导读：
       ■前言
       ■宝中：政、经、文、商、贸中心，深圳未来重要经济增长极
       ■商务功能集聚区+商务总部集聚区+金融集聚区，媲美福田CBD
       ■宝安两个市级商业区之一，定位中高端消费
       ■不止有世界级公建配套，景观、环境、市政配套也将全面提升
       ■10年代看“宝中”：“福田CBD+后海+蛇口海上世界”结合体
正文：

■前言

《孙子兵法》曾经说过，“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎。吾以此观之，胜负见矣。” 这里的算，即谋划、策划。不止打仗，任何事情算与不算，多算与少算，结果往往会有天壤之别。

房地内参认为，房地产作为人类最大的资产，无论是自住还是投资，提前进行分析、思考和布局都是非常必要的。只有这样，才能提前抢占先机，立于不败之地。而要想了解一个城市未来的楼市热点、看点在哪里，最好的途径莫过于看这个城市的经济规划与产业布局，并有针对性的进行谋划。

2010-12-30，宝安发改局与深圳社科院联合发布了《深圳市宝安区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》（简称“宝安区十二五总体规划”）征求意见稿。在接下来的这五年里，宝安楼市的热点与看点在哪里，不妨根据规划按图索骥。房地内参将从多个角度，对“宝安区十二五总体规划”进行系列简析，宝安中心区的简析将作为该系列的第一篇推出。

■政、经、文、商、贸中心，深圳未来重要经济增长极

宝安中心区（以下简称“宝中”）区域内部由西乡、新安老城区组成。按照规划，西乡街道南面以碧海地区为核心，形成物流总部基地和以第三产业为主的商贸消费类产业和生产性服务产业。西乡中北部机场南部，结合深圳机场第二跑道的建设，利用机荷高速东延、紧邻机场港区的区位，重点发展为全球性物流产业枢纽区、西部城市物流配送中心。新安利用前海地区功能的拓展，重点发展专业市场、总部经济、商贸消费和文化创意产业；前海地区将创新性探索深港深度合作的生产性服务中心。

作为宝安的政治、经济、文化、商务、商贸中心，宝中地位举足轻重。综观“宝安区十二五总体规划”全稿，着墨最多的区域就是宝中。在规划中，宝中被定位为深圳市“中心城区”的重要组成部分，是深圳市城市空间不断向西发展的一个重要区域，是未来珠三角东岸地区重要的生产性服务业、物流产业节点，是深圳未来重要的经济增长极。

2010-7-1，深圳特区扩大到全市，宝中被纳入特区之内，作为最近原特区的中心城区，宝中将率先从特区一体化中受益。2010年8月，国务院正式对《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》作出批复，鼓励前海构建全国现代服务业的重要基地和具有强大辐射能力的生产性服务业中心。作为前海片区的重要组成部分，宝中有望成为引领宝安产业升级、城市发展的两大增长极之一（另一增长极为龙华二线拓展区）。

根据批复的相关精神，前海将作为加强与香港服务业、高新技术产业等方面合作的重要载体，全力打造成为深圳乃至珠三角新一轮改革开放和科学发展的示范区和增长极。而宝中有望通过与前海片区的无缝衔接，构建与前海片区相配套的港口商务区、综合城市功能服务区、现代化滨海宜居区。伴随着第十二个五年计划的大规模投入和建设、特区一体化、前海片区高标准规划建设，宝中将成为整个宝安、乃至整个深圳最值得看好的区域。

■商务功能集聚区+商务总部集聚区+金融集聚区，媲美福田CBD

从宝安十二五规划可以发现：宝中将大力促进总部经济、商贸流通业、金融业以及各专业服务机构聚集，形成宝安中心城的“商务功能集聚区”。依托临近的宝安国际机场、大铲湾港区、深中通道、沿江高速公路、深港西部通道等重大交通设施，将宝中与前海共同打造成深圳城市双中心之一，发展成为珠江东岸发展轴的重要枢纽地区。

宝中将依靠片区的高标准规划建设，发挥大铲湾集装箱码头的辐射作用，建设中心区“商务总部集聚区”，重点集聚金融业区域性总部、连锁商贸总部、海运物流总部以及上市公司和民营领军企业管理、财务、营销总部。加快形成一批带动作用强的大型企业集团。

在宝中内规划建设“金融集聚区”。宝中要抓住前海的规划建设机遇，依托大量外资企业聚集本区优势，吸引境外主要金融机构在宝安设立分行或办事处，成为珠三角外企使用境外金融服务的中转站；依托机场港口优势，发展贸易服务金融和物流金融。

宝安本身是深圳的工业强区，而现在宝中将通过大力发展服务业，以促进“总部经济、商贸流通业、金融业以及各专业服务机构”向宝中聚集，从而占据整个产业链附加值最高的那一端。商务功能集聚区+商务总部集聚区+金融集聚区，这样的高定位，在深圳范围内，也许只有福田CBD可以媲美。房地内参注意到，福田中心区的卓越世纪中心１号楼中层单位目前月租均价240元／㎡，写字楼面临租售普涨的局面，相对处于低位的国际西岸商务大厦自然值得重点关注。

■宝安两个市级商业区之一，定位中高端消费

房地内参注意到，按照规划，宝安将建设两个市级商业区，宝中市级商业区即为这两个市级商业区之一。宝中定位为中高端消费，主要服务公务、商务人流以及较高收入白领家庭，以大型购物中心建设为带动，重点布置连锁百货、专业店、大型超市、各类知名专卖店、星级酒店、餐饮等。

在商务旅游上，宝安将利用发达的海港、空港和高铁、地铁交通网络，积聚城市商业网点、酒店、餐厅，培育商业旗舰、酒店和餐厅集群。而其中重点即为宝中商圈，既要规划繁华的商业街区，豪华商厦、高档宾馆酒楼、甲级写字楼等商业环境，同时建立购物与旅游联动机制，打造国际化的高端商业购物中心。加大力度完善商务型酒店体系，加快发展经济型连锁酒店以及高尔夫度假、温泉疗养、主题特色休闲度假酒店。

规划还指出，新安—西乡片区房地产发展要高起点规划，以高标准商务楼、高星级宾馆酒店建设为重点，完善配套服务，加快智能化楼宇建设，提升楼宇品质，为现代服务业发展提供载体。在未来5年内，宝中豪华商厦、高档宾馆酒楼、甲级写字楼等商务、商业环境将迎来质的飞跃。片区商务楼宇、商铺、购物中心都将从中受益。

房地内参认为，商务与商业互为依存、互相促进，“商务功能集聚区+商务总部集聚区+金融集聚区”的高端定位，必然为致力于打造“市级商业区”的宝中带来大量高端公务、商务客流、促进片区的中高端消费；而相关商业、商务配套的完善，也将提升片区的商务环境，促进对高端公务、商务人群的吸引力，促进片区的繁荣。所以，除了甲级写字楼外，玉湖湾•传家铺等商铺，也将成为投资者的重点关注对象。

■不止有世界级公建配套，景观、环境、市政配套也将全面提升

按照一体化发展要求，宝中将高标准配置公共配套设施。“中心区图书馆、青少年宫、体育场、演艺中心和海滨广场”等“五大公建”建设将加快推进——完工后，宝中公建配置标准超过深圳中心区，宝中实际上已经拥有了世界级的公建配套。此外，宝中的中小学、医院、供水供电、消防、给排水、管道以及停车场等配套设施也将加速完善。

规划指出，宝安还将精心打造城市景观带，以宝中标志性建筑为重点，加快建设新城市中轴线，形成以标志性文化设施群和自然景观融合为特征的都市文化走廊，同时利用城市公园等城市空间，配合紧凑型的城市规划与建设，修建面向市民的户外文化活动场所。十二五期间，宝安将确保完成市容环境提升“三、四、五”工程。提升道路门户及窗口区域重要节点的城市景观效果，美化宝中等区域空间视觉环境；精心打造四条城市空间景观长廊，将宝安大道打造成一条现代化的城市景观大道，将107国道打造成一条展示宝安特色的繁荣大道。

在宝中西侧，将规划建设浪漫港湾国际创意酒吧街。规划定位为城市精英人群提供集生态休闲、娱乐、异国风情、各国美食、个性化特色酒吧、文化创意、社交及旅游观光等于一体的街区。浪漫港湾国际创意酒吧街的建设，也将提升片区文化吸引力。

■10年代看“宝中”：“福田CBD+后海+蛇口海上世界”结合体

规划指出，作为深圳西部城市中心，宝中将依托前海深港现代服务业合作区建设的契机，高标准规划，高起点建设，突出宝安区滨海特色，建设现代化的都市滨海城区精品，把宝中建成一座现代化、高效率的花园式滨海新城，成为深圳市西部重要中心区。

由规划可以发现，作为宝安的政、经、文、商、贸中心，前海片区的重要组成部分，宝中汇聚了“商务功能集聚区、商务总部集聚区、金融集聚区、市级商业区”等多重高端定位，再加上滨海的自然条件和景观，拥有“五大公建”在内的深圳最好公建配置，在景观、环境、市政配套等方面也将全面提升，建设成为集工作、居住、休闲、购物为一体的现代化花园式滨海城区——综合规划、景观、资源、配套等因素，这将是深圳历史上从未有过的一个城区。

从规划之超前、定位之高端，商务、商贸、文化、交通、公建资源的密集程度来看，宝中可与福田CBD相媲美；而在滨海资源与景观、片区可塑性、增长潜力等方面，宝中则超过了后海；高标准、大手笔、前瞻性的规划，国际创意酒吧街的建设，在景观方面的留白，良好的亲水滨海体验，则将在宝中造成蛇口海上世界的安静、浪漫、国际化的氛围。所以，宝中实际上可以视为福田CBD+后海+蛇口海上世界的结合体。

深圳的发展是有脉络可循的，房地产的发展随着经济热点的转移在不断转移热点——上世纪80年代看罗湖、90年代看福田；进入21世纪以后，00年代则看南山。毫无疑问，在前海大开发、深圳经济重心进一步西移的背景下，宝中也将成为深圳未来10年最有潜力、最有看点的片区。自然，区域内的玉湖湾、玉湖湾·传家铺、合正·汇一城、国际西岸商务大厦、鸿荣源·熙龙湾、深业新岸线都将从中受益。而由于鸿荣源是宝中最大的企业地主，今年将动工宝体小户项目及商业项目，自然是受益最大的房企了。（13）

 宝安区产业发展规划和产业空间布局规划

宝安湾区计划