导读：
■深圳仅有5个带住宅的综合体
■五大“深摩王”比标：星河时代、太古城、汇一城、摩尔城、幸福里
一、规模占地对比：星河·时代夺冠，太古城商业夺亚
二、项目类型：唯二中小户综合体更值得关注
三、交通条件：合正·汇一城具双重轨道优势综合体
四、地段区位：合正·汇一城占据未来10年发展优势
五、其他方面
■结论：深度城市化阶段，综合体住品最值得关注
一、罕见的“地铁+MALL+中心”：汇一城万人迷有道理
二、鹏达·摩尔城：稻草盖金猪
三、星河·时代：中国唯一别墅级综合体、容积率最低的综合体
正文：

■深圳仅有5个带住宅的综合体

城市综合体，集商务、住宅、酒店、展览、餐饮、文娱等于一体，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，具备多功能、高效率，被称为“城中之城”。最近，房地内参www.BANQ.cn研究范本库中，有四大综合体项目，包括星河·时代、宝能·太古城、鹏达·摩尔城、合正·汇一城，值得重点关注。

纵观深圳，大型的带住宅的城市综合体并不多，共有5个，它们是宝能·太古城（大小兼有）、星河·时代（别墅与高层大户）、华润·幸福里（纯大户）、合正·汇一城（中户）、鹏达·摩尔城（中小户），由于项目稀缺，其被房地内参称为五大“深摩王”。

在深圳版图上从左至右排序（如文后跟图），分别是合正·汇一城“西摩王”、宝能·太古城“南摩王”、华润·幸福里“东摩王”、星河·时代“中摩王”、鹏达·摩尔城“北摩王”。此篇，房地内参www.BANQ.cn将对五大“深摩王”进行全面分析，以供读者参考。

■五大“深摩王”比标

随着城市高速发展，生活节奏加快，城市综合体在一般住宅不具备全方位满足消费者需求的背景下迅速崛起，且地位不断攀升。而遗憾的是，深圳目前仅有五大带住宅的城市综合体，因而五大“深摩王”具备更强的可比性，五大“深摩王”比标如下：

一、规模占地对比：星河·时代夺冠，太古城商业夺亚

1、星河·时代：占地总159236㎡、总建面468090㎡，其中住宅17万㎡，集中型商业（龙岗COCO Park）8.2万㎡；
2、宝能·太古城：占地66112.37㎡、总建面43万㎡，其中住宅189740㎡、商业约10万㎡；
3、合正·汇一城：占地57000㎡，总建面331520㎡，其中住宅约169450㎡，商业约70000㎡；
4、鹏达·摩尔城：占地26681.88㎡、总建面130022.05㎡，其中住宅57151.32㎡，商业37141.75㎡，商业中心11283.95㎡；
5、华润·幸福里：占地14277㎡，总建面11万㎡，万象城建面18.8万㎡。

以上数据，就“五大摩王”项目占地而言，星河·时代当之无愧，位于榜首；其次是宝能·太古城，与此同时，其10万㎡的商业仅次于万象城18.8万㎡，同样排名第二；排名第三是合正·汇一城，若配合5.7万㎡的项目占地，及7万㎡建面的商业，合正·汇一城综合指标靠前。

二、项目类型：唯二中小户综合体更值得关注

1、星河·时代为别墅、高层大户；2、宝能·太古城覆盖类型全面，大中小兼有；3、合正·汇一城为中户，大部分单位在80㎡以上；4、鹏达·摩尔城为中小户；5、华润·幸福里为纯大户。

由此可知，星河·时代是深圳目前唯一带别墅的城市综合体；合正·汇一城、鹏达·摩尔城是深圳目前唯二的纯中小户城市综合体。而幸福里、太古城住宅基本已卖完，剩的货量极少。

房地内参www.BANQ.cn认为，就创新而言，星河·时代的别墅综合体开创了深圳先河，将综合体档次再次拔高，对于财富人士，是一大利好，对于尖端人士来说，这是仅有的综合体新豪机会。

就综合体的实用性而言，中小户的合正·汇一城、鹏达·摩尔城，面积适中，实用性强，总价趋中，更能虏获大多数消费者的芳心。

事实上，尤其是在深圳这个行者与行商之城，年轻化群体居多，出行半径大，活动频率高，而这部分群体恰恰对面积适中，灵活性强的中小户更具青睐，随着深圳第三产业越来越发达、工作节奏越来越快，调整心情、更换环境的需求越来越大，行者队伍还将扩大。由此合正·汇一城、鹏达·摩尔城，值得重点关注。

三、交通条件：合正·汇一城具双重轨道优势综合体

1、星河·时代：距离3#地铁（大运线）的大运站在400米以内，属于地铁口综合体；
2、宝能·太古城：其下沉式商业广场与2#地铁无缝接驳，是地铁连体综合体；
3、合正·汇一城：1#地铁上盖物业，与1#地铁无缝隐形接驳（从项目商业内可直接抵达地铁站），同时还有11#、穗莞深高铁的辐射；
4、鹏达·摩尔城：3#地铁南联站就在项目楼下，并有风雨连廊（总投资2000万）将地铁站与项目相连，地铁与综合体无缝连接；
5、华润·幸福里：属于1#地铁口物业，但距地铁口有一段距离，不是无缝连接。

首先，作为地铁口综合体肯定不如地铁连体综合体更便捷，价值更高，因此鹏达·摩尔城、宝能·太古城、合正·汇一城都属于地铁连体综合体，十属难得。而合正·汇一城在此基础上，更做到了无缝无痕连接，即隐形连接。

比起摩尔城外露的无缝风雨连廊，合正·汇一城商业MALL的底层与地铁站对接，不用走到室外，在商业内部就可直接搭乘地铁，这恐怕是十分罕见的。其外，合正·汇一城还有穗莞深高铁、11#地铁辐射，因此是深圳唯一拥有1#地铁、穗莞深高铁、11#地铁的双重轨道优势、与地铁隐形连接的综合体。

四、地段区位：合正·汇一城占据未来10年发展优势

星河·时代、鹏达·摩尔城同位于龙岗中心区；2、合正·汇一城位于宝安中心区；3、宝能·太古城位于深圳湾口岸片区；4、华润·幸福里位于罗湖区。

就地段区位，房地内参www.BANQ.cn认为，相较之下，位于宝中的合正·汇一城优势更强，未来发展潜力更大。根据区域定位规划，宝安中心区与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心，规划建设目标为独具海滨特色的现代化花园式城区。

宝中作为深圳未来10年的发展重点，在深港合作的有利推进和政府的大力支持下，这里势必将发展成为国际化的都市核心区。因此，随着区域的重点打造，区域物业价值上涨空间更大。未来发展潜力，不可估量。

其外，比其他区域，宝中更备在交通运输上无可比拟的优势，其位于深港穗黄金经济走廊的重要节点，以深港西部通道、国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。

由此可知，宝中是深圳唯一具备陆路、海港、空港等战略性交通设施的区域。致使交通资源集约化，因而对于同样集约化的综合体物业——合正·汇一城，无疑是又一大助力。

五、其他方面

例如，星河·时代在产品创新上大下功夫，比如地下车库街道化、客厅的二三进制等，这些都是深圳前所未见的革命性创新，值得重点学习。

而鹏达·摩尔城的中小户综合体打造为精装，这无不为大批的都市一族省时省心，使得综合体的便捷特质再次升级。

宝能·太古城10万㎡商业，因拥有毗邻后海河的优势，故此成为深圳唯一一条能享有情景商业街的综合体项目。

■结论：深度城市化阶段，综合体住品最值得关注

以上是房地内参www.BANQ.cn对深圳五大“深摩王”进行的详细分析。通过分析，五大城市综合体项目，各具优势，发展前景可观，可以说，综合体住品应该成为深度城市化阶段最值得关注的品类。

一、罕见的“地铁+MALL+中心”：汇一城万人迷有道理

其中，“西摩王”合正·汇一城给房地内参www.BANQ.cn留下最深印象。其既实现了与地铁站的隐形连接，又位于城市中心区，同时具有较大面积、档次高的MALL。

集合这些条件后，纵观深圳，几乎难寻第二个。与地铁一体化的优势，使得高新区、南山、福田的人们都是在其辐射范围内的。同时，这里除13.6万㎡住宅外，还有8万㎡商业MALL、3.4万㎡商务楼，商业、商务楼足以解决所有生活与商务需求。

更重要的是，其还是最靠近机场的MALL、位于前海中心及机场之间的MALL、位于高新区及CBD与机场之间的MALL、轨道优势最强的MALL……因此，面对这个项目，完全有必要更深入了解，若你已摈弃留于表观或过于主观，这个项目，或许会让你惊叹良久。

二、鹏达·摩尔城：稻草盖金猪

鹏达·摩尔城具有很多优点，但可惜“稻草盖金猪”。摩尔城占地26681.88㎡、总建面130022.05㎡、计容积率建面106727.52㎡，其中住宅57151.32㎡，商业37141.75㎡，商业中心11283.95㎡。涵盖了住宅、商业、商务中心、文化娱乐四种产品形态，由3栋31层住宅和1栋20层商业中心组成，住宅下设四层商业裙楼，五层为架空层花园。

项目带2500元/㎡精装出售。这就保证了业主入伙以后避免了长期的装修噪音影响，这在中户物业中是非常少有的。鹏达·摩尔城车户比1：0.84，而“百㎡住宅车户比”为1.22：1。是首个邀请戴德梁行担纲物管顾问、并参加金钥匙的中户项目，另外还有以下优点应该记住：

1、位于“龙岗中央商务区”的中心；2、站口物业、换乘枢纽：3#地铁唯一上盖综合体、沿线最大展示面、唯一消灭了楼间距的综合体；3、最密集、连线最长的龙岗商务走廊；4、零浪费、独立式厨房：迷信万科不合理；4、超越幸福里、天琴湾：唯一全面采用耐酸碱不锈钢的项目！5、与鸟巢同标准的40%超级节能电梯；6、防弹级阳台护栏玻璃、中空LOWE热反射玻璃+新风系统；6、深圳唯一全屋采用断热铝型材门窗框；7、商业部分拥有深圳精度最高的LED显示屏；8、唯一的立体四层智能入户大堂，中户最高档次的大堂、会所。

三、星河·时代：中国唯一别墅级综合体、容积率最低的综合体

全长34.934公里的3#地铁共设23个车站，是深圳覆盖人口最多、串接商业旺区最多（东门、华强北、深圳CBD）的地铁，同时也是最重要的南北地铁主干线，其开通将直接使星河地产在深圳境内最北端的项目---星河·时代的时空关系发生质变。

1.69的星河·时代，距离3#地铁口物业，是中国唯一别墅级综合体，也是容积率最低的综合体，整体上融汇了星河国际、星河COCO Park、星河丹堤的开发经验，拥有大型商业、小学、幼儿园等配套，将建成以高端商业为旗舰的全国首创、深圳唯一的大型低密度、别墅级都市综合体，成为未来一段时间内片区内唯一集别墅、高层住宅、大型商业Mall、学校于一体的高端生活大社区。

项目产品涵盖双拼、联排别墅、多层叠墅、复式楼王、板式高层、点式高层等，将打造成集居住、体育休闲、购物、餐饮娱乐、教育于一体的都会综合体，将树立起片区都市生活新标杆。作为占地十万㎡以上小区的配套比冠军、深圳车库新冠王，房地内参www.BANQ.cn给了其“其大无外、其小无内”的评语。（03）