导读：
■前言
■特区一体化先行示范区，王书记“政绩片区”最优选
■第二个福田中心区：金融集聚区+综合性总部集聚区
■双高铁接驳枢纽，“两线一站”助推珠三角同城化
■宝安第二商务、商业高地，仅次于宝安中心区
■医疗、文化、体育全面接轨原特区内，天下大同可期
■总结：华南“陆港”、商业新中心、特区一体化先行区
正文：
■前言
《孙子兵法》曾经说过，“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎。吾以此观之，胜负见矣。” 这里的算，即谋划、策划。不止打仗，任何事情算与不算，多算与少算，结果往往会有天壤之别。
房地内参认为，房地产作为人类最大的资产，无论是自住还是投资，提前进行分析、思考和布局都是非常必要的。只有这样，才能提前抢占先机，立于不败之地。而要想了解一个城市未来的楼市热点、看点在哪里，最好的途径莫过于看这个城市的经济规划与产业布局，并有针对性的进行谋划。
2010-12-30，宝安发改局与深圳社科院联合发布了《深圳市宝安区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》（简称“宝安区十二五总体规划”）征求意见稿。在接下来的这五年里，宝安楼市的热点与看点在哪里，不妨根据规划按图索骥。
在《宝安十二五规划简析1：看点之最与受益之冠》www.banq.cn/html/10421.htm之后，房地内参将发布“宝安区十二五规划简析”系列的第2篇，着重对二线拓展区进行简析。
■特区一体化先行示范区，王书记“政绩片区”最优选
二线拓展区位于梅林关口西侧，东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里。
按照宝安十二五规划，二线拓展区上升为全市的战略重点区域，其战略地位仅次于宝安中心区。未来五年，二线拓展区有望成为全市特区一体化的示范城区，并有望成为引领宝安产业升级、城市发展的两大增长极之一（另一增长极为“宝安中心区”）。
房地内参注意到，前不久，省委常委、深圳市委书记王荣在深圳北站专题调研时，即明确提出“把北站周边地区和二线拓展区建成特区一体化的示范城区、未来第二个福田中心区”。
我们有理由相信，在龙岗中心城、大运新城、大学城、宝中等片区都已经先后被各任书记、市长作为体现政绩的场所而实践过了之后，更靠近深圳CBD、同时具有深圳北站的枢纽地位的二线拓展区，将成为新任市委王书记做政绩的最佳选择。
■第二个福田中心区：金融集聚区+综合性总部集聚区
按照规划，在“十二五”阶段，民治街道发展定位为：依托二线拓展区和深圳北站的规划建设，建设“两个城区两个中心”：深圳特区一体化先行示范区，环境优美的宜居城区；中部组团商业商务中心，现代化综合交通枢纽和物流中心。
在民治二线拓展区内规划建设金融集聚区。二线拓展区要依托深圳北站建设，发挥毗邻全市中心区的优势，积极承接福田中心区的金融服务功能。优化金融集聚区环境，出台各种优惠政策，积极引进银行、证券、保险、基金等金融机构入驻。
龙华新城作为深圳北站高铁枢纽所在地，具备打造中央商务区的优势，重点布局发展采购、会展、配送、中介、金融等业务领域，规划建设综合性总部集聚区。
王荣书记在考察深圳北站时曾指出，要将二线拓展区打造成“未来第二个福田中心区”。如果宝安“十二五规划”得以落实，在二线拓展区崛起第二个福田中心区的梦想将成为现实。
■双高铁接驳枢纽，“两线一站”助推珠三角同城化
规划表明，深圳市最重要的陆上交通门户、大型综合交通枢纽及口岸，未来全国重要的区域性铁路客运枢纽——深圳北站选址于二线拓展区，并将于春节前建成通车。广深港高铁、厦深高铁，深圳地铁4、5、6号线均从深圳北站穿插而过。按照计划，广深港高铁将于春节前后开通，一期工程将于2011年6月份全部完工，并于2014年贯通直通香港；而厦深高铁全线将于2012-6-30前通车。
自1987年广深铁路复线修通算起，过去20多年深圳一直无法摆脱对外仅有这一条铁路动脉的尴尬。这与深圳的人口当量、经济地位极不相称。作为广深港高铁和厦深高铁两条高速铁路线接驳枢纽的深圳北站，是国家“四纵四横”高速铁路规划中的关键节点，也奠定了深圳在高铁时代的交通枢纽地位。
随着广深港高铁和厦深高铁开通，地铁1、4、5号线建设提速，位于二线拓展区的深圳北站将带来大量人流、物流、信息流和资金流，使得二线拓展区具备了形成以各种资源要素交换为核心的现代商贸和商务枢纽复合功能区的潜力。可以这么认为，国家铁路“两线一站”（广深港高铁、厦深铁路、深圳北站），是深圳在中国进入高铁时代的光荣与梦想！
事实上，深圳北站不仅对于宝安、深圳利益攸关，对整个珠三角也有着重大意义。随着《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020）》的实施，广深港高铁、深圳北站、珠三角城际轨道、广深沿江高速公路等重大交通枢纽的相继建成，珠三角城市群将进入同城化时代。而凭借“两线一站”的地理优势，二线拓展区将成为珠三角城市群的核心地带，可以快速有效调配各种要素资源，加强与香港及国际间的联系，增加对高端产业投资者和创业者的吸引力。
■宝安第二商务、商业高地，仅次于宝安中心区
“深圳北站次市级商业区”是宝安“十二五”期间要建设的两个市级商业区之一，另一市级商业区为“宝安中心区市级商业区”。注意！这是“宝安十二五规划”继将“二线拓展区”列为与“宝安中心区”平齐的增长极后，再次将其提到与宝中一样的高度。深圳北站商业区将依托火车站及地铁站带来的大量人流，定位为时尚、实惠消费，围绕地铁站点重点发展购物中心、精品百货店，引导错位经营宾馆、中西餐馆、便利店、旅游商品和服务网点等。
此外，规划要求，片区房地产发展要高起点规划，以高标准商务楼、高星级宾馆酒店建设为重点，完善配套服务，加快智能化楼宇建设，提升楼宇品质，为现代服务业发展提供载体。优化供给结构，保持适度规模，开发建设适应市场需求的商品住宅。同时，加快现有商务楼宇、工业楼宇的改造。盘活楼宇存量，加快功能置换，推出一批符合知识服务业等重点行业发展需求的楼宇，形成若干特色楼宇和创意产业园区，促进产业集聚，提高楼宇单位面积的产出率。大力发展楼宇经济，形成推动商务服务业发展的重要载体。
“十二五”期间宝安重点建设的商贸项目之一即为龙华新城商圈。项目位于龙华，紧邻深圳北站。商圈定位为高档、现代商业中心，规划拟联手二线拓展区共同打造市级中心商圈。
由“宝安十二五规划”可以发现，如果二线拓展区被打造成为“未来第二个福田中心区”，随着商务、商业经济的发展，片区的商务写字楼、商铺等商用物业也将迎来一波发展高潮。未来整个宝安区，唯一能与宝中相抗衡的片区，将只有二线拓展区。
■医疗、文化、体育全面接轨原特区内，天下大同可期
作为重点区域，民治（二线拓展区周边）等医院建设将逐步优化，逐步提升城市医疗服务水平。2011-2015年，将新建民治医院。2012-2015年，还将扩建龙华人民医院，建设外科住院大楼一栋，改造现有医疗用房及医院配套设施。同时，还将实施“强院名医工程”，提高医疗卫生服务水平，将龙华人民医院打造成三级甲等医院。
规划指出，“十二五”期间宝安区重点文化娱乐设施建设项目共12个。近期将重点推动已开工建设的龙华文化艺术中心，以尽快为居民提供高质量的文化服务。此外，2011-2014年，还将兴建民治文化艺术中心，目前正在选址。
“十二五”期间宝安区重点体育设施建设项目共8个。其中，新建7个体育中心，扩建1个体育中心。近期，宝安将着力推进民治体育中心（为高密度的居住人口服务）的新建工程。此外，2010-2015年，还将新建龙华体育中心。
以上项目完工后，二线拓展区在医疗、文化、体育等方面，将全面与原特区内接轨。再加上交通等方面的优势，与原特区内的差距将被逐渐抹平。在扩关之前，深圳的二线关就是一道“楚河汉界”，把深圳分明的分成了两个世界。相信“宝安十二五规划”实施之后，随着特区一体化的推进，这一切有形、无形的界限、隔阂、分别都将逐渐消散，对二线拓展区来说，与原来的特区内“天下大同”的日子也不远了吧？
■总结：华南“陆港”、商业新中心、特区一体化先行区
依托深圳北站的建设，宝安将加快建设二线拓展区，打通其与福田中心区等其他城区的道路连接，完善周边路网体系，推动二线拓展区与福田中心区的一体化衔接。重点完善新城综合服务功能，增强教育、医疗、文化体育等公共服务水平，提升城市功能。依托陆运枢纽，将二线拓展区打造成华南地区重要的“陆港”，建设成集酒店住宿、购物与商务服务于一体的商业新中心，努力打造成为特区一体化的示范区域。
规划指出，要力争五年率先基本实现特区一体化，彻底消除原特区内外二元结构的城市发展瓶颈，缩小区域发展差距，不断城市化水平和质量，建设现代化国际化新特区。而作为宝安重点打造的“特区一体化先行示范区”，最靠近原特区的“二线拓展区”，在各种资源上都得到重点关照，势必率先与福田中心区接轨。因此，房地内参认为，片区内以及片区周边的莱蒙·水榭春天与水榭山、万科·金色华府、鸿荣源·熙园山院、金地·上塘道、合正·中央原著等项目，值得重点关注。（13）