导读：
■容积率创双低：片区0.642、项目0.44
■人口密度1万人/平方公里，人均占地约百平
■观澜西北发展目标：环境优美的综合型城区
■观澜北片区=观澜西北片区+观澜北（企坪）片区
■居住用地不到7%，企坪片区居住需求将溢出
■配套设施
一、教育设施：8幼儿园+4小学+1九年一贯制学校+1高中+1培训学院
二、医疗卫生设施：1综合医院+8社区健康中心+1门诊部
三、文化娱乐设施：7文化室+2文化综合体
■道路交通
一、五等级道路齐全，30分钟到CBD
二、5公交站：2总站+3停靠站
三、滨河绿地将设置自行车专用道，观湖园直接受益
四、远期规划有轨道宝盐线经过
五、7路段&道路重新命名
■城市设计
一、形象定位：山水交融+生态绿色
二、“三河及沿线”为观澜北景观高潮带
三、白花河河景高潮在和黄·观湖园北
四、泛绿地占总面积4成：公园数多达14个
■3个城市更新单元，总用地近50公顷
一、观澜西北GX01城市更新单元
二、观澜西北GX02城市更新单元
三、企坪GX01城市更新单元
■总结
正文：
■容积率创双低：片区0.642、项目0.44
观光路以北，西至富士康厂区，东南至梅观高速公路，北至宝安东莞交界处，总用地面积1395.9公顷 的区域，被称之为“观澜西北片区”。
位于宝安观澜四黎路东侧，容积率0.44的和黄·观湖园，即位于观澜西北片区。其中15-14、15-15地块，即为和黄·观湖园项目所在。地块西邻四黎北路、南靠樟桂路，北邻白花河。
除去公共服务设施和城市基础设施，本片区建设规模总量约为896万㎡（896公顷）。也就是说，“观澜西北片区”整体容积率为0.642。在已发布法定图则的片区中，这个容积率只比大南山片区0.447的整体容积率稍高，与大运新城片区（容积率0.56~0.68）容积率相当。更大大低于原关内的农科中心、香蜜湖、红树湾等豪宅片区、原关外的龙华新城核心区，是深圳少有容积率低于1.0的片区之一。
片区整体容积率（不计公共服务设施和城市基础设施）低至0.642、而项目本身的容积率低至0.44——和黄·观湖园由此成为深圳罕有的片区、项目容积率双低的纯别墅项目。
■人口密度1万人/平方公里，人均占地约百平
本片区规划居住人口规模13.9～14.4万人，而片区总用地面积达到1395.9公顷（13.959平方公里）。也就是说，观澜西北片区的人口密度为0.996~1.03万人/平方公里，人均占有的土地面积为96.9㎡~100.4㎡。
而容积率与之相当的大运新城片区，人均占地面积为61㎡。也就是说，和黄·观湖园所在片区，在人均占地面积这个指标上，比大运新城片区高出近40㎡、58.85个百分点。对观湖园来说，这当然是利好。这意味着，片区的土地上承载的人口更少，城区也将更安静。
■观澜西北发展目标：环境优美的综合型城区
观澜西北片区的发展目标是：以先进制造业为基础，以先进、高新技术产业为发展方向，产业配套集约完善，环境优美的综合型城区。
具体发展策略则包括：
1、集约利用有限空地完善片区公共配套，改善产业配套条件。
2、结合城市更新打造产业配套服务核心片区，利用新增建设用地配置综合医院等大中型公共设施、城市公园及完善产业配套。
3、重新梳理外环大道改线后片区整体路网体系，改善交通出行条件，发展多种交通方式。综合用地现状及组团规划合理划定发展备用地。
■观澜北片区=观澜西北片区+观澜北（企坪）片区
樟桂路、桂祥路、梅观高速、观光大道、观澜河所围合的区域，总用地面积497.44公顷的区域，在法定图则中被称之为“观澜北（企坪）片区”、简称为“企坪片区”。片区与“观澜西北片区”仅有一路之隔，属于相邻片区。
企坪片区的发展目标是：建设一个布局结构合理、交通便捷、土地高效利用、公共配套设施齐全、环境优美的先进工业制造基地。
主导功能是：以汽车制造业为主导，以相关产业为延伸链的制造业基地。法定图则要求，工业、配套设施用地的发展必须从长远考虑，提高企业入园门槛，挖掘存量土地潜力，确定合理的开发强度。
由于该片区位于和黄·观湖园南面，且与“观澜西北片区”隔樟桂路紧密相邻。为让网友更全面了解和黄·观湖园的周边规划情况，房地内参将“企坪片区”与“观澜西北片区”片区合并，统称为“观澜北片区”进行研究，其总占地面积为1893.34公顷，接近20平方公里。
■居住用地不到7%，企坪片区居住需求将溢出
由规划可以发现，“观澜西北片区”定位为“以先进制造业为基础、环境优美的综合型城区”，而“企坪片区”则定位为“环境优美的先进工业制造基地”。前者是综合型城区，而后者则为工业制造基地，在“环境优美”的共性之外，两者存在强烈的互补性。
从“企坪片区”的规划用地汇总表可以发现，该片区工业用地202.47公顷，占到城市建设用地比例43.04%、规划总用地的40.68%。而片区居住用地仅有31.52公顷、占城市建设用地比例的6.7%、规划用地总比例的6.33%。
由于定位为工业制造基地，“企坪片区”近半数城市用地为工业用地。由于片区规划要求提高企业入园门槛、着重发展“以汽车制造业为主导，以相关产业为延伸链”的先进制造业，园区内将聚集大量高收入的汽车产业精英。而与此同时，片区居住用地却不足7%，居住需求势必向周边片区溢出。
考虑到上下班的需要，而且片区缺乏地铁等轨道交通（仅远期规划有轨道13号线、即宝盐线）经过，这些产业精英的居住需求很大程度要靠相邻的“观澜西北片区”来解决。作为观澜北唯一低密度纯别墅项目，和黄·观湖园将成为有别墅居住、投资需求的园区富裕人群的首选。
比如，桂荣路与华乐路交汇处东南角地块，即标致汽车所在地。根据2010年7月9日标致雪铁龙和中国长安签署的协议，合资公司将投资85亿元、在深圳基地生产销售轻型商用车、乘用车和新能源汽车，一期生产能力为20万辆整车和20万台发动机。这个巨型项目的启动，对片区经济发展是大利好。
■配套设施
观澜北片区的配套设施包括公共设施和市政设施。规划要求，片区污水排至观澜污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。
片区规划有有包括幼儿园、小学、九年一贯制学校、普通高中、职业学校在内的系列教育配套，以及居住片区级的设施：350床的综合医院1个。此外，还有影剧院、图书馆、青少年活动中心、老年人活动中心等各种文娱配套设施。以下是各种配套设施的详细情况：
一、教育设施：8幼儿园+4小学+1九年一贯制学校+1高中+1培训学院
幼儿园：总量8所，现状保留1所，规划增加7所。其中和黄·观湖园所在地块，规划将增加幼儿园2所，均为12班的幼儿园。观湖园一个小区的幼儿园数量，占到整个片区的1/4。
小学：总量4所，现状保留2所，规划增加2所。现状保留的2所小学中，有一所位于四黎北路与大富东路交汇处西南角，即库坑小学。该小学为24班小学，用地面积15103㎡。学校与观湖园隔一个十字路口相望，直线距离不过几十米。
规划增加36班九年一贯制学校1所，规划用地面积为28884㎡。学校位于樟阁路与罗樟东路交汇处北侧，距离观湖园直线约1公里。
规划增加36班普通高中1所，规划用地面积为37509㎡。此高中位于华观大道与罗樟西路交汇处西侧，距离观湖园直线距离约1.5公里。
四黎北路与观光大道交汇处北侧，即国内规模最大的企业培训基地之一，平安斥资4.5亿元打造的“人才摇篮”——平安金融培训学院所在地，用地面积为203633㎡。学院按国际四星级酒店标准配置，还有高尔夫练习场、网球场、篮球场、健身房等体育运动设施。学院主要面向平安所有内外勤员工，提供各种培训方案。和黄·观湖园即位于平安金融培训学院北面约650m远处。
二、医疗卫生设施：1综合医院+8社区健康中心+1门诊部
在桂荣路与宝盛路交汇处，规划增加350床的综合医院1所，规划用地面积38983㎡。这可是居住片区级的配套设施。医院在和黄·观湖园北侧，中间只隔着一条宝盛路。
社区健康服务中心：总量为 8个，规划增加 6个。其中之一，就位于观湖园所在地块。
此外，桂庆路与庙详路交汇处东北角，规划增加门诊部1个。
三、文化娱乐设施：7文化室+2文化综合体
规划增加居住小区级文化室 7个，和黄·观湖园占其一。
在和黄·观湖园北侧，隔白花河对望有一块11723㎡的文化设施用地，两者直线距离只有100余米。在这块用地上，规划将建设青少年活动中心1个、老年人活动中心1个、影剧院1个、图书馆1个、文化站1个。同一地块建有多个文化设施，房地内参称之为文化综合体。
此外，在圣阳路与洪盛路交汇处北侧，也规划有一个文化综合体。用地面积19471㎡，将建设影剧院、图书馆、居住区级文化中心。
■道路交通
一、五等级道路齐全，30分钟到CBD
本片区片区规划道路分五个等级。对外联系的主要道路为梅观高速公路、樟桂路、四黎北路、观光大道、观澜桂花路、外环大道、华观大道、樟桂路，各街坊出入口及地块内部支路详见本图则“图表”。
1、高速公路：梅观高速公路，道路控制宽度160米，为双向8车道；从观湖园经梅观高速驱车前往市民中心，车程约26.4 公里、30分钟即可抵达位于深圳CBD的市民中心。
2、快速路：外环大道，道路控制宽度100米，为双向6车道；华观大道，红线宽度80米，高架和地面两层布置，上下层道路均为双向6车道；
3、主干路：樟桂路，红线宽度50米，为双向6车道；观光大道，红线宽度60米，双向6 车道；四黎北路，红线宽度60米，双向6车道；大富路，红线宽度 30 米，双向4 车道；观澜桂花路，红线宽度30米，为双向四车道；
4、次干路：樟企路、樟阁路、桂荣路、大富一路、广源路、桂香路及桂芳路、华乐三路，红线宽度30～40米，为双向四～六车道。次干路网密度为1.8公里/平方公里；
5、支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度9～24米，为双向或单向两～四车道，支路网密度为5.6公里/平方公里。
二、5公交站：2总站+3停靠站
规划增加公交站5个，其中公交总站2个，停靠站3个。樟桂路与沁心路交汇处西南侧，将增加公交站1个，这是距离观湖园最近的公交站。这个站与观湖园只隔了一条樟桂路，直线距离只有几十米。规划要求，在干道上应设港湾式停靠站供乘客上下。
三、滨河绿地将设置自行车专用道，观湖园直接受益
尤其值得注意的是，观湖园所在的“观澜西北片区”，规划提出应构建便利的自行车道系统，沿大水坑河、白花河滨河绿地设置自行车专用道，同时鼓励在大型公园、公共绿地以及环境优美片区设置独立的自行车休闲道。
如果规划得以落实，这将是深圳在华侨城、蛇口之外第3个设置自行车专用道的区域，也是原特区外最先设置自行车专用道的区域之一。这或许是片区地产高端化的一个重要信号——毕竟，华侨城、蛇口都是深圳环境最好、豪宅最集中的两个城区。观湖园北临白花河滨河绿地，也将成为自行车专用道的最大受益者。
四、远期规划有轨道宝盐线经过
片区远期规划有轨道宝盐线（13号线）经过，规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。
五、7路段&道路重新命名
根据《宝安区地名规划》命名，本次规划新命名了一批道路，并对部分路段、道路名进行了调整。其中：
“观光路（西北起塘明大道、东南止观平路）”更名为“观光大道”；
“泗黎路（南起观光大道、北止观澜街道）”更名为“四黎北路”、四黎北路（北起梅观高速公路，南至观光路）更名为“四黎路”；
“桂月路(东)支路（西起樟阁路、东止观澜桂花路）”更名为“桂祥路”；
“中心街支路（北起樟桂路、南止库平路）”更名为“沁心路”；
“樟企路（西起华观大道，东至樟桂路）”更名为“桂月路”；
“樟阁北路（南起樟企路，北至樟新路）”更名为“樟阁路”；
“志杨路（北起华观大道，南至华观大道）”更名为“志杨大道”。
■城市设计
一、形象定位：山水交融+生态绿色
对于“观澜西北片区”、“企坪片区”，由于前者是综合型城区、后者是工业制造基地，城市设计与形象定位分别有着不同的表述。
其中，“观澜西北片区”的城市空间形态控制应满足如下要求：强化现状山体、水体景观，塑造以先进工业、高新技术产业为代表的现代工业景观区和山水交融的绿色新区，打造宜人的工作、生活环境。
“企坪片区”的形象定位为：“山水交融的生态绿色新区，以先进制造业为代表的现代工业景观区，传统文化与现代文化完美结合的城市生活配套区”。
仔细观察，可以发现：两个相邻片区形象定位各有分别，却也有着惊人的一致性。比如，都强调“山水交融”、“生态绿色”，都要打造“现代工业景观区”。
二、“三河及沿线”为观澜北景观高潮带
图则要求，梅观高速公路以西、西北部山体范围纳入基本生态控制线，其内的任何建设活动均应符合《深圳市基本生态控制线管理规定》。图则提出，本片区城市风貌保护应满足如下要求：
1、白花河、大水坑河沿岸应塑造自然型亲水空间，沿河设置滨河绿化带，适当设置步道、座椅等休闲设施；选择公共性较高的区段布置开放广场，提供亲水、戏水的活动场所。
2、应加强白花河、大水坑河岸线夜景照明，满足夜间游览、滨水休闲活动及整体景观需求。
3、白花河、大水坑河两岸不应出现面宽过大的板式高层，最大面宽不宜超过60米。
在图则中，对观澜河两岸的景观要求基本相同。包括白花河、大水坑河、观澜河在内的三条河流及沿线，是观澜北进行城市风貌保护的重点。这是整个观澜北景观的高潮，而景观的重中之重在白花河。
三、白花河河景高潮在和黄·观湖园北
而观湖园即位于白花河南岸，白花河贴着小区北部地块蜿蜒而过，同时设置有滨河绿化带、河北岸还有31293㎡的库坑滨河公园。
图则指出，观湖园北面的库坑滨河公园周边为片区重要景观节点及空间形态重点控制区。根据规划，周边片区建筑空间布局应强化与大水坑河、滨河公园的联系，宜将大体块建筑体量分割为相对轻巧的小体量，营造具有吸引力、亲切宜人的环境氛围。也就是说，白花河河景的高潮地带正好在和黄·观湖园这一段。
此外，图则还要求：樟桂路、樟阁路、樟企路、大富路、四黎北路为片区展示城市风貌的重要界面，应注重整体建筑风貌的统一协调。其中，观湖园南临樟桂路、西临四黎北路，这两条路建筑界面整体风貌的协调统一，自然是利好。
四、泛绿地占总面积4成：公园数多达14个
绿地、林地、水域这三者可称之为“泛绿地”，观澜北的泛绿地达到776.58公顷，占到观澜北1893.34公顷总面积的41%。单从观澜西部片区来看，绿地、林地、水域则占了46.4%。观澜北片区主要公共空间包括362.9公顷的观澜郊野森林公园，以及13个市政公园。
库坑滨河公园（3.1公顷）、黎光生态公园（11.2公顷）、山塘岭公园（2.4公顷）、桂芳公园（4公顷）、竹山公园（8公顷）、塘前公园（1.9公顷）、芳华广场（0.7公顷）、大富公园、库坑公园（约0.9公顷）、库丰公园（约1.5公顷）、松平公园（约0.9公顷）、桂花公园（约4.5公顷）、庙祥公园（约0.8公顷)。
为保证良好的景观，图则要求，本片区建筑高度应满足如下要求：
1、基本生态线内观澜郊野森林公园建筑高度控制在12米以内，建筑应融于山体和植被环境中；濒临观澜郊野森林公园以低层和多层为主，严格控制建筑高度和天际线；本片区内保留山体公园周边为多层建筑区，建筑高度控制在24米以内，避免对山脊线形成遮挡。
2、库坑滨河公园、黎光生态公园、竹山公园、大富公园、库坑公园、桂花公园及松龙岭为片区重要公共开敞空间景观节点，应保证其朝向周边地块的视线通廊。
3、沿大水坑河、白花河地块建筑高度应由临河面向南或向东西两侧逐渐升高，直接临河建筑高度不宜超过40米。
■3个城市更新单元，总用地近50公顷
根据最新的图则，观澜北片区划定了3个城市更新单元，总用地面积约47.35公顷。城市更新的加快，
一、观澜西北GX01城市更新单元
1、该单元位于本片区商贸、配套景观核心区，包含04-05、04-10～04-19共11个地块。该单元内现状建筑质量较差，开发强度低且现状多为空置，改造意愿强烈。改造应结合商贸服务设施等的建设，对现状用地功能及布局进行优化调整，改善片区出行条件，完善城市公共服务设施、基础设施。
2、该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为25.7万平方米，其中居住建筑总量约为12.5万平方米。
3、该单元内应重点落实36班九年一贯制学校（04-05）、公交首末站（04-11）、社会停车场库（04-12）等设施。
GX01城市更新单元也是片区重要景观节点及空间形态重点控制区，图则要求：在街道环境、底层街景空间营造、广场设计、建筑设计及改造等方面深入研究，强化城市公共艺术与景观小品点缀，形成独具特色、生活氛围浓厚的片区核心。
二、观澜西北GX02城市更新单元
1、该单元位于本片区城市生活景观区，包含03-01共1个地块。该单元内老屋与新村并存，老屋建筑质量差，多为一层且现状多为空置，居民改造意愿强烈。改造应通过老屋拆除重建，重点完善社区公共配套。
2、该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为11.4万平方米，其中居住建筑总量约为11.4万平方米。
3、该单元内应重点落实18班幼儿园、社区警务室、社区健康服务中心、居住小区文化室、社区服务站、社区居委会、应急避难场所等设施。
三、企坪GX01城市更新单元
1、该单元地处观澜桂花路西侧，观光大道北侧，总用地面积约21.80公顷。图则结合现状用地以及配套设施情况，对图则用地性质进行调整，进一步完善城市基础设施、公共服务设施。
2、该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为29.22万平方米，其中居住建筑总量约为21.56万平方米。
3、该单元应重点落实小学（09-07）、幼儿园（09-08）、门诊部（08-15）、垃圾转运站（08-16）、社区体育活动场地（08-17）、居住区级文化中心（08-21）。
■总结：全城纯墅的超级公理
观澜西北片区+观澜北（企坪）片区，所构成的“观澜北片区”，是深圳中轴线最北端片区。但实际上从位于CBD的市民中心出发，走梅观高速也不过半个小时左右的车程。
约1万人/平方公里的低人口密度、约百平的高人均占地、丰富的山水资源，高达41%的“泛绿地覆盖率”，面积高达362.9公顷的观澜郊野森林公园，使得片区具备了发展成为豪宅片区的潜质。
随着片区旧改的加快，以汽车制造业为主导的先进制造业发展，片区形象将不断得以改善。而与城区尺度适中的距离，则让片区内的和黄·观湖园，在跻身于中心区财富人群的第一居所的时候，也将承担其满足片区产业精英的需求的重任。
而在占地与容积率排名上，和黄·观湖园都位居深圳亚军之位，容积率仅在万科·天琴湾之后，而占地规模上，则仅在招华·曦城之后。怎么理解和黄·观湖园的指标？这么说吧，位于银湖的赫赫有名的颐园容积率0.75、银谷别墅二期容积率0.60、位于盐田的新世界花园容积率0.50，这些别墅区的价格如此之高，但其实硬件指标是落后于和黄·观湖园的。
而与万科·天琴湾、招华·曦城相比，和黄·观湖园的价格优势非常之大，弥补指标上的些许弱势还远远有余，也就是说，和黄·观湖园具备深圳纯墅区中，最高的性价比，相对之下，如果说要投资的相对价值，和黄·观湖园无疑是最具公理的，对于真正想要选购的人来说，这无疑是最值得关注的项目。（13）*2
“观澜北地区”法定图则（草案）
