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行业观察
我们或许卷进了“五涨年代”

作者:HOMER 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-02-14 10:25:04点击8668


■18家墅群中的骄者

房地内参www.banq.cn服务中的别墅楼盘,目前有18家,重点关注的是卓越·东部蔚蓝海岸、和黄·观湖园3期、招商·观园、招华·曦城、四方·城市山麓(惠州)、万科·麓湖、东莞万科城·琥珀郡(常平)、万科·棠樾、金地·天悦湾等。

兔年春节后上班第一天,央行再次加息。一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点,这是5个月来央行第3次加息。自去年10月19日以来,存贷款利率累计上调0.75个百分点。那么,央行的这一举措对房地产会带来什么影响呢?

早在2010-12-27,央行第2次加息后,房地内参负责人就发表了《当下,至5%之前的加息均是利好》www.banq.cn/html/10337.htm的观点。而现在即使经过3度上调,一年期整存整取定期存款利率也只有3.00%而已。而根据预测,2011年1月,CPI同比上涨达5.2%,而且未来通胀形式依然十分严峻。也就是说,当时的立论基础与逻辑推理,至今仍然有效。

那么,央行短期内有没有可能加息至5%呢?可能性不大。从工业环比增速看,已经持续两个月回落;房地产、汽车、钢铁和水泥等基础行业均出现动力不足;从今年中国出口增速看,据商务部部长陈德铭预计只有10%的增长。中国经济增速放缓,全球量化宽松成灾、美国政府可能启动QE3(第三波量化宽松政策),内忧外患下,紧缩货币政策持续并加码至5%的可能性几近于零。

■“虎兕出柙”,通胀横行

经济学研究表明,通胀的源头是货币发行量超过真实财富的增长量,导致货币对应的财富减少。而降低通胀只有两种办法,一是减少货币发行,二是增加真实财富量。

到目前为止,央行已经动用了央票、上调存款准备金率、加息以及人民币升值等所有手段减少货币流动性。但是已经发行的货币,早已如出柙的虎兕,一发而不可收拾。根据央行统计,2010年,新增货币10.38万亿元,增幅高达19.46%。截至2010年12月底,广义货币M2余额为72.6万亿元人民币,狭义货币M1余额为26.6万亿——中国超越美国,成为世界上最有“钱”的国家。

按照这样的增长目标,2012年中国货币供应量将突破100万亿元大关。中国有6家印钞企业、3家造币企业,超过3万印钞工人——全球排名第一的印钞厂规模,仍难跟上如此快速增长的现金需求。届时,M2/GDP将达到2.5,美国只有0.6到0.7,日本只有1。“虎兕出于柙”,必然要带来相应的后果。既然天量超发货币得不到控制,政府只有两个选择:要么增加真实财富量,要么任由通胀横行——而这是下至老百姓,上至执政者都无法承受之重。

■“五涨年代”的投资机会

当前支持购房者入市的主要原因有二:货币供应多及其所带来的通货膨胀,无更好的投资渠道。如果不从根本上解决这两个问题,所有的措施只能是舍本逐末,按下葫芦浮起瓢按下葫芦浮起瓢。自新一轮的楼市调控以来,货币逃离房地产市场,奔向所有可供投资的资产。

2010年的货币供应量,对当前的房地产构成了坚实的支撑。作为最受欢迎的投资品种、国民财富仓库,在如此多货币供应下,价格要维持不上涨几乎是不可能完成的任务。按照预计,2012年中国货币供应量将突破100万亿元,也就是说短短一年多时间,M2还将新增近30万亿。

从蒜你狠、糖高宗、豆你玩、姜你军……到煤超疯,各种物价飞涨。伴随物价的上涨,汇率、利率、股市、薪资也随之齐涨,中国经济迎来“五涨年代”。按照曾经经历过“五涨年代”的地区的经验来说,整个中国经济的海平面被拉高。再加上巨量新增货币刺激,反而会强化房地产目前的价格格局。

短短1年多,近30万亿的货币供应,显然不是从蒜、糖、豆、姜这些农产品所能消耗的。易于保存、容易变现、具备稀缺性的资源品,将是其中大部分资金的最终流向。所以,笔者认为,类似于卓越·东部蔚蓝海岸、和黄·观湖园3期、招商·观园、招华·曦城、四方·城市山麓(惠州)、万科·麓湖、东莞万科城·琥珀郡(常平)、万科·棠樾、金地·天悦湾等这样的墅级物业,在央行加息的背景下,仍然具备机会。(13)


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评论者:keeper
去年4月本轮房贷调控政策出台前,购房人还可以普遍享受到首套房贷款利率七折优惠,按照当时五年期以上房贷利率5.94%计算,其购房贷款利率为4.158%。 现在呢?三次加息,优惠利率没有了,甚至首套最高到1.1倍,贷款利率为7.26%。已经是70%的上涨幅度。年内还有三次加息,你算算看吧。以前的理论基础是不是还有效?