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投资分析
玉湖湾·传家铺将售:面临最佳供求市况?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-12-16 11:09:25点击6481


导读:
      ■玉湖湾住宅大丰收,商铺将售 
      ■投资客占比高,入住率低,商业受限
      ■自住客占比高,入住率高,商业带活
      ■街区式商业,更受市场青睐
      ■玉湖湾街铺,品质统战市场
      ■深商铺供应后劲不足:玉湖湾123套全街铺整装待发!
正文:


■玉湖湾住宅大丰收,商铺将售

项目营销由住转而商的过程,在不同时期,有不同结果。我们发现,楼市火爆期,小区商业卖不动;楼市严控期,商业反倒火爆,为何?玉湖湾自9月27日于会展中心首次开盘,共推出900多套主力户型单位,当天即成交700多套,总成交金额近达9亿,共吸引4千购房者的抢购狂潮后。

12月11日,玉湖湾推出41㎡-43㎡两房smart精装公寓,当天迎来300宾客,推出112套公寓,在一个上午不到的时间,热销九成,目前,通过开发商得知,公寓已一销而空。如此,玉湖湾从9月首次开盘,到12月二开盘,仅不到三个月的时间,即顺利完成了住宅的销售任务,速度之快,令人惊叹。

接下来,在完全不用担心业绩的情况下,玉湖湾将进入商铺的销售。此时再战市场,压力自然小很多,这也得益于前期取得的优良成绩与打下的坚实基础。而当玉湖湾如今处于住转而商的过渡阶段时,对项目的探讨再次显得十分必要。

■投资客占比高,入住率低,商业受限

文中开头已强调,住转而商,在不同时期,有不同结果。而其中所指的时期,其实就是项目所处的市场环境。回顾深圳房地产疯狂火爆的2006-2008,这个阶段,可称其为“不愁卖阶段”。市场上大部分的楼盘,转瞬即销,哪怕是品质一般的楼盘,在市场上也十分抢手。

由于当时买卖环境好,于是只有点钱的人,随大流一窝蜂的买房,基本是稳赚。也正是在这样的市场暴利下,购房者中投资客占比相当高,投机成分大。于是,随之而来的现象是,项目入住率十分低,因为大部分都是投资购房,买而不住。

从而导致楼盘人气惨淡,而一个楼盘一旦入住率低、人气不旺,自然形成不了良好的消费环境、商业氛围。由此,项目的商业自然不可能好起来。于是,如今回看那个时期,你会发现,许多项目住宅卖得很火爆,但项目内的商铺却卖不动。

■自住客占比高,入住率高,商业带活

若是换在今天,即将出售商铺的玉湖湾,或将面临严峻危机了。然而,现今市场环境,还与那段疯狂期一样吗?显然已经天差地别。尤其是2010年,这个深圳迎来史上最严厉房地产调控政策的一年,基本全年都处在楼市寒冬,遭受史上最大的打击,并且还未完。

但有人会说,楼盘不一样很火爆吗?就如玉湖湾仍然销售很好啊,是啊,但请注意,当前的购房者中,哪部分群体为多呢?甚至是全部呢?其实,不容置疑,有了新政的严控,已经去投资化,家庭只能买两套房,于是,市场还能那么火爆,更能突显是受刚性需求的推动。

由此,新政反倒成为了各大楼盘的筛选器,前来买房的群体大部分都是自住客。这样一来,楼盘的入住率提升,项目整体的入住时间缩短,最重要的是,住得人多了,住区活力上升了,商业氛围也就慢慢起来了。事实上,房地内参www.BANQ.cn认为,楼盘入住率的高低,是小区商业能否兴旺的重要指标。

■街区式商业,更受市场青睐

并且,当楼盘居住群体的投资成分最小化,自住成分最大化后,商业还能获得较大的持续力。因为,购买同样楼盘的居住群体,消费能力基本一致化,购买率高,并且消费习惯大体一致,于是较易形成可持续性的商业环境,对小区商业是一大助力。

因此,即将销售商铺的玉湖湾,在如今的大环境下,可以说抢占了最佳的入市时机。而除去大环境的因素,玉湖湾的商铺更要有与众不同的优势,才能在市场上独树一帜。据房地内参www.BANQ.cn专业研究,商铺分为内铺与街铺,比较内铺,当属街铺更具价值。

事实上,按照国际研究消费者的逛街习惯指出,大部分群体更倾向于露天式逛街,而不是一般人认为的SHOPPINGMALL。当然,SHOPPINGMALL有街铺无法企及的优势,但街铺给人的街道感,在露天环境下,具有纵横交错的生长感,以及人与人之间所产生的戏剧性让人偏好。

■玉湖湾街铺,品质统战市场

这种街区式商业更易在市场上获得认可。据了解,玉湖湾的商铺全部为街区式商铺,共有123间,总面积约7600平米。由体量来看,是非常适中的。作为以居住型为主的住宅项目,这样的商业体量不至太多让业主感到喧吵,也不至太少带活不了人气。

并且,主要商铺面积集中在60-70平米,面积适中,作为零售商店、餐饮店、生活用品店、家电配件等小商业,十分适合。事实上,面积趋小一点,灵活性更强,交易的流动性更强,利于出售买卖。

除此以外,玉湖湾街铺的普遍层高为6米,每间商铺都有上下水,即给排水系统,这样一来给业主带来极大便利。对于商业,水系统几乎是必不可少的。更特别的是,这里还设有隔油池、烟道,这是其他街铺较为罕见的。不要小看这些小措施,一旦做起生意来,关系重大。因此,对于业主来说,玉湖湾的商铺具有很强的吸引力和优势。

■深商铺供应后劲不足:玉湖湾123套全街铺整装待发!

并且,如今的商铺市场也将给予这样的优质街铺很大的发挥空间。据房地内参www.BANQ.cn了解,11月,深圳共有2.6万平方米商业物业取得批售,比10月下降四成。事实上,在9月供应出现新高之后,如今深圳商用物业市场供应显得后劲不足。

上个月,深圳房地产市场商业物业供应套数76套,比10月减少84.17%;11月成交面积为1.4万平方米,比10月减少13.34%。在商业市场被逐步看好的行情下,如今供应量却无法匹配。随着房地产市场政策频出,投资者更是热衷于选择商业项目,其后市的行情依然看好。

因此,在这样的市场大环境、供应急缺、项目品质优良等一系列因素的作用下,玉湖湾123套全街铺,势必将获得市场的热烈追捧。在玉湖湾以地段价值、项目价值获得住宅的大丰收之时,商业无不将成为人们的下一个憧憬,值得期待!(03)


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