导读：
■大军北上，愈演愈烈
■涓滴效应
■回顾惠州楼市10年，销售面积增长23倍
■进入2010年，单月可销近3000套
■成交均价达6071元/㎡，创历史新高
■“涓滴效应”热浪：东部蔚蓝海岸、珑湖湾、半山名苑、万林湖、四洲蜜方引领
正文：
■大军北上，愈演愈烈
自房地内参www.BANQ.cn发表《给你12个“贴深情人”！》www.banq.cn/html/10187.htm一文后，贴深购房，受到置业者的广泛关注，“贴深区”，也再次成为人们追逐的热地。随着深莞惠地区的同城化，交通一体化，贴深购房已成市场主流。
在笔者多次前往惠州、东莞等地进行考察时发现，销售处、已销单位门前停靠的粤B车辆，比越来越多。同时，从售楼处了解到的看房、购房情况，深圳客占比甚至比当地人还多。随着这种势头的发展，如今，深圳人大军北上的趋势，愈演愈烈。
从今年4月份开始，受政策驱动，贴深购房已开始初冒端倪，之后随着9月底深圳迎来史上最严厉的政策严控，贴深购房开始逼向高峰。如今更一发不可收拾。于是，这种类似于将深圳人挤出城的现象，房地内参认为值得进一步深入研究。
■涓滴效应
事实上，如今贴深购房热无不与深圳的发展，密切相关。当深圳通过30年的高速发展，经济实力、生活质量、富裕程度，相应提升，并到达一个峰值点后，随之就会产生各个领域的渗透现象。
这就相当于一个瓶子，随着水越装越满，而最终超出瓶子自身的容量，就会慢慢溢出，流向其他地方。其实，专业上所指的“涓滴效应”，简单来说，就是这样理解。具体里说，是指一个优先发展起来的地区通过消费、就业等方面惠及较落后地区，带动其一同发展富裕，也就是由于地区差距，由富“涓滴”带贫，使地区差距接近、拉平。
而在房地产上的表现是，在条件允许的情况下，房价高的区域将通过输出人口、资源，以带动房价低的区域的价格水平，与其保持接近、甚至是抹平。这种“涓滴效应”类似于“价格趋一”、“渗透效应”，都表明了地区存在差距而引起的牵动现象。可以起到人群分流、带动区域发展、保持价格平衡的作用。
■回顾惠州楼市10年，销售面积增长23倍
回顾惠州近10年楼市发展时，几乎可以用一步青云形容。2000年，全市房地产开发投资仅为9.2亿元，2009年全市房地产开发投资高达175亿元，开发投资总额增加了19倍之多。惠城区房地产开发投资更是从2000年的1.7亿元激增到2009年的105.85亿元，总量增加了62倍。销售面积从2000年的13.14万平方米增加到2009年的309.97万平方米，增长了23倍。
在2000～2004年的几年时间内，惠州路网升级是促进房地产发展的重要环节。惠州房地产也开始由封闭性区域市场转为半开放性市场。
从2003年开始，进驻惠州的深圳开发商增多，他们和本地开发商一道助推了惠州房地产行业质的飞跃。其中，吸引了很多深圳投资置业人士涌入惠州淘金，成为惠州各地楼盘引人注目的现象。
■进入2010年，单月可销近3000套
惠州房地产从2004年上升期开始，“进口与外销”逐步加强；同时，惠州加快与深圳一体化的速度。一体化为惠州楼市带来新的机遇，与深圳之间的差距逐步缩小，越来越多的人对于 “工作在深圳，居住在惠州”的居住方式表示认可。
惠州楼市在2007年达到了这一轮增长最为火爆的时期。从2009年下半年开始，惠城区商品房市场一直呈现供不应求的状态，困扰广大购房者的同时，也间接导致了房价的不断攀升。
进入2010年后，深圳房地产调控政策频出，销售齐齐攀升，多的月份几乎接近3000套，少的月份也有几百套。而这一系列的火爆，正是“涓滴效应”的体现。不仅使得价格上涨，并且带动了人群分流。
■成交均价达6071元/㎡，创历史新高
据房地内参www.BANQ.cn获悉，11月最新数据显示，惠州商品房成交均价达6071元/㎡，创历史新高，这也是惠城区有史以来单月新建商品房均价的历史最高值。
事实上，目前惠州市场上推售的新盘，品质普遍较高，有的地段好，有的景观好，几乎都是稀缺型物业，例如惠州“四核之心”珑湖湾，资源型豪宅鹏基·半山名苑、万林湖，大亚湾海景豪宅卓越·蔚蓝海岸、四洲蜜方。项目品质突出，景观优越，价值自然高企。
此外，深圳限购令的实行，也把部分深圳客的投资资金分流到惠州来，这也可以算是投资型刚需的旺盛。这也正是涓滴效应，将人群分流而导致的，因为贴深区与深圳存在较大的价格差，所以，导致价格涓滴，惠及莞、惠区域。
■“涓滴效应”热浪：珑湖湾、半山名苑、万林湖、蔚蓝海岸、四洲蜜方引领
其外，万科、中信、华侨城、振业等一大批龙头房地产公司相继进驻。惠州房地产市场被注入了不少新的活力。从去年下半年以来，许多深圳人开始涌向惠州购房置业。如今，深圳人购房率远远超过本地人。
再加上，从深圳前往惠、莞两地交通一体化，带来了巨大利好。从深到惠州大亚湾，盐排高速、机荷高速、水官高速、惠深高速、东部沿海高速等等都可以直接畅通。事实上，无论是自驾车还是铁路交通，从深圳前往东莞、惠州，三种路径选择，所用时间都是差不多。
除了现有的高速、铁路交通设施外，未来深圳、东莞、惠州三地交通更加便捷。根据东莞城市轻轨规划，R1、R3两条轨道线分别与深圳龙华车站、深圳机场相接驳，直接贯通东莞、深圳两地。未来，随着“涓滴效应”的发挥，贴深区购房将越来越热，方直·珑湖湾，鹏基·半山名苑、万林湖，卓越·蔚蓝海岸、四洲蜜方将继续引领这股热浪。（03）