■深莞惠“零剪径”

最近，有两个消息引起房地内参www.BANQ.cn关注。

其一：12月8日，深圳市机动车总量突破170万辆，汽车密度首次跃居中国第一。

其二：近日，广东省交通运输厅印发珠三角交通一体化工作方案。按照方案要求，预计明年3月，深莞惠三市普通公路将实现年票互通。届时，对年票用户，深圳、东莞、惠州普通公路收费站将免收三城之间的过路费。

也即是说，深、莞、惠三城的城际交通即将进入“零过路费时代”，而我们更愿意将其定义为“零剪径”时代，没有人拦路收费了。深圳机动车密度刚刚跃居中国第一，又恰逢“零过路费时代”，在交通的带动下，深、莞、惠三城将加速融合，真正迎来生活一体化，而近深楼盘将率先从中受益。

■居住半径3倍律

研究发现，对居住地的选择上，往往有着这样的一般规律：步行时代，工作与居住地点之间距离应该在2.5公里以内；自行车时代，则延伸到7.5公里；摩托车化之后，继续扩大到22.5公里；而如果以汽车作交通工具，距离将再度扩大，为67.5公里。这个规律，被称之为交通工具递进的“居住半径3倍律现象”。

观察地图，可以发现深圳“东西长，南北窄”，地形狭长。这样的地理现状，使得深圳同城各区之间的交通距离，反而可能大过到外城的交通距离。所以，如果我们以福田CBD、科技园、罗湖中心区这些经济发达、就业集中的地方为圆心，以67.5公里为半径分别划圆，就会发现近深的东莞塘厦、惠州大亚湾等地方都将被纳入深圳人的居住半径之内。

以位于东莞塘厦万科•棠樾为例，项目距福田CBD仅27公里，车程仅30分钟左右；距离皇岗口岸车程约40分钟，约45分钟可至深圳宝安国际机场。而且与世界第一球会观澜高尔夫仅一墙之隔。

■“零剪径”的成本节省，都将反哺到其房价中

也就是说，单纯从购房半径上来讲，万科•棠樾等项目完全符合深圳人的购房需求。而深圳机动车总量的猛增（购房半径随之加大）、普通公路收费站免收过路费（交通成本降低，心理距离大为缩短），以上因素将形成叠加效应，推升深圳人的近深置业需求，并推动近深区形成边缘城市。

美国就是最好的例子：上个世纪20年代，美国汽车业发展迅速，数百万中产家庭有了购买汽车的能力，汽车保有量大大提升，同时公路高速发展，美国人的居住半径扩大，住宅郊区化也随之在美国兴起。由于郊区绿化丰富，它解决了传统城市面临的噪音、交通、大气污染等问题，为城市居民提供了良好的生活空间，从而受到中产阶级的青睐。

交通工具发生革命性变化之后，时间与空间概念颠覆的楼市必然发生微观反应。在汽车时代，边缘城市反而成为主流人群的居住首选。所以，当深圳进入汽车密度跃居全国第一、进入汽车化时代的高级阶段，并迎来深莞惠普通公路“零剪径”之后，其经济成本、时间成本、精力成本的节省，都将反哺到其房价中，深受高房价压力的深资必将蜂拥而来，万科•棠樾准备好了吗？（13）*1/2