导读：
     ■万科·红鹤汇12月18日全城开放
     ■万科·红鹤汇商业价值解析，发现投资机遇
       一、核心的地段，引发核心价值的认识
       二、便捷的交通：地铁口物业带来客流
       三、首创街区式购物，商业价值的裂变
       四、群羊效应，主力店成意向进驻商家
       五、70年产权，品牌商成投资强力后盾
     ■双重利好继续推动，未来市场前景值得期待
正文：

■万科·红鹤汇12月18日全城开放

12月11日，位于布吉万科红在大中华喜来登酒店正式开盘，仅推出896套的万科红，吸引了3000多人赶赴开盘现场。万科红此次开盘，当天成交率即达到95%，以成交均价19500元/㎡、套均面积60㎡来算，成交金达到10亿。

在万科红开盘后，房地内参www.BANQ.cn获得最新信息，12月18日，名为万科·红鹤汇的万科红商业项目，将面向全城开放。作为一个首次置业首选、切合消费者需求的小户型楼盘，万科红的入住率将会很高，这也会给其商业项目带来大量的自住消费者。

房地内参将从专业角度，对万科·红鹤汇从其地段，交通，商业模式、区域环境等方面进行商业价值的分析，对其投资机遇进行考察。

■万科·红鹤汇商业价值解析，发现投资机遇

一、核心的地段，引发核心价值的认识

从地段上来说，物以稀为贵，造成商铺稀缺的最重要因素，就是地段。随着深圳城市化进程的加速，可供开发的用地将持续减少，中心地段商铺自然以稀少和占据核心为贵。而且在罗湖经济加速北拓之时，罗湖北城将成为深圳特区沿线发展唯一不断层区域。罗岗作为主流居住区，规划完善，城市发展空间巨大，区域价值在布吉各大片区之上。

根据已经确定的《关于建设国际消费中心的行动计划》，未来5到10年年，罗湖将通过城市更新，累计完成固定资产投资2500亿元，在现有产业空间近1500万平方米的基础上，计划新开发产业及配套空间2230万平方米，其中新增产业空间1430万平方米——从而在产业空间上再造一个罗湖。

如此一来，罗湖将重新定位，全面建设国际消费中心。而万科·红鹤汇位于罗岗中心，与罗湖仅一山之隔，届时将不可避免的享受到近距离的“照顾”。罗湖国际消费中心的定位，也将使万科·红鹤汇直接受到商业大潮的“袭击”。

二、便捷的交通：地铁口物业带来客流

万科·红鹤汇处在锦龙路与惠康路交汇处，东临锦龙路，西抵中元路，南为惠康路，与翔鸽路、兴龙路贯通，可直达深惠路、南环路。规划后，从锦龙路-荣华路-深惠路，10分钟内直进入罗湖。对于商铺来说，区域交通的便利与否，是关系到商铺兴旺的另一个关键。

作为一个已经较为成熟的片区，常规的交通已经不是问题，而更应受到关注的是片区内地铁的建设。即将开通的3#地铁，正是从该片区北通过，同时在布吉客运站和布吉街道办设有站点；正在规划建设中的5#地铁，在翔鸽路与创富路间设百鸽笼站，并于布吉客运站与3#地铁交汇换乘。其中，5#地铁百鸽笼站就在万科红的东南侧约240米处，步行只需4分钟。

而万科红南面540米处就是3#地铁布吉客运站，步程8~9分钟，同时这里也是3#地铁和5#地铁的交汇换乘点，换言之，万科红坐拥了3个地铁站，属三地铁口物业。事实上，通过3#地铁布吉客运站，5站可到达东门，8站可达华强北站，12站进入CBD。地铁的便捷，将为万科·红鹤汇带来大量的客流和人流。

三、首创街区式购物，商业价值的裂变

在拥有了便捷的交通优势后，万科·红鹤汇另外一大亮点还在于开创了街区式购物中心的商业模式。街区即BLOCK：B-Business(商业)、L-Lifestyle(休闲)、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind(亲和)。万科·红鹤汇就是这样一个集购物、餐饮、娱乐、体闲等功能于一体的购物中心。

现在的人们已经越来越不满足于功能单一的街道，时尚、合理与舒适购物环境将逐渐成为发展主流。街区式的购物中心注重购物环境设计，倡导情景消费，中心内的店铺可以充分共享充足客流，能够有效保证商机。

万科·红鹤汇首创了罗湖北城中心商业街区的商业形态，自由开放的购物环境、主题鲜明的动态消费、美妙的体验性与情景性，将使得万科·红鹤汇的商业拥有较高的回头率。这样不仅能够为消费者带来舒心的享受，也可以使鹤汇的投资价值得以显现，或许这将成为又一轮商业价值裂变的导线。

四、群羊效应，主力店乐购进驻

在商铺投资上非常讲究“群羊效应”。所谓的群羊效应，一般出现在一个竞争非常激烈的行业上，行业上有一个领先者（领头羊）占据了主要的注意力，那么整个羊群就会跟着领头羊的一举一动。对于商铺来说，领头羊就可以看成是商铺里的主力店。商铺讲究“群羊效应”，也就是说向主力店看齐。

目前乐购、中国银行、华润等实力品牌已成万科·红鹤汇意向进驻商家。其中乐购是以生产“康师傅”方便面闻名的台湾顶新国际集团于1997年创立的连锁超市品牌，目前Tesco乐购在华东、华北和华南三个区域拥有58家大卖场。华润等品牌的实力已无需多加介绍。

主力店的汇聚，将使资本倍增，周边店铺与主力店客流通道相连，可以共享共享主力店客流，形成差异化经营，优势互补，与主力店建立稳固的利益共同体，品牌主力店所到之处，无不形成以它为主的新的商业中心，迅猛提升周边商业价值。而根据资料来看，一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头的进驻，都会带来旺盛的客流。

五、70年产权，品牌商成投资强力后盾

在集合了核心地段价值，便捷交通优势、首创街区式购物中心模式，并已经有大型主力店入驻后，万科·红鹤汇已经拥有了一般商铺难以企及的优势。具有优势的商铺投资，年限越长，投资收益自然越有保障。在这个时候，业主要担心的反而是其产业权限，好的商铺会不会因为年限太短而感到可惜？

一般购物中心商业产权为40年，而万科·红给深圳人带来的好消息是，万科·红鹤汇拥有70年产权，比其他购物中心商业物业多收益30年！而且鹤汇的铺位面积集中在60平米以下，总价低，投资门槛低，有利于减轻投资压力和降低投资风险。方便出租之余，回收租金的效果更加明显。

在万科大品牌的保障之下，集合了万科多年的商业开发经验。品牌开发商提供的产品，就地产投资市场来看，后期增值空间比非品牌开发商开发更大、更有保障。以万科26年扎根鹏城的历史而言，在心理上，万科·红鹤汇比其他非品牌开发商更容易获得认可。这对于其销售和出租是一大利好。

■双重利好继续推动，未来市场前景值得期待

万科·红鹤汇，以国际主流商街模式，居于核心地段，首创深圳街区式购物中心，全面展示中心位置、交通枢纽、情景消费、餐饮主题等财富价值，并且拥有10万成熟社区消费群，未来的市场前景值得期待。

并且还有一个值得注意的信息是，万科红仅是万科开拓布吉市场的第一步万科未来在布吉片区至少还有两个项目的开发计划。据房地内参www.BANQ.cn推测，目前位于万科红东侧布吉罗岗金稻田片区的更新单元，可能就是万科其中一个项目，而且项目总建筑面积达到120万平米。

考虑到该项目与万科红的近距离关系，改造后的地块将进一步提升万科红的周边环境。周边环境的改善，不仅能够直接提升城市的面貌，提升区域价值，更能使得居住在此项目中的业主成为万科·红鹤汇潜在客户，这对于万科·红鹤汇来说，是双重利好。（06）