导读：
        ■龙岗新老西村专项规划方案
        ■新老西村规划背景：龙岗中心地区发展要求
           1、功能定位
           2、空间轴线
           3、发展策略
           4、强度要求
           5、交通规划
        ■新老西村专项规划
           一、拆迁用地范围与建设用地范围
           二、专项规划经济技术指标
           三、土地利用分析
           四、道路交通分析
           五、公共配套设施
           六、其他
        ■万科九州项目，带动星河时代、公园大地
        ■龙岗中心城中心地区地块指标控制一览表
        ■此次拆迁范围规划用地情况一览表
正文：

■龙岗新老西村专项规划方案

2011-1-26，《龙岗区龙城街道新老西城中村改造专项规划》对外发布公示。事实上，龙岗新老西村改造项目，就是万科在全国启动的首个城市综合体项目---九州项目，其最新动态一直为人所密切关注着。

如今，房地内参www.BANQ.cn将根据新老西村改造（万科九州项目）专项规划内容进行系统简析，以供大家参考。

新老西村位于龙城广场西侧，与星河·时代项目、鸿荣源公园大地项目距离不远，属于龙岗区龙城街道办事处下属的社区居委会，也是龙岗中心城中心区商务圈核心地段，未来本片区是龙岗中心区商业、办公、服务的核心地区。是龙岗宝安两区域展开70个旧改项目之一。

■新老西村专项规划背景

根据房地内参www.BANQ.cn资料显示，新老西村此次改造规划范围为龙城广场、深惠路、规划的公园南路、龙翔大道所围合的区域，3#地铁吉祥站也设于于此区域内。改造项目总拆迁用地面积为265862平方米，建设用地面积为138535平方米。

由于新老西村改造项目处于龙岗中心城中心地区内，在对新老新村专项规划作出分析前，我们有必要了解一下新老西村所在的龙岗中心城中心地区所在的整体要求与规划。

1、功能定位
龙岗中心城中心地区作为龙岗中心城核心商务区的重要组成部分，应以商业、办公功能为主，同时结合部分居住及配套设施的功能性地区。结合产业结构调整、城市旧区的更新改造，逐步发展成为深圳市次中心。

2、空间轴线
深惠路作为龙岗的空间发展轴，是由龙城、龙岗、坪地三部分构成，连接惠州，是深圳东部城市主要生活轴线。以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为龙岗区标志性的景观大道。

3、发展策略
结合地铁三号线及站点的建设，适当提高整体开发强度，强化中心城的商业服务功能及标志性空间的塑造；同时考虑客家历史建筑的保护，延续地区的历史脉络，强调地区功能的混合型，扩大对外的街道界面，提升地区活力。

4、强度要求
片区原规划净用地面积约21万平方米，建筑面积58.7万平方米，容积率为2.8；详细蓝图将原法定图则容积率由2.8提高到4.57，建筑面积调整为96.3万平方米。

5、交通规划
龙岗中心区北侧为龙翔路、南侧为深惠大道，交通十分方便。而根据分区规划要求，规划中将打通德政路和部分城市干道，建立与城市相联系的微循环系统，进一步提高片区内交通条件。

■新老西村专项规划

一、拆迁用地范围与建设用地范围

根据上层次规划，结合规划市政道路以及现状周边情况确定了更新单元范围、拆迁用地范围与建设用地范围。项目拆迁用地面积为265862平方米，建设用地面积为138535平方米（不含学校、绿地、广场及市政公用设施用地）。

二、专项规划经济技术指标

其中，规划区面积：411839平方米；拆迁用地面积：265862平方米；建设用地面积：138535平方米（不含学校、绿地、道路广场及市政设施用地）。

具体建设用地范围的指标为：总建筑面积：777757平方米。其中，住宅为299824平方米（含保障性住房22790平方米）；商业：162105平方米；商业性办公及商务公寓：312428平方米；其他配套设施：3400平方米；另规划地下商业建筑面积：20000平方米。具体分地指标一览表，将随文后附上。

该项目整体容积率为5.61；覆盖率为40%；绿地率为25%；规划人口约1.2万人；停车位6314个。

三、土地利用分析

根据新老西村具体的用地分类规划，规划区内用地合计41.18万平方米，总体上划分为七大类，包括商业用地3.14万平方米、所占比例7.63%；商业性办公、二类居住、商业等混合用地12.14万平方米，所占比例29.48%；

商业性办公、商业混合用地4.29万平方米，所占比例10.42%；政府社团用地为5.01万平方米，所占比例12.17%；道路广场用地12.8万平方米，所占比例为31.08%；绿地占地3.8万平方米，所占比例9.23%。

由于新老西村规划区域属于龙岗中心区的核心地区，周边为城市的行政办公区、城市广场，因此，规划中将改造区东侧靠近龙城广场的4#-1、4#-2地块以为公共开放性空间，以商业办公功能为主，同时结合西埔新居、学校，使龙城广场的公共空间向西延续，提升空间的流动性；3#地块为龙翔大道的标志性空间，功能为商业、办公、酒店；5#地块为居住功能。

四、道路交通分析

此次规划根据龙岗中心城中心区整体规划，要求确定了规划区的路网布局，分为外部交通、内部交通、步行系统、交通设施等。其中外部交通以龙翔大道、深惠路为城市主干道，次干道为德政路。

同时规划强化内部的道路交通网络，保障了道路交通的便捷与通达性。其中平行龙翔大道的南侧支路及地块内之路为限制性道路，强调人行。规划区的3#地块与5#地块之间的一、二号道路宜以人行为主，部分车行交通可以转移至地下解决，地面创造步行环境。4#-1、4#-2、5#地块内部道路为引导建设道路，各地块在实际设计和开发时可根据需要进行调整。

由于新老西村旧城改造位于龙岗中心区整体开放空间的核心地区，规划中步行系统将以龙城广场、三馆、客家建筑、地铁站点、商业、步行街为步行系统的骨架，建立整体的步行空间网络，强调公共空间的可达性、融合性。利用骑楼空间和跟地块整体的二层步行平台组成立体步行体系。此外，整个规划区规划约0.8万个停车位。

五、公共配套设施

根据新老西村旧改专项规划，改造区域内公共配套设施分为两大方面，即教育设施、市政实施。其中，位于德政路东侧的4#-2地块上，规划建设一所27班制九年一贯制学校，占地19661平方米，建筑面积为15259平方米。

而德政路西侧的5#-2地块上，也规划新增一所幼儿园，占地3600平方米，建筑面积3200平方米。此外，新老西村旧改建设用地范围内，还将规划新增一所邮政所、再生资源回收点。

六、其他

作为城市更新单元的新老西村旧改，根据项目规划以及自身特点和相关政策，新老西村规划改造区范围内的保障性住房，将按照居住建筑总量的8%进行配置（非农建设用地不配建保障性住房），即22790平方米的保障性住房。

此外，根据项目实施实际情况及配套设施的实施原则，建设时序上可以分为四期。其中，一期：3#-2地块；二期：4#-2地块（九年一贯制学校）和5#-2地块；三期：4#-4地块；四期：1#-2、4#-1地块。

■万科九州项目，带动星河时代、公园大地

由此，房地内参www.BANQ.cn可以发现，新老西村旧改项目，将是一个覆盖住宅、商业、商业性办公等综合体性的城市改造项目，而事实上，新老西村旧改也是万科即将打造的九州项目。作为万科在深圳乃至全国的第一个城市综合体改造项目，万科必将将其作为重头戏。

而该旧改项目位于龙岗中心城中心地区核心地带，从整个片区规划上就着力于商业、商业性办公、住宅等复合型方面发展，并能享受到龙岗中心地区本身更多的各种资源，包括商业、市政配套设施等。

同时，由于该项目临近城市主干道深惠大道、龙翔大道，更有与深圳城市中心连接的3#地铁相连，并设有吉祥站，使得新老西村旧改项目也享受到交通条件等多重利好因素，在便捷交通带动下，新老西村旧改项目的辐射圈，自然更大更广。

如今，新老西村改造专项规划方案的公示，无疑是把该旧改项目的建设进度，再次推到了更新的阶段上。事实上，该旧改项目规划，也就意味着万科九州项目，很快将从规划纸上进入到实质建设阶段。如此，不止万科九州项目备受关注，与之相邻的星河·时代、鸿荣源·公园大地，自然也再度成为瞩目点。（09）

■龙岗中心城中心地区地块指标控制一览表

■此次拆迁范围规划用地情况一览表

 龙岗中心组团分区规划-土地利用规划图

龙岗中心区土地利用规划图

拆迁范围规划总平面图

拆迁范围规划总平面图

车行系统分析图

步行系统分析图

土地利用规划图

建设用地空间控制图