面2公里处的D07地块,规划为教育科研用地,占地109861㎡、建面219722㎡、容积率2.0

■遭遇金融化是物业最幸福的事:琥珀郡近拥常平金融中心

如今,万科城已经进入到第6期--琥珀郡的开发销售阶段,琥珀郡地处万科城的北地块最安静的组团,是整个项目中位置最优越、最安静、容积率最低的地块,同时也是距离万科城北片区最近的地块。

而根据房地内参www.BANQ.cn资料显示,万科城·琥珀郡是整个项目最后的双拼别墅供应,仅74席。那么,万科城周边的公园密集地带、万科城北片区的金融商业、居住、教育科研等的规划,对万科城特别是琥珀郡更可直接受用。

尤其是常平的金融中心放到此地,尤其值得关注。金融业是附加值最高的产业,距离金融业、金融人口越近,物业的附加值得越高这是一条普世定律,万科城会否再次验证?(09)


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