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营销万象
1.5>1.8:天悦湾秉承金地哲学观

作者:室介屋笈 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-01-11 12:59:48点击5261


导读:
       ■“宝高”道路命名,集群效应增强 
       ■高层拔高一倍,让高的更高吧!
       ■为何不惜损失14亿?
       ■金地哲学观:1.5>1.8
正文:


■“宝高”道路命名,集群效应增强

于1-7发表的《“豪宅集群”效应的绝唱:倍利末班车》www.banq.cn/html/10414.htm一文中,房地内参揭示了深圳产业集群带动豪宅集群的楼市现象,其中提到“宝高”(宝安观澜高新科技园)所带动的产业集群对周边豪宅包括金地·天悦湾在内楼盘的影响。

如今这一占地7.1平方公里的科技园,再次传来好消息。据房地内参获悉,1-5日,国土局发出《关于对宝安观澜高新技术园区部分道路命名的通告》,就“宝高”无名道路进行了梳理,新命名主干路3条(观园路、澜清一路、观宝路+观益路),次干路7条(观盛一路、观盛二路、观盛三路、观盛四路、观盛五路+澜清二路、澜汇路+观汇路、观清路)。

此次“宝高”内部道路的命名,标志着园区建设进程进一步加快,同时,更意味着园区进驻企业数量的增多。只有当园区企业数量、就职人员数量增多到这一程度时,为防止不必要的交通混乱,便于行人、车辆,指认通行,园区才会将道路命名。因此,这无疑是园区加速发展的一大利好表现。
 
■高层拔高一倍,让高的更高吧!

也因此,在园区加速发展之时,由产业集群对豪宅集群带来的刺激作用,无疑将再次加强。由此对于一路之隔的金地·天悦湾,又将获利了。并且,好事还不止如此,房地内参获悉,近日国土局发布了《关于调整A909-0137宗地建筑高度的公示》,A909-0137宗地即为金地·天悦湾所在用地。该公示一出,也标志着项目入市时间日益临近了。

其中公示指明,原许可的“建筑高度≤24米”变更为“建筑高度≤48米,”其他技术指标不变。即意味着金地·天悦湾高层高度将从原本计划的≤24米,增至≤48米,向上扩增了一倍。房地内参www.BANQ.cn曾提出过“大大主义”,即“大高大低”、“大疏大密”、“大开大合”,“让高的更高,让矮的更矮”。

事实上,这种将楼层向上拔高能带来的好处是,视野将更开阔、噪音污染更少,楼房的相对独立性增强,对于不高不矮处于尴尬境地的楼房来说,与其低不成高不就,还不如再次拔高,傲然屹立于众人之上,获得一种“一览众楼小”的感觉。事实上,在深圳土地渐已稀缺之时,将楼房拔高,也体现了开发商将社会问题于己任的社会责任感。谁也不愿见到未来深圳“无地可开,无楼可住”的窘境。

■为何不惜损失14亿?

相比起来,现如今太多开发商为争取更多的既得利益,赚更多的钱,不惜以消耗土地为代价,这是十分不可取的。而还有一类是以损害消费者的居住品质为代价,建设一堆高容积率高密度的住宅,虽然出于对土地资源的保护,这种做法在某种层面是可取的,但房子建设的真正目的还是服务于居住的人。因此,如何在既保护土地,又提高居住质量的问题上下功夫呢?

就这点而言,金地·天悦湾值得学习。前面已提到了,其高层高度将拔高一倍,这无疑使得土地利用率提高。而与此同时,项目在容积率上也主动做出了调整。从原本1.8调整为1.5,降低了0.3,下调了将近17%。这在房地内参统计数据中,是深圳史上主动降低容积率规模最大的一次。

金地·天悦湾总占地157309.69㎡,若以原本的1.8容积率计算,建面为283157.5㎡,而以调整后1.5容积率计算,建面为235964.5㎡。两者相比,调整后的建面足足减少了283157.5㎡-235964.5㎡=47193㎡,若以日后项目达至3万/㎡的均价计算(3万/㎡还是保守估计),减少的建面,将带来总额47193㎡*3万/㎡=141579万的损失。也即是说,项目在降低容积率后,将足足损失14亿!

■金地哲学观:1.5>1.8

14亿!这是什么概念,对于任一开发商来说都是一笔巨额数目啊。但只要轻微下调一下容积率,对应14亿,就付诸东流了。同样,只要轻微上调一下容积率,对应的上亿资金,也能迅速入账,一些只见眼前利益的开发商,很多就是这么干的,来钱确实很快。但金地·天悦湾为何背道而驰呢?

面对14亿的诱惑,主动下降容积率,需要巨大勇气,只能说明有一个更大的“利益”成为背后的强劲驱动力。容积率的降低,一方面会致使开发商钱赚得少了,但另一方面却能相应提升产品品质,给消费者带来更舒适的居住享受。而一旦居住品质提升了,才能受到更多消费者的青睐。两者权衡博弈,许多开发商对后者不屑一顾。

但事实证明,只有站在消费者角度,切身为他们利益着想的开发商,才能走得更远。客户为本,永远是市场生存之道,企业竞争之法则。房地内参认为,这不失为一种楼市哲学。从这点而言,金地·天悦湾主动降低容积率的做法,体现的正是这一思想。因此,或许在金地的哲学观看来,它们认为1.5>1.8。你认为呢?(03)

A909-0137宗地位置

观澜高新技术园区道路命名


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