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项目及片区考评
新春居献:把深圳当宅子的户型功能划分大法

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-02-12 10:19:33点击9369


正文:
       ■“李白谒相”
       ■如果深圳是你的宅子
       ■深圳之“花园、泳池、阳台”
       一、红树湾及片区——前花园
       二、清林径——后花园
       三、塘朗--银湖山脉——中庭花园
       四、大梅沙——家庭游泳池
       五、前海中心区——观景大阳台
       六、梅林——生活阳台
       ■深圳之“玄关、客厅、家庭厅、厨房及餐厅、设备间、车库”
       七、观澜湖——玄关
       八、福田中心区——客厅
       九、华侨城——家庭厅
       十、香蜜湖——厨房及餐厅
       十一、八卦岭--笋岗——设备间
       十二、机场+龙华新客站+深圳港+口岸——四车位车库
       ■深圳之“主人房、书房、父母房、长子房、长女房、客房、健身房”
       十三、蛇口半山区——主人房。
       十四、大学城——书房
        十五、罗湖——父母房
       十六、高新区——长子房
       十七、华强北——长女房
       十八、龙坂片区——客房
       十九、大运中心——健身房
导读:

■“李白谒相”

一千多年前的唐开元年间,李白前去拜见宰相。自报家门道:“海上钓鳌客李白。”宰相笑问:“先生临沧海,钓巨鳌,以何物为钩线?”李白说:“以明月为钩,虹霓为线。”宰相又问:“用什么做钓饵呢?”李白高声道:“就用天下最无义气的士大夫作钓饵。”

——这就是历史上著名的“李白谒相”典故。李白想象力之雄奇,其气魄之洒脱、胸襟之旷达,让人叹为观止。而战国时代,庄子也留下了“鹏之徙于南冥也,水击三千里,抟扶摇而上者九万里”名句。

李白“以明月为钩,虹霓为线”,让当时的唐朝宰相闻之“悚然”。庄子的影响,则持续至今。两千多年后,深圳报业集团社长黄扬略作《鹏城赋》,开篇即有“鹏徙南溟,击水三千,乃有鹏城”之说。

在庄子、李白、黄扬略之后,房地内参也忽发奇想:如果我们把视野放大,把1952平方公里的鹏城深圳看成是一个由多个功能区组成的大房子,“以市为家,以深圳为屋”,又当如何进行功能区分与规划布局呢?

■如果深圳是你的宅子

如果整个深圳是你的宅子,你认为应该怎样布局?房地内参认为,各个功能区间应该是这样的:

前花园是“红树湾及片区”
后花园是“清林径”
中庭花园是“塘朗--银湖山脉”
家庭游泳池是“大梅沙”
观景大阳台“前海中心区”
生活阳台是“梅林”

玄关是“观澜湖”
客厅是“福田中心区”
家庭厅是“华侨城”
厨房及餐厅是“香蜜湖”
设备间是“八卦岭--笋岗”
四车位车库是“机场+龙华新客站+深圳港+口岸”

主人房是“蛇口半山区”
书房是“大学城”
父母房是“罗湖”
长子房是“高新区”
长女房是“华强北”
客房是“龙坂片区”
健身房是“大运中心”

为什么这么说呢?且听笔者一一道来。

■深圳之“花园、泳池、阳台”

一、红树湾及片区——前花园

“红树湾及片区”位于深圳最南端,与香港隔深圳湾对望。而且这里有全中国唯一位于市区、面积最小的国家级自然保护区——红树林鸟类自然保护区。既可观海漆、木榄、秋茄等珍稀树种,也可赏“落霞与千鸟齐飞、静水共长天一色”的自然美景。

每到节假日,就会有很多深圳人来到红树林观鸟、看海;而外地人来深圳,也会到红树林游览观光。这里是主人休息娱乐的地方,也是客人观光的好去处。所以说,如果把深圳比作一所大宅子,那“红树湾及片区”自然就是这个大宅的“前花园”。

百仕达·红树西岸即位于红树湾及片区这个深圳“前花园”内。南面可推窗见海,红树林湿地和香港天水围尽收眼底,北临“世界之窗”、“中华民俗村”,西面紧靠沙河高尔夫球场,东面则是正在建设中的华侨城欢乐海岸。深港两城城景、红树林、高尔夫、深圳湾一线海景、华侨城3大公园景观……这或许是深圳景观最丰富、层次感最强的社区了吧?

二、清林径——后花园

如果说“红树湾及片区”是深圳“前花园”,位于深圳最北端的“清林径”,自然就是后花园了。从梅林出关,驱车40分钟左右即可抵达。区域东临龙岗坪地,南经横岗镇通往深圳市区,西临东莞市,北靠惠州。占地总面积为2886.9公顷的清林径森林公园,相当于17个莲花山公园或4个梧桐山森林公园。

公园内森林景观丰富,空气清新,地形起伏多变,有红花岭和洞其寨两座高峰,还有清林径、黄龙湖和杉坑等三座水库。90%以上的森林覆盖率,常年保持国家一级标准自然的山、水、林、空气,美丽的湖光山色、丰富的生物资源、原生态的植被、原生态的人物风情,让这里仿佛深圳的世外桃源。希望到山清水秀的地方过几年清静日子,在远离城市喧嚣的地方安享晚年,清林径是一个很好的选择。

万科·清林径就座落在清林径森林公园这个深圳“后花园”南侧,拥有山、湖、公园等多重自然资源。作为深圳最北端、离市中心最远的楼盘,2010年售出1353套/116821.3㎡,夺得全市面积、套数双料亚军。可见:1、“酒香不怕巷子深”;2、在深圳人口结构逐渐老化,清林径这样原生态的物业,由于兼具休闲、度假、养老等功能,日益受到购房者青睐。

三、塘朗--银湖山脉——中庭花园

从西丽到布吉,塘朗山脉以及银湖山脉由西向东一直延伸,绵延数十公里。这也是深圳核心地带的一块绿肺。在深圳这个大宅子中,作为“中庭花园”,塘朗--银湖山脉南接南山、福田、罗湖,北接宝安、龙岗,起着承前启后的作用。

登上塘朗--银湖山脉,东看梧桐山等连绵起伏山脉,远处蔚蓝大海一望无垠,近处罗湖、福田、南山三区尽收眼底,西北观望,可见珠江口海域、大小铲岛、新安、西乡、福永、宝安机场、羊台山、西丽水库、铁岗水库等。

位于南山龙珠大道龙珠五路、塘朗山生态郊野公园入口处的十五峯,是深圳“中庭花园”上难得的山景公园物业。

四、大梅沙——家庭游泳池

位于盐田港与小梅沙之间的大梅沙海滨公园,是最靠近市区的天然海滩,从市区驱车半小时即可到达。这里拥有深圳最长的海滩,海水清澈,沙滩广阔,沙质细软,空气自然清新,一派浓郁的亚热带海滨风光。

作为深圳人最喜爱的游泳胜地,深圳的“家庭游泳池”,大梅沙片区自成一家为现代小镇,山、海、城、湖、公园、游艇会一应俱全,这是深圳沿海(非沿江)档次最高、形态最全、酒店最多、唯一拥有内湖(8万㎡的愿望湖)的地区。

位于大梅沙西麓的爱琴湾别墅区,居海畔半山。通过退台设计,爱琴湾几乎每一位业主都可享有无遮挡海景视野,大梅沙的山、城、湖、园、海景观尽在眼底。其联排、双拼别墅产品面积区间为220-300㎡,或将成为大梅沙别墅产品的最低总价门槛。而天琴湾则是买到赚到,就看你能不能搞定郁亮。

五、前海中心区——观景大阳台

前海中心平坦开阔,有着良好的景观视野。背靠大小南山,西边可望珠江口海域、大小铲岛。从东往西,山、城、海、岛景观,一应俱全。这片18平方公里的土地,是深圳原特区内最大的未开发区域,也是深圳的“观景大阳台”。

按照最新规划,未来前海将分为三大功能分区,包括覆盖宝中东部的总部商务经济区、前海中部的高端现代服务区、前海南部的免税区。前海将与香港合作,共同发展人民币离岸中心,将前海建成“深港现代化服务合作区”,“货币自由港”。

未来三年深圳将向的前海投入400亿!振业国际商务中心、鸿荣源·熙龙湾、鸿荣源·国际西岸商务大厦(仅租)这四大前海项目值得高度关注。

六、梅林——生活阳台

梅林位于福田区的北部,北面与宝安交界,南面由北环大道与莲花北、景田分割,东接罗湖银湖旅游中心,西连南山的塘郎山郊野公园。塘朗山以西,有面积4.34平方公里的梅林水库保护区,山水资源俱佳,而且来往市中心都非常方便。梅林是公务员的聚集地,包括号称亚洲第一村的公务员小区“梅林一村”也是在这里。

“阳光懒懒,日子缓缓,生活散散”,用来形容梅林似乎很贴切。所以,如果说前海中心区是观景大阳台,那位于福田中心区-香蜜湖北的梅林,自然就是“生活阳台”了。但之所以为生活阳台,也说明这里承担了太多的中心区配套服务智能,并不是很纯粹了,这里的豪宅属性因此就比较差了。

■深圳之“玄关、客厅、家庭厅、厨房及餐厅、设备间、车库”

七、观澜湖——玄关

玄关是住宅室内与室外之间的过渡空间。对深圳这个大宅子来说,观澜湖就起到这样一个过渡作用。观澜湖北接东莞,南面通过梅观高速与市中心区相连。从东莞进入深圳,观澜几乎是必经之地。所以观澜湖可以称之为深圳“玄关”。

在房间的整体设计中,玄关是给人第一印象的地方,是反映主人文化气质的“脸面”。而观澜湖作为世界著名的高尔夫胜地,目前世界最大也是唯一汇聚五大洲球场风格的高尔夫球会,连续赢得十二年高尔夫世界杯的主办权,可以说是为深圳赚足了面子。

在这个深圳“玄关”及周边,招商·观园、和黄·观湖园、金地·天悦湾等豪宅项目云集于此,一个新生的豪宅片区正在逐渐生长、成型。

八、福田中心区——客厅

客厅是家庭的中心,CBD则是城市的中心。由滨河大道、红荔路、彩田路和新洲路4条城市干道围合而成的福田中心区,总占地607公顷,历来有“城市客厅”的说法。以深南大道为界,北区是是行政、文化中心、莲花山公园,南区则是中央商务区。区域规划先进、交通便捷、政务商务配套完善,是深圳进行政务、商务活动的首选片区,“城市客厅”名副其实。

日理万机、时间紧迫,对效率要求非常高的25-40岁的商务人士来说,首选位于福田中心区的“城市客厅”。位于“城市客厅”内的卓越·世纪中心,作为深圳最大的商务综合体,占据CBD南绝佳地段,自然也是商务办公首选。

九、华侨城——家庭厅

一般的客人来访,活动区域仅限于客厅;只有家庭厅才是一家人其乐融融的地方。拥有世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、欢乐海岸等多个主题公园的华侨城,是深圳人家庭欢聚、假日游乐的地方。此外,区域内的益田假日广场,也是购物、娱乐的好去处。

华侨城是深圳唯一同时拥有内湖、内山的小区,高达60%的绿化率,三个地铁口配置,数个公园、山、湖、海、城、景……如果说以商务、政务活动为主的福田中心区是深圳的城市客厅,那么华侨城就是深圳的家庭厅。

安静的环境、葱茏的树木,与城市中心、商务区、办公区保持合适的距离,却又有包括地铁在内的发达交通系统,无论是去中心区还是去科技园都很方便,工作、家庭、休闲可以兼顾。目前,华侨城内几无新盘,刚推出少量160~180㎡尾盘单位的波托菲诺·香山里,是一个难得的选择。

十、香蜜湖——厨房及餐厅

香蜜湖美食城是深圳最富盛名、高档食府最集中的区域。潮汕风味的老东风酒家、西北民间菜的西贝莜面村、河南地方风味野菜的河南老家、新派顺德菜馆香蜜轩、燕鲍翅海鲜酒楼、蒙古菜的大草原……各种高档酒家、南北食府一应俱全,每晚食客如云。

此外,还有汇集了各种烧烤美食的大众烧烤美食广场。湛江风情嚎味馆、重庆诸葛烤鱼、韩国风味烧烤雪岳山、木屋烧烤、无国界烧烤、一九烧烤……与福田中心区(深圳客厅)相邻的香蜜湖区域,堪称深圳的天然厨房及餐厅。

十一、八卦岭--笋岗——设备间

位于罗湖的笋岗、八卦岭是深圳早年有名的货物集散和仓储片区,也是深圳最早的建设片区。这三大片区将进行道路交通、配套设施、产业升级的整体改造,“变身”为新兴物流产业区。从“货物集散和仓储片区”到“新兴物流产业区”,无论怎么变,总和货物脱不开干系。所以,这里可以看作是深圳的“设备间”。

十二、机场+龙华新客站+深圳港+口岸——四车位车库

如果把深圳看作是一个宅子的话,其车库配置阵容可以称之为豪华。深圳独享“机场+龙华新客站+深圳港+口岸”的四车位配置。海、陆、空、铁,一应俱全。

深圳宝安国际机场是全国第四大机场;而龙华新客站则是未来全国重要的区域性铁路客运枢纽;深圳港连续8年稳居世界集装箱港口第四和内地集装箱港口第二的位置;深圳口岸则是全国第一大陆路口岸,2010年全年出入境客流超过1.98亿人次。

房地内参重点关注机场的万科金色领域,高铁的水榭春天、金色华府、上塘道、熙园山院,口岸的太古城等。

■深圳之“主人房、书房、父母房、长子房、长女房、客房、健身房”

十三、蛇口半山区——主人房。

对住宅来说,无论怎么设计,主卧总是所有房间中面积最大、景观最好、资源最优、配套最完善、环境最安静的。上千年的史脉时光检验,四所国际学校,一线山海景观,可俯瞰深港双城,山、湾、桥、港、游艇、城……在原特区内,蛇口半山区可以说是最偏远的区域了,却也是资源最佳、景观最好的片区,所以,这应该视为深圳的主人房。

未来,蛇口半岛将成为以客运港、地铁换乘枢纽为核心的商业、酒店与办公区、深圳船经济聚集区。区域内的半山海景·兰溪谷、兰溪谷国际公寓、鲸山九期、雍景湾等项目,值得看好。

十四、大学城——书房

深圳大学城坐落于南山西丽湖畔,青山环抱,大沙河穿城而过,目前占地约2平方公里。这里学者云集、生态环境优美、文化氛围浓厚,为深圳这个新生城市注入了厚重的文化力量。所以说大学城是深圳的城市书房。

西丽山庄其实是不错的,可惜发展商经营不太灵活。

 十五、罗湖——父母房
 
 罗湖是深圳最早进行开发的区域,配套完善,生活便利。经过几十年的发展,目前逐步有老化的迹象,整个区域趋于保守。风头逐渐被新生的福田、南山、宝安盖过。不过,对于老年人老说,罗湖是一个很好的生活区。所以,罗湖可以作为深圳的父母房。

十六、高新区——长子房

与老迈的罗湖相比,位于南山的高新区代表着新生的产业力量,承载深圳在全国产业格局中崛起的希望和荣誉,堪称深圳长子。

面积仅11.5平方公里的高新区,平均每平方公里创造产值高达195亿元,成为全国单位面积产出最高的高新区,也是深圳含金量最高的土地。这里代表着开拓、进取,象征着希望。所以说高新区是深圳的长子房,名至实归。

十七、华强北——长女房

华强北是深圳潮流最前线。华强北路南北930米,东西1560米,商业区总面积1.45平方公里左右。这里是深圳最传统、最具人气的商业旺地。日客流量达30-50万人次。包括电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰等在内,几十个行业、数百家商业经营单位在此汇集。男人追逐事业,女人则追逐时尚、追赶潮流。所以说华强北是深圳的长女房。

十八、龙坂片区——客房

深圳市最重要的陆上交通门户、大型综合交通枢纽及口岸,未来全国重要的区域性铁路客运枢纽——深圳北站选址于龙坂片区。未来,等深圳北站通车后,龙版片区将成为深圳客流量最大的区域。南来北往的人们可以经龙坂片区快速来往于香港、广州、长沙、武汉、厦门等地。根据规划,至2020年每年旅客发送量将达到4450万人次。

所以,龙坂片区可以成为深圳的客房。省委常委、深圳市委书记王荣在深圳北站专题调研时,明确提出“把北站周边地区和二线拓展区建成特区一体化的示范城区、未来第二个福田中心区”。所以,位于深圳“客房”及周边的第五园、水榭春天,值得关注。

十九、大运中心——健身房

深圳大运中心占地约87.4公顷,建筑面积超过30万㎡,总投资约60亿元人民币,每平米土地的投资开发资金达到6864元/平米,超过了深圳CBD的3333元/平米。大运中心在建6万座的主体育场,可容纳1.8万名观众的主体育馆,同时还有3000座的游泳馆;以及全民健身广场、体育综合服务区、新闻指挥中心等。

这是深圳体育配套最完善,单位土地建设资金最多的区域,深圳最流金的区域。所以说,大运中心是深圳的健身房。值得注意的是,上述体育配套且全都云集在中海·塞纳时光东南面这87.4公顷的土地上,所以如果你是健身达人,这个项目值得考虑。(13)*2(09)*1/5


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评论者:wangnash
无聊吃饱撑的
评论者:sinoceo
胡扯,三岁小孩拼积木