导读：
■限购令继续严执，再论商物
■商业发展：产业转型成机遇，第三产业是支撑力
■城市化和GDP，商业地产逐渐成老大的参考
■政策规划影响，不得不关注商物项目
正文：
■限购令继续严执，再论商物
日前，深圳市规划国土委作出明确表示：楼市限购令不仅继续执行，而且要严格执行，且目前没有取消的时间表。政府的一系列房控政策，也再次印证了此前房地内参www.BANQ.cn公开呼吁大家要把楼市投资转向商物这类生产要素的论述。
年内的多次楼市调控，不少曾专注于住宅的投资者，也逐渐把商物（商办、商铺）放入密切关注对象。不止如此，不少曾专注于住宅的地产开发商，在楼市调控之前似乎也已经有所意识，开始慢慢或者加快进军商业地产的步伐，如2010年6月全球宅冠万科，就启动了全国首个城市综合体，即深圳龙岗新老西村综合体（九州项目）。
俨然，商业地产开发已经是大势所趋，特别是在深圳、上海、北京等一线城市，这种发展势头尤为明显，商物投资也就越来越凸显。从城市化进程、产业结构、政府政策等方面探讨商业地产的发展，以供大家参考。
■商业发展：产业转型成机遇，第三产业是支撑力
商业地产发展，很大程度是由以服务业为主的第三产业发展而带动起来的。城市经济结构的转型，特别是第三产业所占GDP比重的增加，将是商业地产发展的极好机遇和强大支撑力。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示，依据国外经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，市场对住宅的需求随之减少，商业地产就会逐渐得到市场追捧。
如香港的第三产业占GDP比重是极高的，达到90%以上，即使是2008年，也为92.3%，而其商业地产的旺盛发展，也就成为了房地产行业的主角。然而，目前国内第三产业占GDP比重为42.6%（2009年数据），而这也只是全国的平均水平，还没有进行具体化。
即使是较为发达的深圳，数据显示，2010年前三季，第三产业占全市GDP的比重也不过是52.7%，与55%的平均比重还存在着一定空间。由此可见，深圳商业地产的发展空间，目前来讲都是极为巨大的。
而且，目前深圳也在面临着经济结构转型的重大问题，也就是说，以服务业为主，如金融、保险、酒店、饮食、进出口贸易等第三产业发展，未来将是深圳产业发展的主流，而这些行业发展所产生的相关需求，将是商业地产发展的良好支撑力。
■城市化和GDP，商业地产逐渐成老大的参考
产业转型的同时，城市化的深入发展，将为商业地产发展提供一个更为开阔的空间。城市化发展中，商业地产往往会滞后于住宅地产的发展，因为有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产发展，因此，城市化和人均GDP就成为了商业地产发展的参考对象。
依据历史经验，GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。房地内参www.BANQ.cn资料显示，城市人均GDP在8000美元以下，住宅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至逐步代替住宅地产的老大地位。
而通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发，目前中国城市化率在45%~46%之间，整个商业地产发展空间不言而明。因此，在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在核心城市持有优质的商用物业，将是投资者、地产开发商实力和品牌的一个见证或者转折点。
具体到深圳而言，其城市化率高于90%，人均GDP达9.3万元、约14000美元（2009年数据）；已是事实，也就是说，未来，深圳住宅地产发展水平将逐步趋缓，商业地产所占比重将逐步加强。尤其是拥有优质商用物业，将在一定程度上使得商物项目的高端化、集中化、综合化发展得到提升，未来商用物业也就将逐渐成为地产市场的主角。
■政策影响，不得不关注商物项目
再者，今年内从“4·17国十条”到“9·29双限双禁双认”，再到日前限购令的继续执行……从系列房控政策中，可以发现政府的各种调控皆在密集箭指住宅市场，住宅地产开发的不确定风险越来越大。
此外，由于如今政府土地出让的规划中通常把商业用地包含在内，这也使得众多地产开发商只能涉足商业地产。如2010-12-9深圳政府捆绑出让的盐田沙头角中心区六幅地块，用地性质涵括了写字楼、商务公寓、综合商业、五星级酒店等，建面达31万平方米。最终由万科竞得并将于此建设东部综合体。
就市场大方向发展而言，商业地产的发展趋势，早已可见端倪，如今在国家政策以及需求发展下，更是获得了一个极为明显的加速度，商业地产的发展越来越旺盛，也就成为了一个必然且不可倒退的趋势。
如此，在这个大趋势下，房地内参www.BANQ.cn认为，目前深圳的商物项目，以下皆是值得大家密切关注的。可租可售：智慧广场、鸿隆·世纪广场；只租不售：合正·汇一城商铺、卓越·世纪中心1栋商办、宝能·太古城商业、摩尔城商业、 星河·时代COCOPARK、国际西岸商务大厦商办、鸿隆·世纪广场A栋商办。对外销售：振业国际商务中心商办、玉湖湾商业街。（09）