导读：
■港豪宅租赁回报率1.7，还比深高吗？
■豪宅租金回报率：深比港，高35%
■任何管制，都不利于穷人！
■曦城4期二批26席单位：延续幸运的房品
正文：
■港豪宅租赁回报率1.7，还比深高吗？
拿香港与深圳做对比，租赁回报率一直是研究的重要话题。在大多数人的印象中，香港租赁市场活跃，豪宅租金回报率较深圳高许多。因此，只要有足够的资本，投资香港豪宅是多数人的选择。这也是房地内参www.BANQ.cn最近在招华•曦城看楼时，碰到一位投资客曾抱有的想法，结果他后悔了，又回到曦城。
如果说从前或许如此，但如今，香港豪宅租赁回报率还比深圳高吗？请先打个问号。据房地内参www.BANQ.cn获悉，近日，香港豪宅西半山天汇，由张莘为代表的买家，购入了30、31楼4个单位。其中30楼A及B室分别于今年10月招租，之前B室以20万港元（人民币17万）成功租出，A室亦刚以18万港元（人民币15.3万）租出，以面积3284方呎（328.4㎡）计算，呎租约54.8港元（465.8元/㎡）。
该单位买入价1.24亿港元（人民币1.05亿），以月租18万港元计算，未扣除差饷及管理费开支，租金回报率仅为1.7厘，即1.7%。至于另一个早前以20万港元租出的30楼B室，面积同为3284方呎，呎租60.9港元（517.6元/㎡），若以买入价1.34亿港元（人民币1.13亿）计算，未扣除差饷及管理费开支，租金回报约1.8厘，即1.8%。
■豪宅租金回报率：深比港，高35%
可见，该两个单位的租金回报率分别是1.7%、1.8%，这是什么概念，如今在深圳一般的商品房租金回报都能保持在2.3个点左右，商铺更不用说了，5个点左右。可以说，香港1.7的回报率是十分低的，比深圳低了0.6个点，这是十分吓人的。从前你以为香港豪宅租赁回报很高，如今，其却比深圳低了近35%。
事实上，就算是香港一些好地段的豪宅，租赁回报只与深圳的水平相当。香港出名的半山豪宅，租赁市场向来活跃，租金回报水平一直很高。而数据统计，今年半山壹号及富甲半山交易的近100个出租房中，单是半山壹号约有40至50个租盘放租，呎租约21至23港元不等，即178.5元/㎡—195.5元/㎡，租金回报约2.6厘，与深圳相差无几。
如此对比，香港豪宅的租赁回报完全没市场想象得那么高。较之香港，深圳真正的豪宅价格显然还是偏低的，并且投资风险也比香港小很多。因此，房地内参www.BANQ.cn认为，若说如今深港两地豪宅的投资环境，就租赁回报率与市场风险而言，深圳豪宅显然更胜一筹。
■任何管制，都不利于穷人！
一般来说，房地产的租赁回报要比银行利率略低一点，这样才能保证人民拿着钱不会乱投，保证银行储蓄率，如今香港豪宅1.7%的租金回报率与其银行利率差不多，这是比较合理的。而深圳2.3%的租金回报率，与银行利率不对等，这样一来，市场上的投资因素自然加大了，而对有钱人、有产者来说，租金回报率高，对他们反倒是有利的。
事实上，造成深圳租金回报率高的局面，与如今如此严厉的管制政策有关。说到这里，房地内参与经济大师张五常有一致的观点：任何管制，都不利于穷人！不少人认为，如今政府出台一系列的价格管制政策，能起到劫富济贫之效。而事实上，恰恰相反。
无论政府怎样价管，总无法难倒富人。在一个称得上是市场经济的社会中，这是经济学的黄金定律。所有针对富人的政策都难不倒富人。例如提升得快的累进税制，富人有拆解之道，负担的主要是中层人士。价格管制呢?受损的主要是穷人。他们要排队轮购，而轮到的永远是质量最差的产品。
■曦城4期二批26席单位开盘：延续幸运的房品
任何干预市场的政策皆对穷人不利，因为他们的选择范围最小。帮助穷人的可靠办法是增加他们自力更生的机会。而如今深圳所面临的房地产政策，例如90/70，这无不相当于限制了改善性需求，限制了豪宅，限制了别墅，那么，没有办法，买不起房的人，依旧买不起，就算哪天价格跌了，也是富人一买而光，轮不到穷人。而豪宅、别墅的价格反倒还能继续维持或高涨。
这对有产者，有资本的富人是有利的，而恰恰对没产的穷人，是不利的。真正对穷人有利的做法，应该是放开供应，于是价格就稳定了。而一旦限制，价格就会高涨，尤其是别墅、豪宅产品，房地内参曾在《禁墅令、重税令：楼市“禁律经济学”》www.banq.cn/html/3964.htm一文进行过详细阐述，这里不再赘述了。
所以，从如今香港豪宅租赁回报率远低于深圳来看，深圳豪宅仍具有较大发展空间。面对招华曦城这样的产品，不可否认，无论是投资还是自住，无论是产品硬件还是环境软件，都是深圳为数不多的极品。
如今曦城4期首批52套别墅正销售，220-340㎡联排别墅均价60000元/㎡，360-600㎡独栋别墅均价90000-100000元/㎡，成交超过7成，剩15套220-600㎡纯别墅单位在售；4期二批已在本周六开盘，面积为365-700㎡的珍藏全独栋别墅，仅26席，十分稀缺，开盘业绩喜人。通过对深港两地豪宅市场形势的对比，以及政策分析，如今有产者、有资者已经是最幸运的人，如何延续这种幸运，大概只能靠众位的眼光了。（03）