导读：
       ■辞2010迎2011：年终讲
       ■加息是空是多？
       ■居民储蓄存款与主流豪宅房价的对应关系
       ■云恐怖必然会到来，关键是什么时候
正文：

■辞2010迎2011：年终讲

2010年是房地内参www.BANQ.cn实际运营十年的日子，十年来我们荣幸为近400家楼盘、过百家房企提供了专业服务。2011年房地内参将进入自身的第二个十年，网络营销、策划顾问、信息监测三条产品线运转良好。

房地内参的网友2007年5月9日倡议、2007年6月16日自发成立了松散型投资组织“求迷会”，这是中国首个以楼市投资为主要诉求的松散型组织，尹香武（半求）担任首席顾问，至今“求迷会”已三年半，并在每年的年初、年中，年末举办房地产专题讲座，房地内参因此开创了独特的“专业公益”模式。

参与“求迷会”的成员，都是有购房、投资需求的中坚份子。“求迷会”与房地内参的VIP投资客户群（资金要求更高）形成补充，构成了对楼市行情具有重要影响的力量，成为独特的风景。如今，无论是VIP投资客户群、还是求迷会成员，都在财务自由的道路上取得了丰硕成果。

2010年12月26日，由求迷会组织的本年岁末演讲正式拉开序幕，尹香武（半求）先生做了“云恐怖或空涨期”的岁末专场汇报演讲。此次演讲在深圳花园格兰云天大酒店2楼2号会议厅举行，从下午14：45—17：00共持续了两个多小时，共迎来了百人到场。与之前一样，相信讲座上的最新判断将对未来的深圳楼市走势带来实质性影响，而房地内参将以此为契机开始暂新的一年，为房企、购房者提供优质服务。

而从2010-12-28 开始连续多日，我们将讲座内容进行全文刊登，回报给长期支持我们的房企客户、广大网友。今天先刊登第一篇，包括两个方面的内容：1、加息是空是多？2、居民储蓄存款与主流豪宅房价的对应关系；3、云恐怖必然会到来，关键是什么时候？

■加息是空是多？

昨天（2010-12-25）宣布加息了，加息大家是高兴还是不高兴？加息对房地产是好事还是坏事？今天先把这个问题做一个分析，接下来就进入今天的主题：云恐怖还是空涨期？

加息如果放在正常周期，对房地产肯定不是好事，现在的前提是：我们所处的是不是一个正常的周期？大家其实都明白，目前不是一个正常周期、而是处于非常周期。按理来讲，加息等于是钱的成本提高了，而房地产是通过杠杆来运作的准金融行业，所以加息应该是坏消息，但现在负利率、过高储蓄、升值预期等决定了不是正常周期。

比如说现在的负利率程度比较大，比如说现在的储蓄率太高，今年全年居民储蓄数字可能30万亿，去年是26万亿，所以在这种情况底下加息0.25个百分点相当于给储户补贴了750亿，两次0.25个百分点就相当于补贴1500亿。假设说正常周期的时候，杠杆效应受贷款成本的影响大，加息显然是利空，但是现在应该视为一个对房地产的利好，怎么讲呢？有这么几个原因。
 
第一，加息像刚才讲的一样，相当于一个额外的补贴。因为不加息中国人也是存钱的，但国家补贴给全国的储户1500亿/年，加息存钱、减息中国人还是存钱，为什么？因为所谓的教育、医疗、房地产三座大山还是在，中国人还是存钱，在存钱的欲望没有变化的时候，国家通过加息补贴了所有的储户，从这个意义上来讲，首先是一个利好。

第二，对房地产来讲，如果加息人民币又存在对外升值的预期，这时候不要说对别的，对全球华人的游资都存在很大吸引力，外资就愿意在中国加息的时候增持人民币，使大陆的资金富裕程度更甚。也就是说，外资进入以后，利率赚一点、升值再赚一点，本来我是没有这0.5个百分点的收益的，现在在比如5个点的升值之外多了0.5个百分点，相当于收益多了10%，这不是一个小数字，所以现在加息会使流入大外资增加。因为就算加到一年期是2.7，这个CPI是5.1，它还是负利率，而负利率是迫使资金进入不动产领域很重要的原因，不在于利率本身的数字，而是在于相对数：实际正利率，那进入房地产的动力就会小，负利率则进入房地产的动力还会很大的。所以，对于外资来说，中国加息也是一种补贴，从这几个角度来看，我个人认为反而是一个利好的消息。这只是我站在房地产的立场、当前的非常周期去考虑，就觉得是一个利好。所以要辩证看这个问题，我个人认为大家回去以后思考一下，是不是能够呼应这个判断，直观上来看，目前的加息很难断绝资金进入不动产领域保值的愿望。

■居民储蓄存款与主流豪宅房价的对应关系

上面我们重点说到了今年的存款余额达到30万亿，那么存款额与房价之间有没有什么联系？直观地说，存款多了、负利率存在，那么资金的避难需求就增加，房地产就受益。那么会增加多少、房价与存款之间的关系是什么？我把从2000年到现在居民储蓄数给大家报一下：2000年全国居民储蓄余额是6.43万亿，到了2001年是7.4万亿，2002年是8.7万亿，2003年是10.36万亿，2004年是11.96万亿，2005年是14.11万亿，2006年是16.16万亿，2007年是17.25万亿，2008年是21.79万亿，2009年是26.9万亿，2010年我感觉大概30万亿。大家脑海当中左边列这个数字，然后右边列房价，有一个我不知道是否偶合的情况，就是居民存款余额小数点的前位数字基本上就是中国主流城市的主流豪宅的房价（不是最顶尖的豪宅房价）。

譬如说2000年是6.43万亿，主流城市的豪宅就是6000元/平米；2001年7.4万亿，主流城市的豪宅就是7000多元/平米；2002年是8.7万亿，主流城市就是8000多元/平米；2003年是10.36万亿，主流城市的主流豪宅就是1万元/平米；2004年是1.2万元/平米；2005年就是1.4万元/平米；2006年是1.6万元/平米；2007年1.7万元/平米；2008年2.1万元/平米；2009年是2.6万元/平米。发现了吗？居民储蓄存款小数点以万亿为代表，小数点前面那个数跟所有主流城市的主流豪宅的价格是完全匹配，所以我们讲说在储蓄率偏高的时候，实际上房价要出现雪崩式的下降比较困难。

一方面负利率，一方面要让房价雪崩，要实现起来非常难，因为如果我们看房价单看房价不行，比如说你要看别的产业跟房价的关系，整体上政府能否像他所说的那样，我拼命的加息，政府能够拼命的加息吗？加到8个点？你相信吗？政府在加息控制不动产价格的时候实际上还是顾及到别的产业，所以政府现在是在限制作业，他能够做的选项空间不是很大。老美几乎不用钱，香港的利率也很低，我们加息加到8个点，所有人不要港币、不要美元，都要人民币，怎么办？这时候加息给他的空间不大，不要听它的政治宣誓，政治宣誓很容易的，我要加到多少，这个比较容易，但事实要做的时候我觉得限制比较大。

而且我从1978年列了，在1985年之前储蓄余额前面的数和一年使用房子的成本差不多，比如说每年使用一套房产的成本是800元，那时候全年居民储蓄余额就是800亿。这个有没有理论根据？没有理论根据，我老是看这个数字觉得很奇怪。如果说从1978年到现在有多少年了？32年了，32年的情况都是如此的话，我们暂且把它当成一个储蓄余额和房价之间的对称关系。好了，我们现在来推测一下，如果这么搞下去，居民储蓄的余额会表现出一个什么样的状况？我来匡算一下。就是过往大概16年年均储蓄存款余额年增速多少？

大概17%左右。去年增长得厉害一点，都27%了，前两年、前三年都是25%以上，我们暂且认为是17%，或者降一点，是15%。这样的话到了2011年我们储蓄存款余额是35.4万亿，到2012年是41.8万亿，2013年是49.3万亿，2014年58.16万亿，2015年是68.63万亿，2016年是80.98万亿，2017年是95.56万亿，2018年是112.76万亿，2019年是133.05万亿，2020年是157万亿。这是指整个经济的过程未受额外干扰的情况之下，按现在的超速度我们居民储蓄余额可能形成的数字。
 
如果这样来匡算的话，理论而不是鼓吹房价，这样的话我们形成一个这样的状况，就是2010年因为30万亿，一线城市的主流豪宅的价格应该是多少？3万/平米，2011年就是3.5万/平米，2012年是4.1万/平米，2013年是4.9万/平米，2014年是5.8万/平米，2015年是6.8万/平米，2016年是8万/平米，2017年是9.5万/平米，2018年是11万/平米，2019年是13万/平米，2020年是15万/平米。这样看起来对于那些看空者来说就很悲观的，当然这是是惯性比较、理论上如此，而且没有考虑到额外的经济的一些情况，只能作为参考。

存款额与房价之间的这种联系我目前还没有找到相关的理论根据，但已经32年是这个样子了，是否在作的经济分析界或者证券界的朋友有这么一个理论去框它，证明这个东西呢？我恳请高手找找这样的理论根据，如果能找到，或许有很重大的发现。
 
但是，从表面上来看我们似乎能理解，比如说我存了这些多钱，政府又在后面印钱，我当然要把政府能够多生产的东西换掉，换成什么？你换成车吗？不会吧？你换成股票吗？股票的风险确实有点大，就算你换成股票也赚钱，1991年换成股票，换个深发展，涨涨跌跌的，100块钱当时买的深发展，现在也翻了很多倍，所以这个时候我没有理论去套这个，但我的预感它里面确实存在着一定的必然联系。也就是说，按照张五常先生的话来讲，当我们获得了一定的经济收入，而这个经济收入不用来吃饭、穿衣的时候，这部分钱要什么？要有一个财富仓库存起来，而这个财富仓库一定是安全第一、流动性第二、现金流第三，是这样的要求。安全性第一是黄金、房地产，石油期货涨跌很厉害，股票也是一样的，所以应该存在一定的关系，就不更用说我们中国人骨子里头挺农民，对吧？这个时候决定了我们对土地确实有一种很特殊的情结。

所以，如果说当未来一年全国人民存了100万亿是什么概念呢？今年全国的房地产销售，包括厂房、商业、写字楼、住宅大概是4.1万亿，100万亿除以4.1万亿，相当于我们楼市年交易额的25倍，你还要求现在的房价暴跌有点难。出现这种情况有个必要条件，就是搞产业挣钱比较安全，比如说我们开厂能够确保有70%的确定性是可以挣钱的，那我就不要房地产，我拿去投资实业、买人家的股票就分流了，这个时候房价反而危险了。但现在大家也知道，创业比较困难，而且现在整个深圳我观察的结果，转型的压力很大，原来有钱的一帮人面对着新的经济环境目前束手无策。原来你是搞纺织厂的，你现在搞高科技有点难，也就是说现在的转型过程当中没有找到一条另外的财富仓库让他存这个钱，而现在印钞票印下去，不要说像今年一样增27%，一年只要增17%，到了2018年我们全国居民储蓄余额就达到了122万亿。

如果存了这么多的钱，只要里面有30%的钱想把它换成安全性更高的财富仓库，那么就决定了房地产有两个变化，第一个房地产的供应要扩大，扩大而价格不变，可以容纳进来。如果扩大的速度比较慢，还有一种实现途径是什么？价格涨起来大家共同玩这个游戏，如果你要它供应量下去，单价还要下去，那财富仓库就要缩水，如果缩水的储蓄额又这么大，那怎么办呢？那就是全国全民的系统性损失，那是谁也不愿意的。所以这里面我个人觉得，百思不得一解的一个东西，大家都觉得房价很高，我个人也觉得这几年的房价涨幅确实比较高，但是如果从理论上，抛开感情色彩我们再来看，确实这里面有一个很大的问题，那就是钱多、存款多、安全的品种少导致了这种情况。

■云恐怖必然会到来，关键是什么时候

当然，大家也可以说政府不是决定要建一千万套的公租房吗？你们去算一个数，我算了这个数，一千万套每一套乘以60平米，保障房的价值你算每一平米，全国算2000元，这里面是多少钱？把这个剔掉看看我们的财富仓库有多大？这时候你就一目了然，这一千万套还是不能饱和存到100万亿储蓄余额的时候对财富仓库的需求。这时候就有一种很担心的情况出现，所以今天讲座的主题，可以说我们在“求迷会”松散型的组织形成以后用的最耸人听闻的，我们以前用过一个恐怖的字眼叫做“恐怖平衡”，大家还记得吗？这一次为什么用“云恐怖”？

“云恐怖”是我自己造的词，就是说特别恐怖、系统性风险，大家一起玩完？有没有这种可能性？按这个趋势下去是必然的，只是什么时候到达“云恐怖”的程度？我今天拟了这样一个逻辑出来，我们可能被迫经过一个什么阶段呢？叫空涨期这个阶段，空涨期没有太多的理由，就是钞票的问题，房价变成了一个钞票本身的货币问题。第二，到了一个有一部分赢家，绝大部分输家的滞涨期，经济停滞增长，再后就是我认为的“云恐怖”时期到了，“云恐怖”就是大家一起输。现在到了哪个阶段？非常重要。

请待续：“云恐怖或空涨期”之2、3、4、5……