■深圳难保GDP四哥地位

今天，江南多个省份下起了2010年的第一场雪。虽说深圳这个城市没有冬天，笔者却也感觉到了阵阵寒意。当然，让笔者感到寒冷的不只是急剧下降的气温，深圳最近的经济数据，同样让人为这座城市的未来担忧。

上个月24日，市长许勤在市委五届五次全体(扩大)会议表示：深圳今年“经济总量继续保持国内大中城市第四位的难度较大”。2005年以来，深圳占据GDP四哥地位多年。但近几年来，天津、苏州等兄弟城市，在后面步步紧逼，差距已越来越小。在第三季度GDP出炉后，苏州更是在2004年后首次超过深圳。

关于深圳增速放缓的原因，许勤市长有详细论述，就不展开了。不过，房地内参想补充的是，从根本上来说，深圳增速放缓，或与土地资源匮乏导致产业受限密不可分。

■没有土地，哪来GDP？

早在2005年，深圳当局就已对外宣布：深圳人口已经突破千万大关，面临土地资源、水资源、人口承载力、环境容量“四个难以为继”，而尤以土地资源更甚。当年的土地利用更新调查数据，深圳全市陆地总面积195284公顷。其中，未利用地仅4360公顷，占2.23%。建市不到30年，可利用土地消耗了97%，这也创下了另一个“深圳速度”。

土地是经营城市的生命线。没有土地，很多产业就无法展开，很多投资就无法落实，GDP产出更无从谈起。土地对深圳的发展禁锢，有一个例子很能说明问题：苏州高新区区域面积223平方公里，而深圳高新区仅11.5平方公里，仅有前者的5%多一点。其中，苏州高新区2008年工业总产值只有1670亿元，深圳高新区同期实现2272亿元的工业总产值，是前者的1.36倍。也就是说，深圳高新区用5%的面积，实现了苏州1.36倍的工业产值。试问，如果深圳高新区有与苏州高新区等量的发展空间，又将如何呢？只可惜，深圳总面积也只有2020平方公里；而苏州面积8488平方公里，是深圳的4.2倍多；另一个追兵天津呢？面积11305平方公里，是深圳的近5.6倍。

为了改变深圳高新区面积偏小、阻碍发展的状况，在去年公布的《深圳高新技术产业园区发展专项规划(2009—2015年)》中，深圳将经国务院批准的国家高新区——深圳高新区（深圳湾园区），与“留仙洞、大学城、福永北—沙井南、光明、石岩、观澜、龙华、坂雪岗、宝龙、碧岭、坪山(深圳出口加工区)、葵涌、大鹏等园区以及市政府划定的其他高技术产业发展区域”合而为一，并称为深圳高新区。即使这样，这么多园区加起来扩大15倍后面积也只有185.6平方公里，还是比不上一个苏州高新区。

■既要腾笼换鸟，更要住宅外包

由于深圳的土地难以为续，以富士康、华为、中兴、比亚迪为代表的大型企业集团，不得不去外地投资设厂，从而进一步削弱了深圳的经济竞争力。因此，房地内参认为，在深圳新增土地供应受限的情况下，如果深圳不能想方设法为产业发展预留足够的用地，经济发展陷入瓶颈、后劲不足，只能眼睁睁的看着苏州、天津后来居上，将GDP四哥的位置拱手想让。

当然，在房地内参看来，一个GDP四哥的虚名其实是无所谓有、无所谓无的；这座城市的老百姓幸福感的高低才是关键的。只是GDP同时也联系着就业、税收，与百姓生活息息相关，兹体事大，就不得不引起高度重视了。那么，深圳怎么办呢？

“腾笼换鸟”，把劳动密集型的低端制造业置换出现，提高土地的单位面积产值，自然是一条可行的途径。房地内参认为，还有另外一个可行的途径，那就是“住宅外包”。外包（Outsourcing），是一个管理学名词，也称资源外包、资源外取、外源化。原意指“企业为维持组织的核心竞争能力，将组织的非核心业务委派给外部的专业公司，以降低营运成本，提高品质。外包将组织解放出来以更专注于核心业务。”通过将住宅外包给其他周边城市，深圳可以将土地更集约化管理，发展优势产业，从而实现效益最大化。

■深圳住宅外包首选：东部蔚蓝海岸

“住宅外包”其实早有先例。比如，深圳市统计局2009年的调查结果显示，长期在深居住的香港人超过八万，实际上还有更多的人没有被统计在内。对于在深居住的港人来说，“深圳居住、香港工作”的生活方式，就是一种典型的“住宅外包”。而在欧美等发达国家，“住宅外包”也已成为一种主流。比如纽约、芝加哥等美国大城市，周边所发展起来的卫星城，所起的主要作用就是“住宅外包”。而卸掉了住宅建设压力之后，这些大城市也获得了更多的发展腾挪空间，可以将土地解放出来用于单位面积产值高的优势产业。

房地内参注意到，香港土地面积约为深圳的1/2，其中75%的土地仍属郊野地区，已开发土地不到25%。香港独有的土地政策限制大面积的土地开发，使市区的人口密度十分高。作为一个面积仅约为1,100平方公里的城市，香港对土地的恰当利用堪称典范。香港可开发土地实际多过深圳；而且香港住宅容积率高，而深圳住宅容积率偏低。两相对比之下，深圳“住宅外包”的需求远比香港强烈。

因此，房地内参认为，当香港人将住宅外包给深圳时，深圳人同样也可以将住宅外包给临近的惠州和东莞。这样一来，相关各方也可以各得其所，深圳有了宝贵的土地资源以发展经济，周边城市的楼市也能得以起飞，而购房者则能以相对较低的代价，获得更高的居住质量。

综观深圳周边，风景优美、交通方便、城市配套相对比较完善、与深圳无缝相连的惠州大亚湾，几乎是深圳最理想的住宅外包地。而由品牌开发商卓越开发的200万平米建面大盘——卓越·东部蔚蓝海岸，作为真正意义上的全方位配套的超大型居家住宅小区，则将成为深圳人在大亚湾的住宅外包首选。（13）