导读：
■与深圳CBD之间50分钟的同城时空
■片区概况：富豪的私人飞机率先来到深圳东
一、深圳租界，居住特区：“住宅外包”首选
二、大亚湾“三大”：靠山大、项目大、港口大
三、大亚湾西区就是深圳东：纯居住板块
四、大亚湾大盘云集、百万大盘超十个
■项目优势
一、从设计到施工：均由国际级机构担纲
二、卓越史上最大盘、其华南史上最豪盘：蔚蓝海岸之巔
三、星河时代后，中国唯二级别墅综合体：东部蔚蓝海岸综合体占地面积最大
四、深圳东的最大会所、深圳东综合住区的最高车户比
五、华南最大的小区集中式公共场所：自配套比极高
六、北师大可能进驻：大交通、自购物、全教育
■工地考察
一、37.2%：东部蔚蓝海岸1期绿地率高于95%住宅区的绿化率
1、罕见的水景中分林荫道
2、3000㎡的会所前坡地花园
3、旱湖景观：原石水泊
4、别墅区带“护城河”，形成事实隔离
二、面宽最大之小区会所
三、行列布局的别墅阵
1、双拼、联排外观独栋化
2、错列式双拼：邻避问题最少的选择
3、3~4层叠落式斜顶屋面：内部夹层空间立体化
4、地下室真正地面化：双首层得以实现
四、施工细节
1、排水系统部分降板
2、史上最好“临时”护栏
3、隐形避雷网
4、墙面装饰
■评墅结论：深圳不幸“东家”幸
正文：

■与深圳CBD之间50分钟的同城时空

紧贴深圳坪山、坑梓，位于大亚湾西部综合居住服务区的卓越·东部蔚蓝海岸，属于卓越地产的蔚蓝系列之一。项目位于坪山河与石化大道西交汇处的东北侧。2010-7-15下午16：30~18：00、2010-12-30下午3：50-5：20，房地内参www.BANQ.cn专业组成员两次耗时3个小时，对这个项目进行了考察。

房地内参下午从位于蛇口的海景广场出发，沿“滨海高速—罗湖立交—盐坝高速—沿海高速—澳头出口—石化大道”，一路直抵卓越·东部蔚蓝海岸，耗时约1个小时。回程时恰遇下班晚高峰，耗时稍久。如果从福田CBD出发，经同样的路线去往东部蔚蓝海岸，用时则只需约45分钟。

房地内参注意到，在石化大道与坑梓锦绣东路连接工程完工后，2011年将可零距离接驳深圳。而目前深惠同城公交已经开通，地铁三号线延长线及厦深铁路正在建设，加上已经开通的沿海高速，卓越·东部蔚蓝海岸与深圳的同城生活之路，越来越顺畅。

■片区概况：富豪的私人飞机率先来到深圳东

卓越·东部蔚蓝海岸西侧有河流（坪山河），北侧有树林，植被丰茂，清水绿树环绕，相映生辉；南侧紧邻石化大道，交通便利；北侧配有医院、学校的公共设施。

一、深圳租界，居住特区：“住宅外包”首选

房地内参曾多次前往大亚湾考察，很明显感觉到深圳来往于大亚湾的路上，车子慢慢多起来了，这或许表明开始有越来越多的深圳人开始选择“深圳上班，大亚湾居住”的生活模式。

目前的大亚湾，行政上虽然属于惠州，但是在其他很多方面都慢慢被深圳化了。在深圳高房价的压力下，越来越多的深圳人选择去大亚湾，很多大亚湾项目90%的单位都卖给了深圳人。所以从这个意义上来讲，大亚湾不是惠州人的大亚湾，而是深圳人的大亚湾。房地内参称之为“深圳租界，居住特区”。

随着深惠一体化的逐步推进，在教育、养老、医疗、交通方面，大亚湾都将与深圳逐步实现融合，房价远低于深圳，风景优美、交通方便、城市配套相对比较完善、与深圳无缝相连的惠州大亚湾，几乎是深圳最理想的住宅外包地。

二、大亚湾“三大”：靠山大、项目大、港口大

目前大亚湾的主干路网已基本构建好，供水、供电、通讯等基础设施也已比较齐全，与深圳对接的道路已接近完成，跨区的公共汽车也已开通，待厦深高铁建成运行后，大亚湾区与深圳市将实现无缝对接。此外，大亚湾的“三大”优势，也将使得它在与其他深圳“住宅外包地”的PK中脱颖而出。

靠山大：大亚湾位于惠州市南部，北邻惠阳区，西接深圳。距惠州和深圳市区仅40公里左右，陆路距香港60公里，海路47海里。而香港是中国经济最发达的城市，深圳则是中国经济第4大城。

项目大：大亚湾大专案相对集中，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油等一批大专案已先后落户建设。总投资43亿美元的中海壳牌南海石化项目，即中国最大中外合资项目。预计在未来的5-10年内，该项目将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。系列大专案给惠州带来了巨大的牵动效应，预计到2011年GDP将可达到1800亿元。

港口大：大亚湾海域宽、航道短、淤积少，是不可多得的天然深水避风良港。拥有国家一类对外开放口岸——惠州港。

三、大亚湾西区就是深圳东：纯居住板块

大亚湾总体规划中一共分东区、西区、中心区、旅游区、沿海岸线六个区域。东部蔚蓝海岸所在的西区，是离深圳最近的区域，规划面积约30平方公里。

大亚湾西区，从区位上来比较象极了深圳的华侨城。华侨城是在中心区以西福田和南山之间，而大亚湾西区位于大亚湾中心区以西与深圳大工业区之间。华侨城是纯居住区并且有少许的旧工业，而大亚湾西区也是纯居住区并且周围是新型轻工业。

景观方面华侨城拥有背山面海的景观，而西区服务区的周围山景则是连环起伏，豪不逊色。如果以时空来比较，大亚湾西区服务区相当于1995年以前的华侨城。

四、富豪的私人飞机率先来到深圳东：大亚湾大盘云集、百万大盘超十个

由于大亚湾西区与深圳直接接壤，规划、交通、配套等方面都有优势，是深圳实至名归的后花园，价格低谷。目前大亚湾配套建设最成熟、楼盘入住率最高，也是未来开发体量最大的片区、最先成熟的片区，就是西区。

除了建面达219万㎡的卓越·东部蔚蓝海岸，片区还有超过10个百万级大盘，如龙光项目（580万㎡），翡翠山项目（118万㎡），星河丹堤（200万㎡）等等。这种大盘争锋的局面，即使在全中国也是很罕见的。大盘云集，一方面可以促使政府加速完善周边配套，另一方面也会带来激烈的竞争，从而促进开发商改进项目质量、提高服务质量，以赢得购房者。

以往人们对大亚湾的印象，往往是环境好、房价低，在那边买房的主要是收入较低、在深圳购房压力比较大的年轻白领，或者想在大亚湾养老的老人，再或者就是投资、度假需求。随着大亚湾各项配套的完善，包括卓越在内的品牌开发商的进入，越来越多的主流人群、成功人士将会选择大亚湾。房地内参在东部蔚蓝海岸考察时就发现，有直升飞机在大亚湾西区上空飞，飞机很小，在深圳从未见过，应该是私人飞机，富人率先来到了大亚湾！

■项目优势

一、从设计到施工：均由国际级机构担纲

说起东部蔚蓝海岸，则不得不提到位于南山后海的卓越·蔚蓝海岸。1999年11月，作为南山当时的最大盘，南山蔚蓝海岸（以下简称“南蔚”）超大规模的社区、国际化的建筑规划、相对合理的价格，给当时的深圳市场带来了强烈的“蓝色冲击波”。此时，恰逢滨海大道通车，大批深圳人从罗湖、福田进入南山置业。卓越·蔚蓝海岸的成功，由此开启了南山地产的新时代。

“南蔚”开盘11年，住宅售罄5年之后，卓越地产重回深圳，在深圳东的大亚湾打造一个更成熟的蔚蓝海岸。东部蔚蓝海岸由美国博万建筑与城市规划设计公司设计，深圳万科城、东莞万科·松山湖1号、佛山兰桥圣菲等项目设计即出自该公司之手。项目施工则由世界500强企业、中国最具国际竞争力的建筑地产集团——中国建筑工程总公司的成员企业“中建五局”来进行。
二、卓越史上最大盘、其华南史上最豪盘：蔚蓝海岸之巔

卓越·蔚蓝海岸系列，案名与规划都带着浓郁法国浪漫主义情调，在深圳市场大获成功，卓越地产也由此起步，在全国各地迅速扩张，将蔚蓝系列移植到东莞、长沙、青岛等各大城市。

占地77万㎡、总建面约219万㎡的东部蔚蓝海岸，是卓越史上最大盘。对比可以发现，其占地是“南蔚”的约2.5倍、建面则有近4倍。总户数约达到16000户，是“南蔚”的3倍多。容积率为2.5，绿化率达32.17%。建筑类型以类别墅及高层为主，产品类型比“南蔚”更丰富。

三、星河时代后，中国唯二级别墅综合体：东部蔚蓝海岸综合体占地面积最大

东部蔚蓝海岸还配套有星级酒店、高端商业综合体，中学、小学各一所，幼儿园两所。星级酒店、高端商业综合体规划在小区临近石化大道的小区东南地块、高层组团与石化大道的地块，目前被植为草坪，占地面积20000平米，这里将规划建设香榭里舍商业街、酒店、集中型商场等。

在整个中国史上，带综合体的别墅区之前只有深圳的星河时代项目，而东部蔚蓝海岸则是第二家带综合体的别墅区。同时，东部蔚蓝海岸的综合体占地面积是最大的，比星河时代要大出约50%，具有绝对领先优势。东部蔚蓝海岸也因此成为全国唯二的大型低密度、别墅级都市综合体，集居住、体育休闲、购物、餐饮娱乐、教育于一体。

四、深圳东的最大会所、深圳东综合住区的最高车户比

东部蔚蓝海岸一期占地约158300㎡，建面约178219㎡，容积率为0.95。总户数为987套，包括142套158-285㎡的双拼及联排别墅、845套77-147㎡两房至四房高层住宅单位。此外，还有5345㎡的独立式三层会所，这个面积在深圳东属最大，如果放到深圳，则为第二大，仅次于招商观园。20000㎡的独立商业上面已经说了，这里就不重复了。

东部蔚蓝海岸一期总共有车位1006个（高层车位776个，别墅车位185个），车户比约为1：1。东部蔚蓝海岸目前在深圳有两个分展场，南山分展场位于卓越·蔚蓝海岸二期会所，福田分展场则位于卓越时代广场一期大堂内。东部蔚蓝海岸别墅作为第一组团将于不久后推出。

五、华南最大的小区集中式公共场所：自配套比极高

东部蔚蓝海岸小区紧靠石化大道一侧，规划设计为集中式公共场所，这个集中场所布置了广场、公园、会所、商业体、林荫道、游泳池等。这个做法起到几个作用：1、增强小区昭示性；2、提高小区档次；3、提高小区自配套能力、配套比极高；4、只享受石化大道的便利，但是其噪音影响则全部被消灭。

集中式公共场所包括以下部分：小区入口广场---希纳罗广场、会所前水体广场---特拉法加广场、特拉法加广场南山地公园、中心广场---卡比托利欧广场、玫瑰湾--会所泳池区及水体区、亲水景观---船头的威尼斯湖岛区、莫科--生态溪流区、香榭里舍商业街（商业综合体）、水景中分林荫道。

整个集中式公共场所占地面积目测超过7万平米，这是华南小区中最大的集中式公共场所。7万平米其实已经是一个大规模小区的指标了，这里却被用来建设供业主休闲的场所。这里的自配套比极高，在大深圳区域，并没有直接对手。

六、北师大可能进驻：大交通、自购物、全教育

大亚湾环境好、空气好、房价低，相比深圳有着很明显的优势，如果能够在交通和配套上再有所突破，深惠同城生活将基本上没有后顾之忧。

随着深莞惠一体化的实施，深惠城际路线开通加快，比如石化大道对接锦绣东路、龙海二路对接丹梓大道工程已经动工，龙海一路断头路工程同样即将启动，西区和深圳龙岗直接对接，随着2010年年底深圳地铁三号线的开通，对临近龙岗的大亚湾西区也是利好。

在公交车方面，深惠间目前已开通城际巴士1号线(惠阳海关-德州城-樟浦村-比亚迪-永昶-大亚湾管委会-中海酒店-大亚湾汽车客运站-沙田收费站-田脚村-金沙路口-震雄集团-新乔围工业区-金田风华苑-龙田路口-坑梓汽车站)，全程票价7元。而东部蔚蓝海岸在入伙后还将开通社区巴士，前往深圳主要区域，方便深圳客户往来。所以交通出行问题可以得到很好的解决。

在自配套方面，建面219万㎡的卓越·东蔚，大社区可以提供的完善的城市型大配套，完全可以满足住家需求：购物配置有2万㎡的集中商业，还有其他商业配套；此外，还有五星级酒店、5345㎡奢华会所；社区内设有2所幼儿园、1所小学、1所中学等，并已与北师大达成合作意向，形成全线教育的形态。

■工地考察

目前东部蔚蓝海岸1期别墅包括11栋双拼、此外还有4联排、5联排、6联排、8联排。别墅主体工程已基本完工，高层则还在进行基础施工，目前还只挖了一个地下停车场。作为1期的组成部分，东部蔚蓝海岸会所也基本完工，目前正在进行紧张的内部施工，这里也将是未来东部蔚蓝海岸的营销中心所在地。以下将从园林、会所、别墅设计、建筑施工等方面谈谈房地内参考察时的发现。

一、37.2%：东部蔚蓝海岸1期绿地率高于95%住宅区的绿化率

作为卓越史上最大的项目，东部蔚蓝海岸在园林绿化上可以说上下了血本了。一期绿化面积约46250㎡，绿地率达37.2%。这个指标可不是绿化率，因为绿化率可以通过空中多层绿化来提高，而绿地率则只能通过占地来提高，而东部蔚蓝海岸1期的绿地率比95%的住宅区的绿化率还要高。

1、罕见的水景中分林荫道

林荫大道在深圳应该很常见了，不过中间还设置了水景带的林荫大道可能并不多见。从东部蔚蓝海岸入口广场---希纳罗广场往里走，与中心广场---卡比托利欧广场之间，就是一调配长约百米的罕见的水景中分林荫道。

在宽阔的路中间，四排高大的棕榈树、香樟树如同欢迎仪仗，路中间是一个长方形的池子，未来应该还会打造成喷泉景观，形成对称的水景、树阵。我们见过中分林荫道，但是这是首次见识水景中分林荫道！

2、3000㎡的会所前坡地花园

除了前面提到的水景林荫大道上的10多棵棕榈树，东蔚会所前的广场上光樟树就不少于60棵，而且都是胸径比较粗的大树。会所前水体广场---特拉法加广场以南还设计了一个占地面积约3000㎡的坡地花园，上面种满了树木、草皮。

3、旱湖景观：原石水泊

在水景中分林荫道的西北角、会所北面，设置有两处水景：一个是人工湖--船头的威尼斯湖岛区，还有一个就是游泳池。人工湖被中间的路一分为二，分成了南北两个部分，下面有管道联通。北面的湖中心有一小岛，岛上种满树木、并铺上了草皮。

人工湖的施工很有特色。整个湖底、包括湖的边缘都铺上了大大小小的原石、鹅卵石。这种设计，自然会极大的提升施工成本。卓越的细致、用心可见一斑。有了原石打底，湖中有水的时候可以看水景；没有水的时候，即使湖底裸露出来，不也是一道美景吗？这就是园林中的旱湖、旱溪做法。夕阳下，站在湖底的原石上，仿佛置身于戈壁滩上，别有一番意境。

4、别墅区带“护城河”，形成事实隔离

东部蔚蓝海岸分别墅与高层两个性质的组团，因此在高层与别墅之间，设计了莫科河--生态溪流区、以及亲水景观---船头的威尼斯湖岛区，以此形成水系，而进入别墅区则有条配带门岗的道路，事实上形成了别墅区带“护城河”的效果，这是非常少见的。

二、面宽最大之小区会所

作为居民生活、聚会、休闲运动等活动的功能承载区，社区质量与风格的第一展示面，东部蔚蓝海岸会所由入口广场、主题建筑、泳池等几部分组成。会所主题建筑有三层高，总面积达5000多㎡。会所整个面宽大约接近100米，是我们所见到的面宽最大的小区会所。

会所东面的楼体外观很有特点，呈八角楼的形状，3层挑高，很有气势，这里相信是用来做未来的沙盘展示区。而西面则是功能区，健身、打球等都将集中在这里。

三、行列布局的别墅阵

别墅区采用行列布局，形成线性的道路空间，形成自然的宅间分隔带。由公共绿化和庭院景观共同组成别墅区景观，适合有老人和小孩的家庭入住。

1、双拼、联排外观独栋化

房地内参考察时发现，由于设计合理、外立面整体感非常强，无论是双拼还是联排，外表粗看起来象一户人家。形成社区较为统一的外立面，同时形成较为流畅的连线。

同时，细看之下你才会发现，各栋TOWNHOUSE的每户之间则通过高差、进深差、折线等手法将各户予以区分，实现个性化的空间。这种“双拼、联排外观独栋化”的设计思维，很好地解决了双拼别墅、连体TOWNHOUSE要不太死板统一、要不太个性而杂乱的弊端，是迄今解决TOWNHOUSE个性与共性难题的最佳途径。

2、错列式双拼：邻避问题最少的选择

双拼别墅除了屋顶、外立面统一，外观独栋化之外，还通过错列式的布局，使得拼合在一起的两栋别墅的横向干扰减到最低，最大限度的保障了住户间的隐私。所谓错列式双拼，是指原本连体的双拼别墅，并不是直接连体、而是错开，使小区的前后花园并不在同一个横向上，前后院有独立化的效果。

用句行话来说，这种错列式双拼，其实是邻避问题最少的选择，有了双拼独立化的效果，除了连体这一点，其实花园、居住部分其实就是独立别墅。

3、3~4层叠落式斜顶屋面：内部夹层空间立体化

无论平顶还是斜顶，绝大多数别墅只有顶层一层屋面，这样会显得有些死板、缺乏韵律感。而东部蔚蓝海岸的别墅拥有多层屋面（双拼4层、连排3层），叠落式斜顶屋面富有变化、韵律感强，看起来也更赏心悦目。

同时叠落式斜顶屋面对于内部空间的配合也比单层屋面要好很多。在室内，我们发现，不但最顶层有夹层可以利用，其实在很多第二、三层也有夹层可以利用。

4、地下室真正地面化：双首层得以实现

东部蔚蓝海岸别墅在底层设置了所谓的地下室，但其实就是地上一层，正常层高，用作全赠送的停车库以及地下室，地下室完全地面化就实现了地下面积的南北通透、全自然采光。再说的时髦一点，这其实就是另外一处首层、双首层得以实现。

别墅的户型都比较方正实用；客厅挑高，客厅与餐厅错层排布，空间感宽阔，而且又相互独立，互不干扰；大部分房型有两个套房，可以最大的满足家庭成员的私密需求。

四、施工细节

1、排水系统部分降板

给排水系统的设计和施工也很有特点。卫生间、厨房由于有给排水系统，往往要设计降板，把管道铺好之后再进行填埋。而东部蔚蓝海岸在卫生间、厨房只沿墙角设计了部分降板，用来铺设管道。这样的话，既可以减少工作量，又可以享受降板的好处。这是值得其他开发商借鉴和学习的。

2、史上最好“临时”护栏

别墅内的楼梯护栏都是临时性的。等交楼之后，业主装修时肯定会将原有的护栏去掉，重新安装护栏。既然是临时性的，很多开发商都会敷衍了事，或者随便装一个敷衍了事，甚至都不装。而房地内参考察发现，东部蔚蓝海岸的护栏却相当的精致，从材料到施工，甚至超过了很多正式护栏的标准，堪称史上最好的“临时”护栏。

3、隐形避雷网

类似的施工细节还有很多，比如避雷网隐形化。建筑物的屋顶都会装避雷针、避雷网，但是一般都是直接装在屋顶外面，在起到防雷效果的同时一定程度上也会影响建筑物的美观。似乎鱼和熊掌很难兼得。然而，这个问题在东蔚得到完美的解决，那就是将避雷网隐形化。整个避雷系统，除了在建筑顶部和四周有钢丝露出，其余的钢丝网都隐藏在建筑之中。

4、墙面装饰

墙面装饰也是东部蔚蓝海岸的一大亮点。会所、别墅的柱子、内外墙面，很多地方都有做艺术化的装饰处理。黄色系为主，米色、棕色等为辅的外墙面，再加上具有欧洲特色的纹饰图案等，形成个性化的富于异国情调的住宅外观。

■墅评结论：国家不幸“东家”幸

先后两次到达现场考察，在经过综合分析与横向对比之后，无论是在全原石应用、厚达20公分的无敌花池护边，还是上述建筑与规划心思，或者说整体小区的配套与档次上，房地内参www.BANQ.cn感受到了卓越的极大诚意。在深圳人深受高房价之压已久的背景下，惠州与深圳在社保、电话区号、取消漫游费及过路费的技术条件保障下，事实上已经

向同城迈进了一大步，此时东部蔚蓝海岸的面世，事实上相当于在深圳提供了前所未有的选择：

或许只用仅仅相当于深圳同质产品（比如说华侨城波托菲诺）1/8的房价，就可以享受到最好的“深圳东家”。而在价格之外，卓越经过近15年实际积累的经验与资金实力，才可以保证其在东部蔚蓝海岸身上展现出如此水准的演出，作为继星河时代的中国第二家别墅区综合体住区，这是深圳必由之路---“住宅外包”的最佳选择，更是深圳人以低成本实现高档次居住的少有选择，又也是深资赖以求存求荣的顶级避难所。

各位可以围绕深圳的边疆线，看看紧贴深圳的别墅小区中，还有哪家可以做到是国际团队设计施工、深圳品牌企业建设与管理、具有商业综合体、规模在百万平米以上？答案是只有东部蔚蓝海岸。这个答案对于社会来说是不幸的，因为导致社会的选择太少！而对于卓越来说则是荣耀的，因为只有具备综合实力的强企才能够有这样的造作。

当不幸与荣耀忽然在这个项目上结合，房地内参却反而有点语塞了，好象不知道该说点什么了！就犹如“国家不幸诗家幸”这句名言所表达的，在这里似乎是“深家不幸东家幸”了。好了，不妨就把评墅的权力交给社会和楼民们吧！（13）

后注：2011年1月份，我们将推出卓越东部蔚蓝海岸的产品详述，从专业角度阐述其创新，届时请关注。

整体鸟瞰效果图

沿河别墅鸟瞰

总平面图

交通分析图

建筑规划解析

设计构思分析图

广角中的东蔚

船头前的威尼斯湖岛区

错列式双拼

连排

喜欢这里的大树

最大面宽的会所

3~4层叠落式斜顶屋面：内部夹层空间立体化

超过20公分厚的石材

高层组团正在做基础工程

罕见的水景中分林荫道

会所前水体广场---特拉法加广场及坡地公园

近山的呼唤

私人飞机在大亚湾

隐形避雷网

泳池区已见雏形

最早期的会所施工照片：给大家留给做纪念