导读：
■蛇口网谷二期即将动工建设
■南海大道成为蛇口厂区旧改黄金地带
■南海大道蛇口段沿线升级
一、太子湾片区——打造华南最大邮轮母港
二、新海上世界
三、南海意库
四、蛇口网谷
五、火炬创业园科技社区
六、三洋电机、华益铝厂、海虹油漆等企业外迁
■虚拟价值：科技企业不可忽视的辐射影响力
■最文明厂区升级：招商·兰溪谷2期、国际公寓受关注
正文：

■蛇口网谷二期即将动工建设

随着蛇口工业区的升级改造，不少以前的旧厂房经过重新包装，打造成了如今的高科技产业园区、创新园区。位于南海大道西侧的蛇口网谷就是其中一个案例。日前，房地内参获悉，蛇口网谷一期招商工作已完成，二期即将动工建设。

作为华南地区最大的互联网及电子商务产业基地，蛇口网谷一期面积为10万平方米，已经完成招商，吸引了120家互联网、移动互联网等相关产业的企业进驻。这些企业中，不少是已上市或正准备上市的公司，实力雄厚，将吸纳约2万技术型人才在此就业。

蛇口网谷二期位于蛇口宝耀片区，是深圳首个成片进行旧改的工业区。从卫星地图上看，宝耀片区东侧紧靠南海大道，南面与招商·兰溪谷相邻。该片区改造完成后面积将达15万平方米，预计将会为网谷再引入上百家互联网企业。至蛇口网谷二期完工后，还将在蛇口沿山路周边建设蛇口网谷三期。

■南海大道成为蛇口厂区旧改黄金地带

事实上，早在2005年初，招商局便已启动对包括南油在内的南山半岛37平方公里土地进行重新规划和调整，而其中的蛇口工业区则成为重中之重。在其当年的框架下，蛇口将大手笔规划太子湾国际邮轮母港、扩建海上世界国际商务区、发展创意产业园并打造深圳高科技产业基地。

如今回头看，近来来蛇口工业区确实在一步一步向当年的构想迈进，旧改方面取得了不俗的成绩，不少从前的旧厂房，经过升级改造，焕然一新，吸引了一批高科技产业进驻，加快了区域的产业升级。同时，各项目的规划建设，也已井然有序的开展。

其中，房地内参www.BANQ.cn注意到，以南海大道为主轴，位于蛇口片区3公里范围内沿线两侧的旧改，尤为突出，这里的厂区基本实现了全面升级，同时还包括周边一些项目的打造。按照国际范式，这里原本的工业区由于工厂的迁移出现了短暂的空置为锈带，但目前，沿南海大道的蛇口段这条锈带却出现了强势复兴的势头，成为带动蛇口工业区转型升级的黄金地带，值得重点一提。以下将对该条黄金地带两侧的正在升级及已升级的项目进行罗列，以供参考。

■南海大道蛇口段沿线升级

一、太子湾片区——打造华南最大邮轮母港

南海大道南面正是在太子湾片区后方陆域上。根据规划，招商局将对太子湾原有码头区的功能进行调整和改造升级，打造成集国际邮轮客运、商务办公、滨海休闲于一体的现代化国际邮轮母港，并将在2011年建成可停泊最高达15万吨位的国际豪华邮轮，成为华南地区最大的邮轮母港。

国际邮轮旅游作为一项高端旅游项目。据统计，每接待一名邮轮游客的收益高达1341美元，邮轮母港收入是停靠港收益的10-14倍，邮轮可以给临岸邮轮产业链带来1:10的带动效益。而规划中的国际邮轮母港位于蛇口太子湾，占地34公顷，建筑面积高达133.5万㎡，预计投资上百亿元。

可想而知，太子湾邮轮母港的建成，不仅将带来不可估量的经济效益和上下游产业的高速发展，包括餐饮、购物、参观、浏览、酒店等，更创下华南区邮轮母港纪录。届时，市民从蛇口到香港迪士尼乐园、香港新机场仅需10多分钟。那么，本是深圳最末端区域的太子湾片区将一举形成为深圳海路的起点，吸引更多海内外游客，人气更聚集，整个太子湾片区乃至蛇口的旅游、商业自然也会繁荣。

二、新海上世界

同时，海上世界也将被扩建为集商业服务、休闲娱乐、商务办公、高尚居住于一体的国际商务区。这两大国际商务区的改造，将使蛇口现有的综合商业、商务功能区扩大3倍以上，直接促进片区商业、商务金融服务业的发展。

简言之，未来的太子湾国际邮轮母港，涵盖丰富的商务休闲娱乐等城市功能，将与海上世界一起成为深圳西部最大的双星城市综合体。

三、南海意库

在南海大道东侧，靠近海上世界附近，远远就能望见六栋整齐划一的四层工业厂房，老蛇口人都知道，那是“三洋厂房”。如今，这片废弃多年的老厂房已渐渐变脸。除了外形上破具设计感的改造外，那一片片用绿色植物“植出”的块状墙面在一群水泥森林中格外惹眼。现在它叫“南海意库”。

目前，改造后的南海意库总建筑面积10余万平方米，其前身为三洋厂房，是改革开放最早的“三来一补”厂房之一。为顺应深圳市“文化立市”战略，蛇口工业区将这一厂区进行改造并建设成为为深圳创意产业园二期。

该项目建成后将着力引进国内外高水准的艺术创作与设计类机构入驻，目标是用3至5年时间，致力成为深圳“设计之都”的一张新名片，并跃升为珠三角乃至全国知名的创意产业品牌集聚区。

四、蛇口网谷

位于南海大道西侧的蛇口网谷，按照之前的规划，将在3年内打造出一个总面积超过30万平方米的全新“互联网及电子商务基地”，充分利用蛇口优美的环境，面向全国招商，力争吸引300家—500家优秀互联网企业进驻，到2015年园区企业总产值目标超过300亿元，为大南山经济的快速增长注入强大新动力。

五、火炬创业园科技社区

火炬创业园科技社区是在南海大道以西，蛇口八路以南的这个区域，既有南山大厦、科技大厦等高科技研发中心，还包括北科创业大厦这样的高新技术孵化基地，以及TCL等数十家海内外知名的高科技公司。

随着传统制造业厂房的逐渐迁出，将统一引入更多高新技术产业公司入驻。此外，政府也有意在此基地划分出独立的一个区域，打造成为深圳市金融业配套基地的初步设想。

六、三洋电机、华益铝厂、海虹油漆等企业外迁

同时，南海大道两旁包括三洋电机、华益铝厂、海虹油漆等在内的企业都已在陆续外迁，由科技大厦二期、花园城数码大厦等写字楼、研发中心类的物业取而代之，这些租赁项目由具有丰富物业经营经验的招商地产统一运作，重点引进世界500强研发中心和其他科研机构及创意企业。

■虚拟价值：科技企业不可忽视的辐射影响力

由以上可知，如今南海大道位于蛇口3公里长的两侧沿线的厂房基本都已改造升级，通过对这些旧厂房的重新定位、产业置换，提高了资源的利用效率，优化了工业产业结构，实现产业升级，为引进高科技企业腾出发展空间。

而这样做的好处是，使得这里的硬价值提升了，例如区域环境、人口层次、经济产出等，一应俱升，从而使周边物业的居住环境得到改善。其外，这里还将获得更大的虚拟价值。因为，如今这些升级后的旧厂房，都被打造成了高科技园区、创意园区。

受这些高端产业的经济辐射，周边物业能获得软性价值的利好。南海大道如今以一大批高科技研发、创新设计为主导的企业集聚，在改变区域外在环境的同时，在软性价值上，他们所能辐射的范围更广，影响的人群更多，同时他们在塑造区域氛围上，将有很大助力。这股虚拟价值不可忽视。

■最文明厂区升级：招商·兰溪谷2期、国际公寓受关注

事实上，南海大道沿线的厂区旧改还有一大值得学习的地方是，其基本在保留了原来厂房建筑原貌的基础上，重新增添装饰物、绿化物以改造。这种改造方式不同于以往一些必须以迁建达到目的暴力式旧改，其既不需要拆房子，也无需重新建房子。只需简单环保的装饰翻新。显然，这种方式更文明、更经济、更节约资源。

同时，效率更高，不需要花费重新建设的时间周期。可以很快得到利用，企业也可以很快进驻，发挥效力。蛇口工业区这种旧改方式，在全市都应该得到推崇。未来，随着该区域项目硬件、综合服务和客户基础等方面，逐渐发挥优势，相信在南海大道沿线区域将逐步形成创新能力聚集、发展迅速、竞争力突出的明星企业摇篮。

这样一来，如今位于南海大道西侧的招商·兰溪谷2期、国际公寓，作为沿线最高端的品牌物业，势必将得到更大的关注，获得更大的价值提升。同时，值得注意的是，据房地内参了解，贯穿蛇口的2#地铁也将于12月28号开通，至蛇口的客户到达率将再次得到提升，这对于招商·兰溪谷来说也是一个不错的消息吧！（03）