宝能商业在前海片区建设11万平方米的商业项目，这是其5年运营面积达50多万平方米商业项目的一个重头戏。

  作为深圳商业的新锐，宝能商业亮相伊始就重磅出击，亮点不断，但宝能投资集团有限公司副总裁张晓东不谈所谓的旗舰与标杆，将更多的着眼点放在服务细节和商业理念创新。他认为，一个成功的商业经营者首先要把自己放在消费者的位置上，研究消费者的消费需求和心理，与消费者共同成长、成熟，“向消费者学习”也是一种创新。

  ■高端商业市场消费力趋强

  笔者：宝能商业成立不久，但在商业的起点很高，在深圳、北京、天津都将陆续建设大体量的高端商业项目，5年运营的商业项目面积达50多万平方米。是什么支撑宝能在商业的大手笔？

  张晓东：从目前的宏观经济政策来看，社会保障体系的加强、股市的高风险和加息，将推动国内消费市场加速增长，商业也将迎来长期利好。而且商业板块不属于周期性行业，具有旺盛的生命力，在经济增长的过程中受益明显，生活水平的提高对商业零售业的促进是显而易见的。

  中国正跑步进入老龄化社会，2030年将成为老年化社会的国家，中国“人口红利”10年后进入“关窗期”，住宅的消费群体也随之呈现逐年递减萎缩的态势，而商业可以终身消费，从这个方面来说，商业比住宅的生命周期更长。

  基于上述原因，宝能把商业作为集团发展的主线之一，形成多元化发展格局，集团抗风险能力大为增强，并在一线重点城市布点，而且，迅速崛起的中国富裕阶层成为高端商业的消费阶层，为高端商业提供了足够的购买力。我们也看好了这一点，在商业定位上走高端路线。

  ■商业最高境界是“不争之争”

  笔者：深圳不乏高端商业，而且在深圳湾商圈也有很多高端商业布局，商业领域的竞争也异常激烈。如何在同类竞争中脱颖而出，取得竞争优势？

  张晓东：老子的一句名言是：“上善若水。水善利万物而不争，处众人之所恶，故几于道。”美国直复式营销的奠基人盖瑞·亥尔波特说：“世界上最高级的销售是没有销售！”

  商业的最高境界是“不争之争”。正如《阿甘正传》主角阿甘，他成功的主要原因就是“不争”。我们并没有把工作重点放在如何取得竞争优势上，而是把自己当作一个消费者，细致揣摩消费者的需求、心理和心态。

  举个例子吧，我们曾经注重购物的结果，只关注到最后买到了什么，并没有关注购物的过程，以及这个过程的体验。香港为什么是购物天堂？因为它把市场细分和人性关怀做到极致，非常注重消费过程。如在日本东京一个超市看到的细节让我印象非常深：有的洗手间门不是通常张开式的，而是推拉的，我们就不懂，问当地人是什么原因？对方说很简单：如果这个洗手间是老人使用的话，一旦要摔倒时，还可以撑一下。

  ■实现更高层面上的“人和”

  笔者：商业要在竞争中取胜，要不断创新。您认为，这种创新除了体现在规模、业态、服务上，还体现在哪里？

  张晓东：创新可以形成一种差异化优势，商场的硬件创新很容易模仿，但意识和理念上的创新，是无法复制的。商业经营者的眼光不应只顾向上看，应该潜心研究消费者的需求，知道他们在想什么，与消费者共同成长、成熟，向消费者学习，也是一种创新。

  在深圳香榭里花园的一家餐厅，一次用餐经历让我深有感触。那是盛夏的一天，服务员给开车进场的每一个戴眼镜的人一张柔软的纸巾，是因为眼镜从较凉快的车里到炎热的室外，一般都会产生雾气，这张纸巾就是为了方便客人擦眼镜用的。

  我们希望更多的考虑购物体验和感受，人的综合感受是最重要的，而购物是一种综合性的感受，我们会在这方面多做出一点努力。

  笔者：如果这样的细节都能做到了，消费者的购物体验将是颠覆性的。这对于深圳现有的商业模式起到怎样的作用？

  张晓东：很多细节如果能够做到，消费者就能通过这些细节，体验到商场意想不到的人性关怀，使消费者和商场之间产生一种和谐的共鸣，产生一种前所未有的消费过程体验。比如，我们不提倡吸烟，但对来商场里有吸烟需求的消费者进行正确的引导，会有专门的“吸烟室”，还有类似的“老公寄存站”，通过商场建立与消费者良性互动的心理纽带；我们还在细节上给予女性消费者更多的人性关怀，如设置更多的厕位，以及更多的可以存放个人物品的地方；此外，还根据新能源汽车发展的需要，在停车场设立可充电的车位，等等。在天时地利都具备后，我们希望经营者、消费者和厂家实现三方共赢，实现更高层面上的“人和”，这是深圳现有商业模式应该更完善之处。

  ■将向全国复制All City模式

  笔者：深圳的商业已有很多成功模式，并向全国复制，典型的如万象城。宝能在一线城市也有城市综合体项目，All City模式是否也打算向全国复制？

  张晓东：深圳商业有一个核心的特点，即两头大，商务型的商业和零散型的目的性购物都做得很好，像万象城及COCO PARK都是通过餐饮或其他体验型的消费来带动。宝能太古城商业项目All City拥有11万平方米的商业体量，在区域内具有不可取代的标志性地位。规模体量只是基础性硬件，而用体量成就标志，是可被超越的。

  All City未来在与后海河景观、慈善走廊等多元文化因素的结合下，将不断创新商业业态、提升服务理念。All City与李连杰壹基金合作，还将打造全国惟一一条慈善展览展示长廊，建立李连杰壹基金华南活动基地。届时，All City将形成11万平方米shopping mall＋4公里后海河＋慈善长廊的强力组合模式。原本单一的商业形式在加上了河流的人文景观及慈善的精神元素后，无疑使商业与文明完美结合。用文化成就内涵，却不可取代。

  在深圳，消费者购物或许会去海岸城，会去万象城，但你会否发现，你一定是带着目的而去的，若是什么都没买，还要在那里闲逛一天，几乎是不可能的事。因此购物对你来说，就是一个满足物质需求的任务，没有其他的意义。倘若是去一条可以看见灵动流淌的河流在身旁经过的商业街，相信你肯定愿意去，并且可以不带任何目的地去。人在购物之余，更感受到精神层面的照顾。

  All City模式成功后，我们会结合模式的特点和当地项目的特质，有选择性的在全国复制。

  ■深圳湾将成未来商业中心

  笔者：前海可谓是集众多利好于一身，双中心、水城、单列市管理权限等等，这些给前海商业带来哪些利好

  张晓东：前海是深圳含金量最高的一个区域，借助先进城市的理念和毗邻香港的优势，假以时日，前海一定会得到很好的发展，产生翻天覆地的变化。

  受惠于政策，前海获得了一个提速效应，减少了一些不必要的流程，城市运转效率提高，将具有良好的通达性，消费者到达前海商业的时间成本降低，提高了购物的有效时间，使前海商业的覆盖面更广。所以，高通达性就是前海商业的最大利好。

  笔者：如何发挥深圳湾商圈滨海和毗邻香港的优势？

  张晓东：城市重心的每一次西移，都会带来数以百亿计的政府投资和规模化的消费人群转移，直接带来新的商业中心的出现。罗湖中心时代造就了人民南和东门商圈，福田崛起带来了华强北和福田中心区商圈的日益兴旺，而在城市西进的背景下，深圳湾将成为未来20年的深圳商业中心。

  从地理优势来看，深圳湾占据前海中心深港加快合作的桥头堡位置，是首个被政府规划定位的最高水平的城市金融中心区、滨海豪宅区和商业中心区，经政府投资上千亿元打造。东临西部通道，南融香港，北连珠三角，既是深圳通往国际金融的第一站，又是深港通向珠三角经济区的核心枢纽，这一趋势必然要求深圳湾释放巨大的商业当量。

  西部通道的通车则架起了深圳湾商圈走向国际化的重要桥梁。这也是南山利用临海优势延伸商圈的最佳契机，打造具有国际化气概和滨海特色的超级商业圈。西部通道让港人北上购物消费有很大一部分分流到南山，这必然刺激深圳湾商业进一步发展。

  深圳湾商圈不断创新形式，打造“商业＋文化”、“商业＋体育”、“商业＋艺术”、“商业＋旅游”的新模式，不断提升深圳湾商圈的影响力和辐射范围，树立深圳湾商圈的高端品牌形象。不久的将来，深圳湾商圈必将成为全市乃至珠三角地区商业发展的新一代旗舰。

宝能投资集团有限公司副总裁张晓东