GO
登陆
投资分析
商物进入“空涨期”的理由与品种

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-12-31 10:54:40点击5682


导读:
       ■限购令继续严执,再论商物
       ■商业发展:产业转型成机遇,第三产业是支撑力
       ■城市化和GDP,商业地产逐渐成老大的参考
       ■政策规划影响,不得不关注商物项目
正文:


■限购令继续严执,再论商物

日前,深圳市规划国土委作出明确表示:楼市限购令不仅继续执行,而且要严格执行,且目前没有取消的时间表。政府的一系列房控政策,也再次印证了此前房地内参www.BANQ.cn公开呼吁大家要把楼市投资转向商物这类生产要素的论述。

年内的多次楼市调控,不少曾专注于住宅的投资者,也逐渐把商物(商办、商铺)放入密切关注对象。不止如此,不少曾专注于住宅的地产开发商,在楼市调控之前似乎也已经有所意识,开始慢慢或者加快进军商业地产的步伐,如2010年6月全球宅冠万科,就启动了全国首个城市综合体,即深圳龙岗新老西村综合体(九州项目)。

俨然,商业地产开发已经是大势所趋,特别是在深圳、上海、北京等一线城市,这种发展势头尤为明显,商物投资也就越来越凸显。从城市化进程、产业结构、政府政策等方面探讨商业地产的发展,以供大家参考。

■商业发展:产业转型成机遇,第三产业是支撑力

商业地产发展,很大程度是由以服务业为主的第三产业发展而带动起来的。城市经济结构的转型,特别是第三产业所占GDP比重的增加,将是商业地产发展的极好机遇和强大支撑力。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示,依据国外经验,当第三产业占GDP比重超过55%时,市场对住宅的需求随之减少,商业地产就会逐渐得到市场追捧。

如香港的第三产业占GDP比重是极高的,达到90%以上,即使是2008年,也为92.3%,而其商业地产的旺盛发展,也就成为了房地产行业的主角。然而,目前国内第三产业占GDP比重为42.6%(2009年数据),而这也只是全国的平均水平,还没有进行具体化。

即使是较为发达的深圳,数据显示,2010年前三季,第三产业占全市GDP的比重也不过是52.7%,与55%的平均比重还存在着一定空间。由此可见,深圳商业地产的发展空间,目前来讲都是极为巨大的。

而且,目前深圳也在面临着经济结构转型的重大问题,也就是说,以服务业为主,如金融、保险、酒店、饮食、进出口贸易等第三产业发展,未来将是深圳产业发展的主流,而这些行业发展所产生的相关需求,将是商业地产发展的良好支撑力。

■城市化和GDP,商业地产逐渐成老大的参考

产业转型的同时,城市化的深入发展,将为商业地产发展提供一个更为开阔的空间。城市化发展中,商业地产往往会滞后于住宅地产的发展,因为有人流的聚集才会逐渐形成商务活动,才会引起商务需求进而拉动商业地产发展,因此,城市化和人均GDP就成为了商业地产发展的参考对象。

依据历史经验,GDP增长和城市化发展的不同阶段,不同物业的发展速度存在一定差异。房地内参www.BANQ.cn资料显示,城市人均GDP在8000美元以下,住宅地产是房地产市场的核心,主流产品都将围绕住宅展开;在城市人均GDP达到8000美元以上时,商业地产逐渐成为地产业的主角,甚至逐步代替住宅地产的老大地位。

而通常当城市化率大于70%的时候,商业地产的收益率将超过住宅开发,目前中国城市化率在45%~46%之间,整个商业地产发展空间不言而明。因此,在城市化加速阶段提前涉足商业地产,尤其是在核心城市持有优质的商用物业,将是投资者、地产开发商实力和品牌的一个见证或者转折点。

具体到深圳而言,其城市化率高于90%,人均GDP达9.3万元、约14000美元(2009年数据);已是事实,也就是说,未来,深圳住宅地产发展水平将逐步趋缓,商业地产所占比重将逐步加强。尤其是拥有优质商用物业,将在一定程度上使得商物项目的高端化、集中化、综合化发展得到提升,未来商用物业也就将逐渐成为地产市场的主角。

■政策影响,不得不关注商物项目

再者,今年内从“4·17国十条”到“9·29双限双禁双认”,再到日前限购令的继续执行……从系列房控政策中,可以发现政府的各种调控皆在密集箭指住宅市场,住宅地产开发的不确定风险越来越大。

此外,由于如今政府土地出让的规划中通常把商业用地包含在内,这也使得众多地产开发商只能涉足商业地产。如2010-12-9深圳政府捆绑出让的盐田沙头角中心区六幅地块,用地性质涵括了写字楼、商务公寓、综合商业、五星级酒店等,建面达31万平方米。最终由万科竞得并将于此建设东部综合体。

就市场大方向发展而言,商业地产的发展趋势,早已可见端倪,如今在国家政策以及需求发展下,更是获得了一个极为明显的加速度,商业地产的发展越来越旺盛,也就成为了一个必然且不可倒退的趋势。

如此,在这个大趋势下,房地内参www.BANQ.cn认为,目前深圳的商物项目,以下皆是值得大家密切关注的。可租可售:智慧广场、鸿隆·世纪广场;只租不售:合正·汇一城商铺、卓越·世纪中心1栋商办、宝能·太古城商业、摩尔城商业、 星河·时代COCOPARK、国际西岸商务大厦商办、鸿隆·世纪广场A栋商办。对外销售:振业国际商务中心商办、玉湖湾商业街。(09)


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。