导读：
■无与伦比的总资本
一、香山里1期卖尾盘
二、总资本=经济资本+自然资本+社区资本
三、极为无奈的现实
四、诞生深圳首个超15万/平米的高层豪宅：还要多久？
■臣服于理论与规律的香山里
一、LV=RV+HV+OV+CV+FV
二、让历史来见证
三、公式化解读
四、“商冷住热”的解释：华侨城现象是唯一的！
五、投资者最大的暗箱！
正文：
■无与伦比的总资本
一、香山里1期卖尾盘
近期，华侨城推出波托菲诺的香山里1期一批面积介于160~180平方米之间的尾盘单位，售价38000-45000元/平方米，这批单位全部南北通透、朝向具180度观景，室内外空间有机联系，燕晗山、高尔夫果岭、塘朗山形成绿轴呼应关系。香山里是继天鹅堡、纯水岸之后的波托菲诺大戏的压轴曲，也是大波托菲诺中少有的带4000元/平方米精装出售的单位。
随着香山里1期销售进入尾声、2期翘首以待之际，事实上也就是华侨城整个片区的豪宅供应重心，向占地约30万平方米西北片转移大幕的拉开，目前大家所看到的华侨城西北部的大面积空地与少量厂房，未来都将是香山里的有机部分。可以说，香山里不但将为波托菲诺、其实也为整个华侨城片区的大盘豪宅供应划上句号，作为华侨城大盘豪宅的最后供应，以什么样正确的角度、才能看到5年乃至10年之后的香山里呢？
二、总资本=经济资本+自然资本+社区资本
国际权威研究表明，区域总财富、或者说总资本包括经济资本、自然资本、社区资本。其中，经济资本即经济生产；自然资本指的是生态环境，若不注意，工业革命带来的工作与居住环境会对人类健康带来极大的威胁。而社区资本有3个要素：第一是社会凝聚力、融洽度；第二是公共投资与社区人力资本，如教育等软性的基础建设，受教育有创新能力的健康的人，参与社会的公民；第三是生活方式。
以上四个要素就构成“社区资本”，唯有经济、自然、社会、人力资本四者结合才是社区资本的真义。1995年世界银行的研究发现，总财富中其实只有20%是经济资本，自然资本与社区资本则占80%，足见后两者的重要性。如果我们将概念渗透到房地产领域，其实就会发现也大概如此，决定居住质量的，绝不仅仅是室内空间，室内解决吃睡住及家人交往，更多更大的活动是要在住宅所在的区域内进行的。也即是说，房产的总价值，应该等于“经济资本+自然资本+社区资本”。
三、极为无奈的现实
房产价值中的经济资本，与供求关系、地段交通与便利性相关；而自然资本则与自然环境有关系；社区资本，则是指邻居是否融洽、是否具有大家都接受的正确生活方式、是否具有向上的能力。综合这三个项目的总资本，各位是无法在深圳找到比香山里所在的华侨城价值更高的，尤其是经济成本或许还存在变化的相对容易性，但空出大量土地做自然环境、社区资本如此高端纯粹，则是以数十年为计的极慢变化、以及意识所决定了的。
换言之，作为都市豪宅集中地，华侨城的经济资本可以被缓慢逼近但难以被超过，城市中心的生态地段、未来4地铁穿越、北山南海、中湖内园的格局都具有极强的经济唯一性。而其自然资本与社区资本，45%以上的绿地率、绿化率极高化、社区居住成分的高端化、生活方式的文明化、最多的社区文化设施等等，则显然连逼近都很难。这对很多片区来说，真是极为无奈的现实。
四、诞生深圳首个超15万/平米的高层豪宅：还要多久？
目前很多人喜欢比较华侨城与新兴片区的房价，但房地内参www.BANQ.cn认为，实际上他们比较的只是房价当中的“经济资本”，而忽略了“自然资本”、“社区资本”，而自然资本与社区资本应该占总价值的80%！我们暂且假定，某些号称要取代、超越华侨城的新兴片区，在经济资本上与华侨城属于同一水平线。那么这些新兴片区，由于还没有具备社区资本、建筑密集又缺乏自然资本，那么可以认为其高层豪宅价格卖到的5万/平米，绝大多数都是经济资本。如果计算该新兴片区豪宅的经济资本为3万/平米的话，那么华侨城高层豪宅的经济资本也应该在3万/平米。
由于华侨城已有20多年历史，按照经济资本只占总价值20%的比例来计算，那么华侨城高层豪宅包括自然资本、社区资本在内的总价值应该是3/0.2=15万/平米！也即是说，华侨城在已经诞生了深圳首个超10万/平米的价格之后，未来极有可能诞生深圳首个超15万/平米的高层豪宅，这个目标在十年内极为可能实现，如果没有限购的话可能更快！理由是：货币对外升值与对内贬值、都市豪宅供应快速畏缩与富裕群体快速壮大、深圳中心意义加强等。
■臣服于理论与规律的香山里
一、LV=RV+HV+OV+CV+FV
而在华侨城区域内，各种房产类型中，什么类型是价值最高的？我们不妨从理论上来寻找答案。土地是地上物的权利，地上物是土地的衍生产品。所以城市土地价值是通过地上物集合来实现的。基于此，2004年房地内参www.BANQ.cn公开了房地产判断的公式之一，那就是LV=RV+HV+OV+CV+FV。公式各项的具体含义是：地上物的表现集合可以分为：住宅(RV)、酒店(HV)、写字楼OV、商业用房CV、工业地产FV。LV（城市土地价值）=RV+HV+OV+CV+FV。怎么来看这个公式呢？
由于城市功能的不同等式左边各个参数的权重不同，但在特定的经济环境下，各个功能的供应量存在一个合理的关系。在投资者可以预见到的时间段里，我们一般可以认为LV保持不变，这样一来，我们假设RV、HV、OV、CV都在跌，等式平衡，那么FV必定是涨，无疑此时投资者就应该将资金投入厂房。这也是发现套利机会的逻辑思维方式之一。
二、让历史来见证
经过自2000年来的城市价值重估，目前深圳乃至全国各大中城市的房价（城市价值的具体表现）都处于高位，在这种情况下再要寻找到新的安全性较高、并具有未来增值空间的标的是非常困难的，但显然理论可以解决问题。房地内参www.BANQ.Cn从理论得出的结论或许段时间内会受到一定的外部冲击，但如果放大时间标就会发现，真正其作用的是规律、理论。
城市化进程中，长期来看LV是在稳步上升的，即使是进入深度城市化也是如此。但之所以城市价值的具体表现--房价会出现阶段性波动，原因在于房价会阶段性地超出，之后必然要阶段性地低出，从而围绕LV这条价值线上下起伏，但总的趋势应该是向上的，而蕴涵通胀在内的房价斜率应该比价值斜率更大。
三、公式化解读
在早期，由于城市化初期，因此LV大涨，以至于RV、HV、OV、CV、FV几项目也都大涨，那个时候就会表现出房地产投资的傻瓜特征，进入深度城市化阶段以后，LV也会上涨但速度缓慢很多，同时由于房价速度过快，因此存在调整的机会。在这个时候城市价格（不是价值）就会存在挤泡沫的必要，城市价格就会下跌。城市价格下跌的准备目前正在准备，相信房价还会疯狂一段时间，在LV价格下降的时候，我们该如何寻找到依然能够上涨或者安全的住宅品种呢？
房地内参以位于华侨城豪宅区最大供应区域--西北片的香山里为例。华侨城是一个什么地方？华侨城是一个旅游发达因此流动人口多的地方，流动人口多一般商业发达，但是华侨城的大商业铜锣湾却倒闭了，沃尔码生意也一般。在商业倒闭的同时，这里的住宅上涨之疯狂却是深圳前列，怎么解释这种状况呢？
四、“商冷住热”的解释：华侨城现象是唯一的！
在华侨城内，目前工业地产FV是下降的、而且是快速下降，在这里再要做工业恐怕业主的投诉声、环保要求就足以使企业撤离。华侨城的建高楼、留空地规划，使区域空旷舒适，但这使商业用房CV、写字楼OV也并不理想，比如这里的铜锣湾就倒闭了，因为这两类物业需要扎堆，没有集聚效应价值就是起不来，不妨将这两项定位平稳。
剩余的两项是住宅RV、酒店HV，这里的酒店是在升值的，而且升值很快，但可惜这里只有洲际、威尼斯、城市客栈、海景等不到10家酒店，因此这些物业的涨价幅度，是无法满足LV的上涨总额的。那么华侨城里的住宅RV就必须承担起落实LV增值重任，按照LV=RV+HV+OV+CV+FV，就可以发现在华侨城由于环境优越、位于特区中心，因此城市价值LV提升很快，但其LV的提升只有住宅可以满足，各位看到这里应该明白华侨城为什么会出现商业倒闭、住宅狂涨的现象了吧？
五、投资者最大的暗箱！
上述情况会否发生变化呢？可能性很小，华侨城的工业将依然不行，比如康佳大概很快就将把总部迁到高新区了，东部工业区全部转型为LOFT了。除非搞密集规划，那么这里的商业用房CV、写字楼OV将只能保持平稳，当然沿深南大道的第一排写字楼是非常值得看好的。
也就是说，华侨城将成为深圳非常罕见的城市价值LV提升快速，但商业用房CV、写字楼OV却只能保持平稳，酒店HV量不够支撑，以至于住宅成为价值体现主体的片区。在深圳要找到第二个这样的片区，几乎不可能，也就是说，只要华侨城的特区中心地位不失去（能失去吗？！），那么从理论分析来说，这里的豪宅将可能继续成为深圳价格表现最出色的品种。
波托菲诺的纯水岸、天鹅堡也罢，侨城馨苑、香山里也罢，这些项目必然将负担起体现LV上升的重任，毕竟在华侨城这个区域，住宅除香山里之外，没有别的储备了！这或许是华侨城所忽略的，当然购房者同样是注意不到的，这是房地内参www.BANQ.cn能够看到的目前最大的投资黑箱！长期投资者不是欢迎暗箱么？