导读：
■“7850定律”与“房价伪命题”
■“深圳三环”：东莞东部中心城区
■全国唯一“三轨”枢纽：直接对接“北环”“内环”
■“内环”“北环”都限购，“深圳三环”顺势而起
正文：
■“7850定律”与“房价伪命题”
在房地产上，有一个“7850定律”。高速公路上的小汽车车速经常可以达到每小时100千米，以某地为出发点，小汽车半小时行驶距离为50千米，以此为半径走一圈，小汽车行程范围可以覆盖7850平方千里的面积——这是一个城市可以有效覆盖的空间。这也是用速度和能源、时间可以换取的空间范围——房地内参称之为“7850定律”！
“7850定律”在大城市中很常见。比如，在北京等大城市，就形成了以城市中心为圆心的圈层居住方式。随着城市的发展，大量居民迁居外环线，居住在五环、甚至六环沿线的北京人也越来越多。所以说，深圳房价高，或许只是个伪命题。因为比起北京、上海、广州这些一线城市来，深圳这个城市实在是太小了！
中国另三个一线城市：广州，7434平方公里；上海，6340平方公里；北京，16808平方公里。深圳面积只有这三个城市的26%、31%、11.6%。把深圳六区加起来，总面积也只有1948平方公里，面积甚至比不过北京的一个大区，人口却与广州相差无几。如果把视野局限在1948平方公里的深圳，甚至395平方公里的原关内地区，只能说深圳人的视野太狭隘了。
■“深圳三环”：东莞东部中心城区
深圳最西边与东莞接壤，而从福田CBD到东莞边界及市中心的距离分别不超过30公里、60公里。从深圳CBD前往东莞，时间不会超过1个小时。这个距离甚至比从曼哈顿到康涅狄格州更近。“深圳+东莞”所形成的大深圳，总面积也只有4413平方公里，不到广州面积的60%。在交通高速化的背景下，东莞、深圳的同城化融合将更加深入。
在历史上，深莞原本同属一家。公元331年，当时的东晋朝廷曾置辖地六县的东官郡，深圳市、东莞市和香港都属于东官郡的管辖范围。郡治则设在宝安县（南头）。自东晋建县后，一直延续到1573年，总共1200多年的时间里，东莞与深圳都在同一个行政区域范围内。
随着珠三角一体化、深莞同城化的深入，交通、社保、区号等各方面也将全面接轨，城市间各种有形、无形的界限将越来小。可以这样设想：以深圳市中心为圆点，传统关内辐射范围称为深圳的“内环”，关外宝安、龙岗区作为深圳的“北环”，那么沿广深、莞深高速、广深城际铁路北上，四十分钟车程覆盖的东莞东部中心城区，则可称之为“深圳三环”。
■全国唯一“三轨”枢纽：直接对接“北环”“内环”
作为国家一类铁路口岸片区，“深圳三环”的火车东站，除具备火车站的功能外，规划中的轻轨R3号线、莞惠城轨都将在此设站。这既是珠三角重要的铁路枢纽，也是全国唯一的城市轨道、城际轨道、国家轨道交汇的“三轨”枢纽。
车站在大规模扩建后，核心区域将辐射至76公顷，将塑造成深圳北部的轨道枢纽门户，直接对接“北环”“内环”的交通动脉。再加上已有的5大高速（梅观高速、龙大高速、南光高速、虎岗高速、莞深高速），规划建设中的穗莞深轻轨线，东莞与龙华车站、深圳机场的轻轨接驳，“深圳三环”的未来也将更加名符其实。
京九铁路、双轻轨（R1、R3），将打破“深圳三环”与“内环”、“北环”之间原有的地域格局，随着深圳龙华中心火车站的即将建成，龙华和“深圳三环”的轨道交通将紧密结合，直接促使大深圳在珠三角的辐射范围更上一个台阶，加速“深圳三环”与大深圳的无缝融合。
■“内环”“北环”都限购，“深圳三环”顺势而起
根据深圳市规划国土委3月2日出台的最新限购令细则，明确规定对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。深圳市对“限购令”的执行越来越严格，置业者的购房门槛越来越高。也就是说，在深圳“内环”“北环”购房，有钱也未必能买得到。随之带来的结果是交易效率大大下降。
作为市场上最顶级的房产品种，别墅的购买者大多有多次置业经历，手上也有多套房产，因此也成为“限购令”影响最大的购房群体。而这部分人群恰恰购房意愿最强，也最有购房实力。所以说，限购令对“内环”、“北环”的别墅产品或许是利空，对于“深圳三环”反而是利好。一方面通胀猛如虎，另一方面购房者手中持有大量现金“持币待购”，而现有政策却限制这部分人交易，所以大量资金势必从“内环”、“北环”流出，以寻找合适的标的。横比“内环”“北环”，“深圳三环”以合理价格以及高端品质、便利交通等优势，成为限购令下的直接受益者，并将成为深圳北部置业的首选价值洼地。
作为“深圳三环”价值洼地的首席别墅大盘，万科城倾注6年精力所开发打造最后最好一期别墅藏品——琥珀郡，拥有媲美庄园尺度的超大花园、极其高端的建筑品质、汇聚顶级圈层、享有五大公园丰盛配套以及区域强劲的保值升值潜力，仅以“内环”“北环”高端洋房的价格，即可实现别墅庄园梦想。其性价比之高，对于深圳购房者来说或许是不能拒绝的诱惑。(13)