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项目及片区考评
4大“增磁片区”:深圳人请避开退磁物业!

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-12-01 13:59:18点击18877


导读:
       ■十月创出居民存款单月暴减新记录
       ■别忘了,银湖、迎宾馆曾经的风光
       ■楼市中的“退磁片区”与“增磁片区”
       ■发现增磁信号,避开退磁信号
       ■四大增磁片区
       一、蛇口进入盛建增磁期:利好兰溪谷、鲸山九期、雍景湾
       二、宝中受前海增磁:熙龙湾、玉湖湾公寓、合正·汇一城受益
       三、超级总部化的华侨城:当然增磁
       四、松山湖密集出地的增磁信号灯:利好锦绣山河、虹溪诺雅
正文:

■十月创出居民存款单月暴减新记录

“双限”---全球最严厉的楼市政策最终还是没能阻挡资产前进的步伐,对于通胀的担忧,使货币转换为资产的脚步还在加快。2010年10月份,人民币存款增加1769亿、同比少增1128亿,其中居民储蓄存款锐减7003亿,刷新单月降幅历史纪录!

这一个月锐减7003亿居民储蓄存款去了这些存款去了哪里?当然是资产领域!一是股市、但可惜最近股市又跌,第二是楼市,好在楼市稳定,两相比较楼市再赢一招。

在这个关键时间点上,房地内参www.BANQ.cn却要非常严肃而认真地提醒将货币转换为房产的人,必须要选择到好的地段,否则就可能发生相对损失和机会损失。

■别忘了,银湖、迎宾馆曾经的风光

时光倒回1993年左右,相信稍微了解深圳发展史的人们会记得,就当时而言,位于笔架山麓的银湖,是深圳政府接待办公室所辖的接待基地,是市政府接待国宾与外交使节的主要地点。受此利好,银湖别墅成为深圳第一代富人聚集地、典型豪宅区,连王石、马明哲这些深圳第一代富豪也曾是银湖的老业主。

同一时期,与罗湖东门商业街仅一步之遥的迎宾馆,距离罗湖火车站、罗湖口岸只有3分钟车程。1988年开业的迎宾馆,也成为当时深圳市委、市政府又一个重要接待基地,曾在此多次接待党和国家领导人,连邓小平两次莅临深圳,都是下榻迎宾馆的。

90年代的深圳,经济发展以罗湖为中心,无可厚非,交通条件便捷、环境绝佳的银湖、迎宾馆自然成为当时政府接待重要大人物的基地。然而,随着深圳经济的快速发展,深圳经济中心逐渐向西移,福田中心、南山区则成为深圳经济发展的最大主力地区,罗湖开始走下坡路。

■楼市中的“退磁片区”与“增磁片区”

为了提升接待访深的国内外政府官员的档次,深圳把接待国宾与外交使节的主要基地搬迁至西丽的麒麟山庄;而接待短暂性居住及国外元首的重要基地,则移至福田中心的五洲宾馆。

不得不留意的是,自从麒麟山庄取代了银湖、五洲宾馆取代了迎宾馆之后,银湖房价曾经一度继而大落,之后房价普涨银湖的涨幅依然偏小,而迎宾馆所在的东门一带,除了商业发展外,住宅说不上有什么太大的起色。

对此,房地内参www.BANQ.cn认为,银湖、迎宾馆这种因政府力量偏离而产生区域房价表现相对落后的现象,称之为“退磁现象”,这些片区的辐射力、吸引力就开始大规模消退。而近年来,当西丽麒麟山庄、五洲宾馆成为国宾馆后,在政府规划、资金导向下,周边住宅、商业等受其影响,不出数年即得到更大幅升值。

与麒麟山庄临近的不动产,国宾馆西移之前,房价仅4000元/㎡,但当时没人敢进,但如今呢?已经翻了7倍,飙升至20000~30000元/㎡,别墅已经上看6万/㎡了,这个幅度远远超过银湖。

而银湖别墅,国宾馆在附近时,房价约30000元/㎡,因为当时人气高,购房者一窝蜂的买,但如今也只不过45000元/㎡,价值上涨空间完全受限了。这其中,就是因为购房者没有及时发现区域退磁信号而导致的。

■发现增磁信号,避开退磁信号

如此看来,即使银湖的环境绝佳,但由于国宾馆的搬迁,致使区域退磁,房产价值受限;相反,有退磁也有增磁!受搬迁进入西丽麒麟山庄的国宾馆影响,政府对此地区投入重资规划建设,西丽得到利好,形成增磁;西丽山庄近邻国宾馆,自然所受增磁效应更大。

忽略了退磁、增磁效应的购房者相信如今是后悔了,但也不至于莫及。当衡量一个区域能否获得强大的增磁力量,政府导向、政府规划、资金集聚等等,无疑是最明显的信号灯。当一个地区获得了这种增磁信号灯,区域内的地产、商业等各方面未来将得到极大的升值空间。

由此,环顾如今的深圳以及最大的“贴深区”东莞两地,能得到这种具备莫大增磁效应作用的,在房地内参www.BANQ.cn看来,有蛇口、宝中、松山湖、华侨城四个地区。纵观这四个地区,从现时政策分析和规划看,足以可见未来政府将重点发展这些地区。

■三大增磁片区

一、蛇口进入盛建增磁期:利好兰溪谷、鲸山九期、雍景湾

根据新海上世界、太子湾邮轮母港的规划建设,蛇口新海上世界将形成深圳市唯一的企业级CBD;太子湾片区作为国际邮轮挂靠港、深圳水上客运中心和珠江三角洲通往港澳的重要门户,远期逐步发展成为国际邮轮母港及其配套区。

未来,蛇口半岛将成为以客运港、地铁换乘枢纽为核心的商业、酒店与办公区、深圳船经济聚集区。在政府的规划指导下,如今新蛇口的建设也在一步步落实中。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示,直通蛇口的地铁2号线将于12月28日开通,2#直接贯通蛇口、后海、世界之窗等重要站点。

而位于蛇口望海路以东、南海酒店以北地块,作为蛇口海上世界的规划用地,近期将开建、总投资达到68000万元;同时,位于蛇口海景广场东面的一副地块,计划打造为蛇口商业中心,也即将动工;位于海景广场南面的用地面积16700㎡、总建面68000㎡的招商局广场及用地面积11600㎡、总建筑面积32000㎡的伍兹公寓,如今已经进入施工阶段。

在蛇口,种种项目密集的开工建设,足以表明新蛇口的建设在全面升级了。可以说这些项目的开工建设,正是蛇口增磁强而有力的信号灯。如此,对于以蛇口为大本营的招商,旗下产品特别是地产将直接获得增磁辐射,如半山海景·兰溪谷、兰溪谷国际公寓、鲸山九期、雍景湾等。

二、宝中受前海增磁:熙龙湾、玉湖湾公寓、合正·汇一城受益

对于宝中,最不可忽视的就是与之紧邻的前海对其辐射影响。前海作为深圳的双中心之一,本身已是深圳未来城市建设的重要承担地区,其更在深圳30周年生日当天得到国务院批复,形成深港现代服务业合作区,紧接着又升级为享有与母城同样的单列市管理权限政策。

房地内参www.BANQ.cn资料显示,未来3年深圳计划向前海新区投入400亿元,以求达到2020年前海新区GDP达1500亿、经济产出密度约100亿/平方公里。这相当于目前深圳经济产出密度的25倍,比香港现产出密度高出两倍多。也就是说,未来的深圳经济发展重心,非前海莫属,政府规划、资金将大量投掷于此。

此外,不得不留意的是,对于整整15平方公里的前海地区,深圳明确规定未来不会在此区域内规划住宅用地。如此,与前海西侧、北侧接壤的宝中,将成为前海的后方住宅地,加上3#、11#等公共配套设施的逐步完善,宝中地区将前海的政府导向、资金聚集下,将获得强大的增磁。

如此,位于宝中的鸿荣源·熙龙湾、碧海中心的玉湖湾公寓、与地铁西乡站无缝接驳的合正·汇一城等住宅项目,近邻前海的唯一商物供应—振业·国际商务中心将在前海增磁效应下,获得巨大价值空间。

三、超级总部化的华侨城:当然增磁

欢乐海岸即将于明年6月份之前运营,在华侨城南区域1.88平方公里的土地上,据房地内参www.BANQ.cn了解,目前深圳外国语学校国际部、滨海医院、欢乐海岸、博物馆,还有未来将打造的企业总部基地都已进行规划。

俨然,区域未来的图景越渐清晰,而这也意味着包括1.88平方公里在内的整个华侨城片区将发生巨大蜕变,区域价值将再一次被拔高。所谓未来华侨城南部“超级总部基地”,只容许全球顶级的企业进驻,哪怕是国家级、深圳本土级的企业,也不具资格。这就意味着,该区域具备了很强的企业筛选机制,没有全球级别的档次,将被一一拒之门外。

这样一来,保证了区域内的企业,都是最具国际实力、最具全球影响力的企业,他们所需的办公空间也许不大。但他们创造的价值一定是巨大的。一个不说,未来当众多集聚一起时,这种超级企业的爆发力,不可估量。

未来,类似于华为这种具有国际影响力的企业,在华侨城南部滨海片区的超级总部基地,建设一个总部办公室,或是研发室,是完全可以设想的。从这种严格的筛选企业资质进驻的规定来看,政府在区域打造的决定,以为未来区域所具备的价值,已经不言而喻了。

四、松山湖密集出地的增磁信号灯:利好锦绣山河、虹溪诺雅

跳出深圳看东莞,在房地内参www.BANQ.cn看来,松山湖所能获得的增磁效应亦是不可忽视的。坐拥8平方公里淡水湖、14平方公里生态绿地的松山湖,正式升格为国家级高新园区。如此,松山湖将得到国家高新园区各项政策的惠及,同时东莞政府更给予了松山湖片区极大重视,并以此地区为发展重地,重资吸引众多高端企业以及人才进驻。

此外,根据资料显示,升格后的松山湖,东莞政府对其所倾注的规划、资金明显加大了,这从近期松山湖片区内土地出让密集情况上,可以略见一二。2010年8月,松山湖片区土地出让有1块;9月,松山湖土地出让有6块;10月,松山湖出让土地量6块;预计11月,松山湖将推出10幅地块。这一系列密集的土地出让信息,其实在一定程度上,正是松山湖增磁的信号灯。

由此可见,东莞政府对松山湖片区的规划建设步伐明显在加快。在政府资金、规划导向的政策支持下,可以肯定,未来松山湖片区的发展必将成为东莞乃至珠三角地区一支强大力量。其所拥有的生态高新园区,将成为全国科技园区的一个典范。

如此,松山湖片区获得的增磁效应,将越来越强烈,越来越明显。如此,片区价值将不断得到提升,相应地,片区内的住宅等项目也在这种增磁效应下得到价值晋升,如光大·锦绣山河(2期鹭栖湖、3期山河印象)、万科·虹溪诺雅。

再罗列了增磁片区及其品种以后,大家对于存在退磁信号的区域同样要保持足够的警惕。那些片区存在明显信号,而可以归于“退磁片区”呢?那就留待下一篇文章专门论述吧!(09)


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评论者:半求
2004年以后,号称我投资了他们房产的小区应该占整体供应量的65%以上了吧,以前我还在乎还声明,后来懒得管了,今天声明一下,一切以我本人的声明为准,如果还信外面传言并发生损失,那就是相信者自己的智力问题了。上面这位阴暗心态者,你自己有问题可以,但不要影响别人!
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评论者:过客
看来半求栽于西丽山庄的事情,全深圳都知道。 77777是无知的,有时间你采访下某人被山庄套牢的事情,一定精彩
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评论者:77777
还有的买吗,当初卖1.8万不买。现在西丽山庄二手别墅要4万每平米
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评论者:卖拐
哇哈哈,老吴真不识相,哪壶不开提哪壶,BANQ该冒烟儿了。。。
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评论者:老吴
西丽山庄是深圳近年罕见的“负成交”楼盘。
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