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投资分析
深莞惠“零剪径”:就棠樾论反哺效应!

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-12-29 12:50:20点击7016


■深莞惠“零剪径”

最近,有两个消息引起房地内参www.BANQ.cn关注。

其一:12月8日,深圳市机动车总量突破170万辆,汽车密度首次跃居中国第一。

其二:近日,广东省交通运输厅印发珠三角交通一体化工作方案。按照方案要求,预计明年3月,深莞惠三市普通公路将实现年票互通。届时,对年票用户,深圳、东莞、惠州普通公路收费站将免收三城之间的过路费。

也即是说,深、莞、惠三城的城际交通即将进入“零过路费时代”,而我们更愿意将其定义为“零剪径”时代,没有人拦路收费了。深圳机动车密度刚刚跃居中国第一,又恰逢“零过路费时代”,在交通的带动下,深、莞、惠三城将加速融合,真正迎来生活一体化,而近深楼盘将率先从中受益。

■居住半径3倍律

研究发现,对居住地的选择上,往往有着这样的一般规律:步行时代,工作与居住地点之间距离应该在2.5公里以内;自行车时代,则延伸到7.5公里;摩托车化之后,继续扩大到22.5公里;而如果以汽车作交通工具,距离将再度扩大,为67.5公里。这个规律,被称之为交通工具递进的“居住半径3倍律现象”。

观察地图,可以发现深圳“东西长,南北窄”,地形狭长。这样的地理现状,使得深圳同城各区之间的交通距离,反而可能大过到外城的交通距离。所以,如果我们以福田CBD、科技园、罗湖中心区这些经济发达、就业集中的地方为圆心,以67.5公里为半径分别划圆,就会发现近深的东莞塘厦、惠州大亚湾等地方都将被纳入深圳人的居住半径之内。

以位于东莞塘厦万科•棠樾为例,项目距福田CBD仅27公里,车程仅30分钟左右;距离皇岗口岸车程约40分钟,约45分钟可至深圳宝安国际机场。而且与世界第一球会观澜高尔夫仅一墙之隔。

■“零剪径”的成本节省,都将反哺到其房价中

也就是说,单纯从购房半径上来讲,万科•棠樾等项目完全符合深圳人的购房需求。而深圳机动车总量的猛增(购房半径随之加大)、普通公路收费站免收过路费(交通成本降低,心理距离大为缩短),以上因素将形成叠加效应,推升深圳人的近深置业需求,并推动近深区形成边缘城市。

美国就是最好的例子:上个世纪20年代,美国汽车业发展迅速,数百万中产家庭有了购买汽车的能力,汽车保有量大大提升,同时公路高速发展,美国人的居住半径扩大,住宅郊区化也随之在美国兴起。由于郊区绿化丰富,它解决了传统城市面临的噪音、交通、大气污染等问题,为城市居民提供了良好的生活空间,从而受到中产阶级的青睐。

交通工具发生革命性变化之后,时间与空间概念颠覆的楼市必然发生微观反应。在汽车时代,边缘城市反而成为主流人群的居住首选。所以,当深圳进入汽车密度跃居全国第一、进入汽车化时代的高级阶段,并迎来深莞惠普通公路“零剪径”之后,其经济成本、时间成本、精力成本的节省,都将反哺到其房价中,深受高房价压力的深资必将蜂拥而来,万科•棠樾准备好了吗?(13)*1/2


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