■金地启动国内首个纯股权投资集合信托

2010年11月，金地集团与平安信托及中信银行合作，启动金地·天悦湾项目的信托融资，向投资者发行“平安财富•同鑫1号房地产投资集合资金信托”产品。这将是继2004年10月百仕达·红树西岸信托计划之后深圳市场上又一难得的信托产品。

与红树西岸只有高层不同的是，金地·天悦湾项目产品类型包括了联排、叠拼别墅和8层的洋房。也就是说，这将是深圳最大、也是唯一的别墅信托项目。

房地内参注意到，金地目前银行融资渠道通畅、财务稳健，3 季报披露公司负债率约为50％（不含预收账款）。而且金地历史上没有一笔逾期贷款，应该不存在借不到钱的问题。所以此次天悦湾项目的信托融资，主要目的应该在于通过股权融资补充资本金，撬动更多的银行信贷资金来满足公司扩张的需要。

自 2007 年起，金地与荷兰国际集团（ING）达成武汉国际花园和佛山九龙壁项目合作，出让项目股权给ING 募集的海外基金，并由此开始了探索房地产金融战略之路。之后，还与包括瑞士银行(UBS）、平安信托在内的多个机构合作，募集基金、发行信托产品。此次发行的“同鑫1号”，将是国内首个纯股权投资集合信托。

■300万即可做开发商：预期收益21%-23%/年

“同鑫1号”信托基金规模为6亿，认购起点为300万元，发行份数最多200份。投资期限为3年，无认购费，保管费0.1%年，固定管理费2.2%/年。此外，在保证受益人年回报高于8%的情况下，平安信托将收取超额收益的20%作为浮动管理费。平安信托方面测算结果显示，扣除所有费用后，“同鑫1号”信托产品预期收益为21%-23%/年。

除了股权投资收益外，凡成功认购“同鑫1号”信托产品，还可额外享受金地集团部分新开盘项目的购房折扣——金地的所有城市的所有在售物业都有机会参与折扣。目前，金地方面组织了6 个项目（北京仰山，上海天境，杭州自在城，南京自在城，西安湖城大境，深圳天悦湾）参加活动，折扣幅度在98折－99折之间。

“同鑫1号”采用股权形式直接投资于金地·天悦湾项目的住宅开发，投资人与金地同股同权——这意味着，投资人也将成为开发商。这种方式，拥有私募股权投资的高额收益及房地产投资的相对较低风险，而且还可享受购房折扣。在国家调控投资性购房，二套房首付需5成等政策的条件下，本产品受调控政策影响小，不失为直接购房投资外的另一种理想选择。

■红树西岸后，天悦湾或再续信托投资传奇

金地·天悦湾项目总占地面积约15.7万㎡，住宅及商业建筑面积约22.3万㎡，容积率仅1.42，是区域板块内几大项目中最低。位于宝安观澜街道办横坑水库，紧邻龙华新城，属于深圳近郊板块。项目深入山林及水库，远离环观南路，限高24米，依靠山体，连接水库，坐拥最佳的山水资源。项目周边地块均为和黄、招商、城建等品牌开发商。

房地内参观察发现，金地股权合作基金有着辉煌的历史业绩。金地拿出来做基金的项目都是精选的优质项目，如：武汉国际花园，佛山九龙壁，沈阳国际花园，沈阳铁西项目，上海天境，深圳天悦湾，东莞湖山大境，宁波慈溪等。力争投资人年化收益率在20％以上。通过财务安排，投资人杠杆后收益率大幅提高。

以ING 曾投资的武汉国际花园投资和退出为例：2007 年3 月，ING基金（5 年期产品）投资人民币 1.14亿元，占比51％；金地集团投资 1.1 亿元，占比49％。期间，项目销售良好，现金流充裕。到2010 年6 月，ING 股权评估价值约2.1 亿元；此时，销售提前达到 90%，达到退出条件，ING基金3.25 年实现退出。简单计算可以发现，此次投资，作为投资人的ING基金，毛收益达2.1－1.14＝0.96 亿元，年化毛收益率为26％。

6年前，百仕达·红树西岸悄然启动，每份80万元的200份信托产品很快就被认购一空。这是深圳历史上最成功、影响力最大的房地产信托产品，包括深圳中原地产董事长赖国强、深圳中原地产总经理李耀智在内的众多信托投资者都从中赚得盆满钵满。通过此次信托发行，百仕达也开辟了一条全新的融资渠道。而这次，“同鑫1号”信托基金的发行，或将再续红树西岸传奇。（13）