导读
       ■今年春节的大异
       一、深圳一改往年青春期的噪动
       二、套利回乡数量大增
       三、“成熟”在深圳的可能延续：
       ■购房者专业化之深令人惊叹
       一、营销必须跟上
       二、关于宗苗的创业问
正文：

■今年春节的大异

一、深圳一改往年青春期的噪动

明天房地内参www.BANQ.cn就要开工了，回想这个春节，最鲜明的特征就是楼市的各个方面都异常成熟与安静，没有了以前的惊诧与不安：房企封盘休假、不做推广；媒体对于房地产的报道销声匿迹；客户将精力放到自己身上了，不再追问楼市；银行则该怎么办怎么办。

以前呢？就算是春节，房企也都在想招节日营销、把握南下客流与家庭客流，购房者呢、恨不能将春节变成看房节了，而媒体、则一定会安排回乡与驻深记者就当地楼市进行情况采集报道……深圳一改往年青春期的噪动，过了与内地大城市一样的年。

二、套利回乡数量大增

大年初四与初五，分别与四位老友聚会，也发现借春节之际离开深圳再不回来的身边人增多了，深圳在工资待遇、工作环境上的吸引力弱化了，但深圳房产价格有如此高企，以至于很多在深有房、有工作的内地户籍者，开始套利回乡。

在转型产业取得实效之前，深圳或许将流失不少的工作岗位，一直到新能源、LED、高端服务业发展稳定时才告结。这些也是深圳进入“成熟”之后所面临的发展中的烦恼。

三、“成熟”在深圳的可能延续：

1、楼市销量今年可能降低，楼市所需要的营销工作大幅度下降，众多营销人员可能必须分流或者外流。

2、房租可能上升，尤其是深圳的零售可能放量；

3、深圳总人口的增加将超过劳动力的增加；

4、第3点决定了深圳必然要经历从移民新城(零裙带关系),向常态城市转变的过程，此时亲情成本快速提高，楼市将因此发生重大变化。

5、深圳在空间城市化实现以后，未来将实现“人的城市化”，在人的城市化实现之前，深圳将难以挑战上海在某些城市领域的地位，也包括房价：否则深圳就是一座土包子组成的城市，而决定城市价值的首因是人，人均创收高而房价干不过上海，就因此！

■购房者专业化之深令人惊叹

一、营销必须跟上

2011-2-5，房地内参网友j44905发表了《过年闲着随便看了一下各个深圳的统计数据，评估了一下，立贴证明（原创）》bbs.banq.cn/ltpages.asp?lsid=49&id=45495，作者只是一个普通的搞技术的工程师，他是在2005年听过半求的讲座后开始对房地产比较感兴趣。

我看完之后深感购房者的专业化、专家化的过程让人惊叹，这就要求包括网络营销在内的所有营销，内涵与水准上必须有大的提高，单纯发布信息、甚至某些机构造假、伪装客户、多注册马甲、不注重价值观（比如抄袭、模仿、造谣攻击）等行为将受到淘汰。

二、关于宗苗的创业问

所以，李宗苗先生在围脖上问说应该选择什么城市创业，我当时抢着答复说深圳上海等城市的房地产市场，收获城市化红利巳30年，未来的房地产红利来源已漂移，那就是“城市性”，城市化是外延、扩张、硬件，而城市性则是亚文化的兴起、空间感的注重、人与空间的关系等等。

所以，在深圳上海这些城市创业，已经无法在寄希望于城市化机遇，而应该关注城市性，而这些城市的城市性机遇，将更多地被既定机构享有，创业难度已经提高了。可惜这段话宗苗似乎并未引起重视。进入城市性阶段的城市，营销要求完全不同，犹如上面所讲的，创业的立足点不一样了，苏州朗诗国际街区（二、三期）、上海中鹰黑森林小区的产品创新对建筑、规划、设计有太深厚的要求，仅仅的报道、描述已经不够用了。而在二三线城市、客户群还没有实现专业化的城市则还有城市化的机会，那里需要洗脑。