导读：
     ■香港2010联排别墅销况，市场需求旺盛
     ■香港双核中心别墅，类比深圳三大中央别墅
     ■观湖园、天悦湾和观园：深圳三大中央别墅价值展望
       一、懿花园、天悦湾和观园的别墅前景
       二、宝安高新科技园与中央湖区隐藏的价值
正文：

■香港2010联排别墅销况，市场需求旺盛

与深圳一河之隔的香港楼市，历来是房地内参www.BANQ.cn研究的对象。据了解，在刚刚过去的2010年，香港全年整体联排别墅（包括一手和二手）共销售了1651套，总值427.62亿港币，折合人民币约为365.3亿。1651套，总值427.62亿港币，这也就是说每套的售价约为2590万元港币，折合人民币约为2201万元。

具体到细节数字，一手方面，2010年香港排别墅共销售479套，总值170.88亿港币，那么每套的平均售价约为3567万元港币（折合人民币约为3032万元）。以平均每套250平米来算，则其每平米的均价约为12.12万左右。二手方面现暂不进行详细研究。

去年香港联排别墅的销售量，较2009年的1339套和268.92亿元，分别上升23.3%合59.0%。这也反映出香港经济转好，市民的购买力提升，从而刺激了整体联排别墅市场的旺销。这对于深圳的别墅市场是一个刺激信息。而类比深圳楼市与香港楼市的密切关系，对其进行详细的研究也是大有益处的。

■香港双核中心别墅，类比深圳三大中央别墅

在一手联排别墅的销况中，尤其值得注意的是，一手市场上的上水天峦，去年大型新盘上水天峦推售，销情理想，以一项目的热销带动了一手联排别墅整体的销售上升。去年上水天峦共销售出304套，总值104.51亿，折合人民币约为88.8亿。

天峦坐落于双鱼河畔，可享河畔优雅景致，周围皆是静谧翠绿自然景观，距离香港中环CBD约27公里，25~30分钟车程即可到达；而其距离深圳福田CBD还不到9公里，前往皇岗口岸仅3分钟车程。可谓是处在了深圳与香港双CBD的核心，反映出中央核心位置的别墅价值被市场看好。

那么对比香港，深圳有没有这样位于中央墅区的别墅呢？房地内参www.BANQ.cn资料显示，在2011年位于观澜的鹭湖片区将成为深圳三年内最大的豪宅供应重地，这也是被称为深圳的中央湖区。而这一带，也将成为深圳未来三年内最大的中央别墅供应地。在此片区内的和黄·懿花园、金地·天悦湾和招商·观园，就将成为研究的重点。

■观湖园、天悦湾和观园：深圳三大中央别墅价值展望

类比于香港联排别墅的良好销售情况，再加上香港历来是深圳楼市的研究参照对象，相对应的香港别墅的旺销，反映出了市场上对于别墅的巨大需求。从而相对应的是深圳的别墅也将会出现类似的情况。

香港别墅的旺销对于深圳的中央湖区的别墅来说，绝对是一个利好消息。根据之前计算所得值，香港一手联排别墅的价格约为人民币3032万元，平均单价约12.12万/平米来看，按照深港房价1:2的关系，对应的深圳别墅每平米单价在6.06万元左右。那么对于处在中央墅区的的和黄·懿花园、金地·天悦湾和招商·观园来说，其价位在什么呢？

一、懿花园、天悦湾和观园的别墅前景

和黄·懿花园项目位于观澜街道横坑水库南侧，金地天悦湾位于观澜街道梅观高速与环观南路交汇处，招商·观园位于观澜街道环观南路北侧，三者同处于观澜的中央湖区的别墅区。目前三者价格未定，但据市场推测，其别墅的价格应该不低于3万元。与香港对应深圳房价的6.06万元/平米相比，有着102%的升值前景。

二、宝安高新科技园与中央湖区隐藏的价值

在《“豪宅集群”效应的绝唱：倍利末班车》www.banq.cn/html/10414.htm一文中，房地内参www.BANQ.cn提到，“宝高豪宅集群”效应的幅度厘定在2倍左右。这也就是说，位于宝安科技园周边的观湖园、天悦湾和观园，其未来房价升值在当前的2倍左右。再加上同处在中央墅区，其中的升值前景，值得各位仔细去推敲。（06）