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行业观察
钦差东和:迎新“云恐怖或空涨期”年终讲3

作者:尹香武(半求) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-12-30 18:17:08点击7084


导读:
       ■钦差制度与财富分配机制:北京!北京!
       ■北京和她的变现地:三亚,东和,中央海岸
       ■时间的突破→产值的突破→需求的突破→文化的突破
正文:

前接:《储蓄楼情:迎新“云恐怖或空涨期”年终讲1》(www.banq.cn/html/10349.htm
《产值魔术:迎新“云恐怖或空涨期”年终讲2》(
www.banq.cn/html/10351.htm

今天继第一篇、第二篇之后刊登第三篇,包括的内容有:1、钦差制度与财富分配机制:北京!北京!2、北京和她的变现地:三亚;3、时间的突破→产值的突破→需求的突破→文化的突破。

■钦差制度与财富分配机制:北京!北京!

深圳某大型公司,不说人家名字了,我们做了一个联合研究,这个研究的结果是这样的,全中国所有的一线城市和二线城市的董事长和总经理,明白对应的是哪个职位?城市董事长是谁?书记,总经理就是市长,就是这个关系。大家知道吗?原来的书记和市长很多都是本省安排的,现在不是了,怎样呢?京官外派、钦差制度,这带来一个巨大的变化是什么?比如“圳深市”要修600公里的地铁,而这个“圳深市”公司的董事长与总经理所有的人脉资源关系、以及决定他职位的力量不在深圳而在北京,他就会交给谁来做?交给北京的公司来做,获利在深圳、拉单在北京,这是一个巨大的财富分配机制的调整。而这不是一个“圳深市”是钦差制,是几乎所有的一、二线城市都是如此!

所以,只要这种安排不改变,那么北京的高档写字楼价格在现在的基础上翻一番,将没有任何问题,北京出现10万块钱的写字楼可能只需三年。我在外地的一个生意碰到一个女的,卖家私的,你知道她怎么卖吗?比如说某全国性的银行要求同意形象,全国都换成一种款式的椅子,你觉得是很小的生意吧?你在深圳那就是换深圳的银行,能换多少?换不了多少。对不起,全国统一换,比如说全国的路牌标志要换,对不起是北京说了算。全国性银行的椅子要换是统一样式的,为了企业品牌、企业形象,北京决策统一换。卖一个椅子的一个小女子,在北京可以住3000万的豪宅,想想分配机制的变化有多么大?而这一切的原因是什么呢?因为我们国家已经实施了事实上的钦差制度,所以拉单必须要在北京!
 
所以,北京的商用物业写字楼在现在的基础上挡不住,完全挡不住。这个结论什么时候做的?今年年初做的,在网上我偶尔说了一说,但没有完全说出来,不过还有一个月的禁闭期我就可以说了,客户对我的约束就结束了。所以,一年的禁闭期马上就要过了,今年是第一次我在公开场合说这个结论,整个中国的第一世界形成速度可能会超出我们的想象,就是北京和上海,他们要实现国际化、文艺化、信息化、权力集中化,他们在整个国内收入的分配当中占的优势太明显了。圳深等城市的董事长、总经理从哪来的?市长从哪来的?可见想见圳深未来的地铁、重大设施一定是北京公司拉单再分包给深圳公司,他们分一把走了,本土企业去赚5%的利润,他赚50%。

■北京和她的变现地:三亚,东和,中央海岸

北京发达了,但北京不让玩不好玩,在清朝以前是去天津玩,现在当然不会去天津,太近了,跑到哪去了?到三亚去了,那里天高皇帝远。在三亚可以看到首都力量的彰显,巨大的彰显。我在三亚观察的结果是,不是广东人的三亚,不是海南人的三亚,不是上海人的三亚,就大生意层面是京贵的三亚、就使用层面是东北富人的三亚,未来好的政策会更多给海南的,他们提前布局,政策一下去,结局会非常好看的。所以,从整个财富分配的这个过程来看,我觉得第一世界形成的速度确实会超出我们的想象,以及第一世界的利益变现场比如三亚这样的天涯海角就会成为最大得益者,之所以最近对三亚东和·中央海岸研究较多,原因就在于此。

这个时候北京现在的写字楼拍卖的地块1.6万、1.7万的楼面地价,那些刚刚出道的记者说特别贵,是地王,三年后他们会大跌眼镜,北京的高档写字楼10万/平米的售价还不一定卖给你、每平方米月租金要600元/平米以上,就这么一个很恐怖的格局,因为13亿人最高附加值的最轻松分配由那边来决定的。整个这个过程,我觉得可能在座各位一定要参破这一点,回去慢慢想一想是不是这个道理?你们想一想,深圳湾口岸的建设和深圳人有关系吗?深圳未来的地铁建设和我们有关系吗?我们只是使用者,我们不是决策人,深圳人未曾参与这个建设决策。如果还是有志于搏一把的人,深圳放的钱要放少一点,减少一点,深圳只是第二队列的第一名,而北京、上海是我们的第一世界,他们的顶级商务往上翻一倍还要多,这是我们在年初做的一个研究。

■时间的突破→产值的突破→需求的突破→文化的突破

所以,原来的服务业发达的城市实现国际化、信息化、文艺化、权力化,其实说白了就两个,一个北京、一个上海,第二个是什么呢?我刚才讲的工业城市的服务化,首当其冲是我们深圳,然后就是广州、成都、天津、大连这些城市。这些城市有没有机会呢?有机会,它从工业化的省份过渡到服务化,工业造什么?造有形的物质,有形物质的需求是有限度的,我叫你手机每天换一部,你可能什么事都不要干了,整天学手机了。工业的需求是有限的,但服务的需求是无限的。比如说今天拍一部电影,明天拍一部电影,你经常可以看,可能听讲座,今天听讲座的人前几次讲座也听了,你们还来听,为什么呢?这个需求是可以无限的,因为你知道下次他讲的又不一样,想学一点新东西,是不是这个道理呢?所以,服务的需求是无限的,一旦从工业化城市过渡到服务化,它的产值又会扩张。王书记说,我们要实现1.5万亿的GDP,我觉得可能还低估了,为什么?这从工业化城市过渡到服务化的时候,产值又会裂变一次。因为工业化面对的是有形物质的需求,有定数;而服务化社会里头服务的需求没有定数,不知道我是否能够很好地阐述这个变化,我们要从工业城市变成一个服务城市。
 
从工业到服务的过程,从农业到工业,时间突破了、产值边界突破了,从工业到服务,则需求的限制突破了。注意!需求的限制突破了,原来是什么?产值的限制突破了,现在是需求的限制突破了,而如果从服务城市到国际化、信息化、文艺化,它突破的是什么?突破的是文化、是边界、是地域。也就是说,我的预感中国的电影、影星、体育明星在全球的知名度,在姚明、刘翔的基础上还要翻一番,你现在不要看范冰冰不合眼,因为世界上喜欢她的人会越来越多。你觉得赵薇很幼稚,越南人喜欢得要死,为什么呢?那是越来越强大的中国的明星,一些国家的人会越来越追星,别理解不了。一旦到了文化以后,边界抹掉了,突破了边界的限制,所以最赚钱的应该是突破边界限制的城市,然后就是突破需求限制的城市,最后是突破产值限制的城市。我希望这个关系大家记下来,好好地思索,这个是今天最有价值的逻辑推理。深圳要突破需求限制,北京、上海要突破地域与边界限制,这个过程如果有想象力,是很让我们心潮澎湃的过程,而这个过程挡都挡不住了。
 
比如说衡阳要造手机,肯定要请深圳的人服务他,怎么造?怎么接线,线板怎么做?做什么样子?这个过程我觉得原来是世界要分三个世界,现在在一个13亿人的国家内部,原来都差不多,原来最好是工业化城市,上海原来就是工业化城市,现在出现了国际化城市,国际化城市、服务化城市,工业化城市再加少量的农业化地区,我们形成了几个世界?在中国就有三个世界,这三个世界我们现在的政府企图一锅端,比如说希望北京的房价卖1万块钱,大家就砸锅卖铁卖北京的房子好了。我们用一针去治不同的病,这本身就是不合理的,所以在这个转变的过程当中,我们针对性地看问题,如何看这三个世界?今天的讲座脱离了深圳,大家有没有发现?

待续:云恐怖或空涨期’之4、5……


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评论者:卖拐
不认同BANQ对北京商业地产的看法,北京央企集中,权利垄断,各有神通可以要地建楼,央企气吞万里,挤的民营经济无处生存,在这块地方做生意,你得要有点背景。因此,最高端的商业很火,一般的烂办公楼最好还是不要碰,相比之下,住宅市场反而有吸引力一些。
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评论者:chinaway
有见的,好文!BANQ有才,
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评论者:过客
半求之前不是说,深圳理应超过北京、上海成为大陆房价之冠吗?
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评论者:xuyingfeng
看这文章BANQ不象深圳人.印象里,深圳人总认为深圳是最牛的,最好. BANQ有眼界的
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评论者:xuyingfeng
其实说白了就两个,一个北京、一个上海 D
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