导读：
■玉湖湾住宅大丰收，商铺将售
■投资客占比高，入住率低，商业受限
■自住客占比高，入住率高，商业带活
■街区式商业，更受市场青睐
■玉湖湾街铺，品质统战市场
■深商铺供应后劲不足：玉湖湾123套全街铺整装待发！
正文：
■玉湖湾住宅大丰收，商铺将售
项目营销由住转而商的过程，在不同时期，有不同结果。我们发现，楼市火爆期，小区商业卖不动；楼市严控期，商业反倒火爆，为何？玉湖湾自9月27日于会展中心首次开盘，共推出900多套主力户型单位，当天即成交700多套，总成交金额近达9亿，共吸引4千购房者的抢购狂潮后。
12月11日，玉湖湾推出41㎡-43㎡两房smart精装公寓，当天迎来300宾客，推出112套公寓，在一个上午不到的时间，热销九成，目前，通过开发商得知，公寓已一销而空。如此，玉湖湾从9月首次开盘，到12月二开盘，仅不到三个月的时间，即顺利完成了住宅的销售任务，速度之快，令人惊叹。
接下来，在完全不用担心业绩的情况下，玉湖湾将进入商铺的销售。此时再战市场，压力自然小很多，这也得益于前期取得的优良成绩与打下的坚实基础。而当玉湖湾如今处于住转而商的过渡阶段时，对项目的探讨再次显得十分必要。
■投资客占比高，入住率低，商业受限
文中开头已强调，住转而商，在不同时期，有不同结果。而其中所指的时期，其实就是项目所处的市场环境。回顾深圳房地产疯狂火爆的2006-2008，这个阶段，可称其为“不愁卖阶段”。市场上大部分的楼盘，转瞬即销，哪怕是品质一般的楼盘，在市场上也十分抢手。
由于当时买卖环境好，于是只有点钱的人，随大流一窝蜂的买房，基本是稳赚。也正是在这样的市场暴利下，购房者中投资客占比相当高，投机成分大。于是，随之而来的现象是，项目入住率十分低，因为大部分都是投资购房，买而不住。
从而导致楼盘人气惨淡，而一个楼盘一旦入住率低、人气不旺，自然形成不了良好的消费环境、商业氛围。由此，项目的商业自然不可能好起来。于是，如今回看那个时期，你会发现，许多项目住宅卖得很火爆，但项目内的商铺却卖不动。
■自住客占比高，入住率高，商业带活
若是换在今天，即将出售商铺的玉湖湾，或将面临严峻危机了。然而，现今市场环境，还与那段疯狂期一样吗？显然已经天差地别。尤其是2010年，这个深圳迎来史上最严厉房地产调控政策的一年，基本全年都处在楼市寒冬，遭受史上最大的打击，并且还未完。
但有人会说，楼盘不一样很火爆吗？就如玉湖湾仍然销售很好啊，是啊，但请注意，当前的购房者中，哪部分群体为多呢？甚至是全部呢？其实，不容置疑，有了新政的严控，已经去投资化，家庭只能买两套房，于是，市场还能那么火爆，更能突显是受刚性需求的推动。
由此，新政反倒成为了各大楼盘的筛选器，前来买房的群体大部分都是自住客。这样一来，楼盘的入住率提升，项目整体的入住时间缩短，最重要的是，住得人多了，住区活力上升了，商业氛围也就慢慢起来了。事实上，房地内参www.BANQ.cn认为，楼盘入住率的高低，是小区商业能否兴旺的重要指标。
■街区式商业，更受市场青睐
并且，当楼盘居住群体的投资成分最小化，自住成分最大化后，商业还能获得较大的持续力。因为，购买同样楼盘的居住群体，消费能力基本一致化，购买率高，并且消费习惯大体一致，于是较易形成可持续性的商业环境，对小区商业是一大助力。
因此，即将销售商铺的玉湖湾，在如今的大环境下，可以说抢占了最佳的入市时机。而除去大环境的因素，玉湖湾的商铺更要有与众不同的优势，才能在市场上独树一帜。据房地内参www.BANQ.cn专业研究，商铺分为内铺与街铺，比较内铺，当属街铺更具价值。
事实上，按照国际研究消费者的逛街习惯指出，大部分群体更倾向于露天式逛街，而不是一般人认为的SHOPPINGMALL。当然，SHOPPINGMALL有街铺无法企及的优势，但街铺给人的街道感，在露天环境下，具有纵横交错的生长感，以及人与人之间所产生的戏剧性让人偏好。
■玉湖湾街铺，品质统战市场
这种街区式商业更易在市场上获得认可。据了解，玉湖湾的商铺全部为街区式商铺，共有123间，总面积约7600平米。由体量来看，是非常适中的。作为以居住型为主的住宅项目，这样的商业体量不至太多让业主感到喧吵，也不至太少带活不了人气。
并且，主要商铺面积集中在60-70平米，面积适中，作为零售商店、餐饮店、生活用品店、家电配件等小商业，十分适合。事实上，面积趋小一点，灵活性更强，交易的流动性更强，利于出售买卖。
除此以外，玉湖湾街铺的普遍层高为6米，每间商铺都有上下水，即给排水系统，这样一来给业主带来极大便利。对于商业，水系统几乎是必不可少的。更特别的是，这里还设有隔油池、烟道，这是其他街铺较为罕见的。不要小看这些小措施，一旦做起生意来，关系重大。因此，对于业主来说，玉湖湾的商铺具有很强的吸引力和优势。
■深商铺供应后劲不足：玉湖湾123套全街铺整装待发！
并且，如今的商铺市场也将给予这样的优质街铺很大的发挥空间。据房地内参www.BANQ.cn了解，11月，深圳共有2.6万平方米商业物业取得批售，比10月下降四成。事实上，在9月供应出现新高之后，如今深圳商用物业市场供应显得后劲不足。
上个月，深圳房地产市场商业物业供应套数76套，比10月减少84.17%；11月成交面积为1.4万平方米，比10月减少13.34%。在商业市场被逐步看好的行情下，如今供应量却无法匹配。随着房地产市场政策频出，投资者更是热衷于选择商业项目，其后市的行情依然看好。
因此，在这样的市场大环境、供应急缺、项目品质优良等一系列因素的作用下，玉湖湾123套全街铺，势必将获得市场的热烈追捧。在玉湖湾以地段价值、项目价值获得住宅的大丰收之时，商业无不将成为人们的下一个憧憬，值得期待！（03）