导读：
    ■红色预警5年后，旧改终入快车道
    ■新增建面2100万㎡，深圳4年土地无忧
    ■道路是曲折的：极大供应量仅700万㎡/年
    ■久旱逢甘霖：旧改或致新房增量1155万㎡
    ■没有旧改，关内土地或将就此断供
正文：

■红色预警5年后，旧改终入快车道

早在2005年，深圳当局就对外发出了土地资源 “难以为继”的红色预警。之后，深圳一直在寻求通过城市更新来破解土地资源稀缺的难题。在红色预警发出5年、感受到了土地资源稀缺的切肤之痛后，深圳旧改终于即将步入快车道。

——2010-12-24，《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》（草案）（以下简称“草案”）公布。更早之前的2010-03-05，深圳市规划和国土资源委员会还在网上对《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》进行了公示。

这两批城市更新（以下简称“旧改”）计划的公布与实施，将会给深圳楼市带来怎样的影响？房地内参尝试用数据进行分析和解读。

■新增建面2100万㎡，深圳4年土地无忧

综合3月5日、12月24日先后公布的两批计划，可以发现，截至目前深圳已公示的旧改单元总数已经达到了110个，总用地面积达750.66公顷（7506600㎡），即7.5平方公里。这意味着什么呢？整个前海合作区占地面积也才约15平房公里。也就是说，相当于新增了半个前海合作区，占到深圳总陆地面积（195284公顷）的3.84‰。

这些旧改项目，大约会在2年后密集推向市场，形成真实的市场供应，从而改变当前深圳房地产市场供应量过少的状况。如果按照旧改项目平均2.8的容积率来估算，750.66公顷的用地面积，将可以形成2100万㎡的供应量。如果全部开发成住宅，按照套均面积92㎡计算，相当于新增22.8万套住宅。

而根据房地内参监测，2009年全年深圳商品住宅的销售面积是649.4万㎡、70074套；2008年全年商品住宅售出408.8万㎡、44315套；平均后，年均销售529.1万㎡、57195套。也就是说，如果这110个旧改项目全部顺利启动，并在2年后推向市场，仅仅旧改所形成的供应量，就可供深圳近4年之需，深圳住宅供应量太少的状况将得到缓解。

■道路是曲折的：极大供应量仅700万㎡/年

当然，前途是光明的，道路却是曲折的。以上所言，仅仅是一种理想的状况。原因如下：

首先，这110个旧改项目，仅仅只是处于“规划制定计划”阶段。在规划阶段，各方利益将进行激烈的博弈。比如，由于利益分歧，岗厦旧改光规划就做了整整10年。即使在短时间内顺利制定规划，也很难在2年内启动。

其次，即使这110个旧改项目规划顺利，并在2年内启动，何时竣工也还是未知数。2007年正式启动的蔡屋围旧改，直到今年才基本竣工。在“物权法实施多年、新拆迁条例即将出炉、旧改权利人维权意识越来越强、要价越来越高”之际，这110个旧改项目的拆迁，所面临的困难可想而知。

由于旧改新政允许权利人绕过开发商自行改造，部分由股份合作公司（即村委）自主推动的旧改，其改造进程将会相对顺利很多。房地内参注意到，由这两批先后公布的计划可以看出，新政后，由股份合作公司为代表的权利人自行改造，已经成为深圳旧改的主流模式。

第三，即使110个旧改项目规划、拆迁、施工都很顺利，2100万㎡的供应量也很难在同一时间推向市场。一般来讲，为了谋求利润最大化，房地产企业都会进行分批开发、并少量分批推售，从而步步推高售价。所以，如果以3年为一个项目周期来看，2100万㎡的供应量，平摊到每年将有700万㎡的供应量，这几乎已经是极大值了。

■久旱逢甘霖：旧改或致新房增量1155万㎡

最后，值得注意的是，这些旧改项目大多要求“公共利益项目用地”不小于拟拆除重建用地面积的 15％。这110个旧改项目，并非纯居住功能。更新方向除居住外，大部分还夹杂有工业、商业、办公和酒店、服务业、公共交通和社会停车场功能等功能。这可能还要再除去用地面积的 30％左右。也就是说，最后形成住宅供应的大概占总用地面积的55%，建筑面积约1155万㎡、12.55万套，可供深圳市场2年左右。

而房地内参监测发现，在今年3月份以来，深圳新房可售套数已经连续多月跌至3万套以下。对拥有1000多万人口的深圳来说，这样的供应量无疑太少了。在新房市场上，如果突然新增1155万㎡、12.55万套的供应量，即使是供应预期，必然将会对市场形成强烈冲击。

近年来，由于土地资源稀缺，不仅使得深圳产业发展受限，商住用地的出让也越来越少。深圳在售楼盘数量也呈现出逐年递减的趋势。日益增长的城市人口与住房需求，与建设用地长期不足形成了尖锐的矛盾。这也是深圳房价居高不下最主要的原因。对于因土地匮乏而陷入“房荒”困境的深圳来说，这无疑就是一场及时雨。说是久旱逢甘霖也不为过。

■没有旧改，关内土地或将就此断供

根据草案，深圳此次共有22个旧改单元被纳入第二批计划，拟拆除重建用地面积（以下简称用地面积）共83.23公顷（832301㎡）。其中，福田2个，总用地面积共102111㎡；罗湖1个，用地面积12756㎡；南山2个，总用地面积43821㎡；盐田1个，用地面积16841㎡；宝安11个，总用地面积400233㎡；龙岗5个，总用地面积256539㎡。

而3月5日公布的第一批计划中，总共有88个更新单元，总面积达到667.43公顷（6674300㎡）。其中，福田8个，总用地面积377500㎡；罗湖10个，总用地面积477700㎡；南山10个，总用地面积694000㎡；盐田4个，总用地面积351700㎡；宝安22个，总用地面积1740000㎡；龙岗26个，总用地面积2383100㎡；光明新区公明街道5个，总用地面积364600㎡；坪山新区坪山街道3个，总用地面积285700㎡。

从更新单元的数量来看，最多的为宝安，33个；其次为龙岗，31个；随后依次为南山12个、罗湖11个、福田10个、盐田5个、光明新区5个、坪山新区3个。而总用地面积排名依次为龙岗2639639㎡、宝安2140233㎡、南山737821㎡、罗湖490456㎡，福田479611㎡、盐田368541㎡、光明新区公明街道364600㎡、坪山新区坪山街道285700㎡。

根据《深圳市土地利用总体规划》(2006—2020年)草案要求，规划期间，经济特区内福田、罗湖、南山和盐田四区将完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”。这意味着，如果没有旧改，关内土地或将就此断供。所以，对关内四区来说，未来的新房供应量，将基本取决于旧改的供应量。（13）