导读：
       ■松山湖科技产业园分区规划
       ■北区承接高新科技企业、研发中心、企业总部重要载体
       ■规划区概况：打造“生态科技园”
       ■城市功能定位：工业制造生产用地
       ■高科技企业集聚，万名技术人才造刚需
       ■北区的整体空间结构
         一、“一心、两轴、五区”
         二、公共服务设施用地、休闲景观用地为主
       ■绿地与城市开放空间系统：“六点、三线、一面”
       ■公共服务设施
         一、教育设施：3间幼儿园+1间小学+1间初中
         二、医疗卫生设施：1间门诊部
         三、景观设施：月荷湖景观生态园、滨湖路
         四、商业设施：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业中心
         五、市政公用设施：消防站、变电站、气象站  
       ■交通系统规划
         一、轨道交通：“双轻轨”——RI+R3
         二、道路交通：两大公交车站，10分钟抵达
       ■整体空间景观设计
       ■总结：松山湖产业集群，成万科·金域松湖强大价值驱动
正文：

■松山湖科技产业园分区规划
                       
东莞松山湖科技产业园，即东莞市中部大朗、寮步和大岭山三镇镇区围合的区域。北靠寮步镇，南临罗田水库，西邻107国道，东至杨朗公路，园区规划面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地。

园区建设目标为：具独立自主知识产权和强烈科技创新能力的以先进工业高新科技产业为主的综合性生态新城。

整个规划区以用地功能划分为：生态核心旅游区、城市中心区、生活区、科教研发区、产业区、物流中心区和服务区，划定用地功能分区并制定严格的控制和保护政策。以整体区位划分为：北部区、中心区、滨湖区、东部区。

其中，万科·金域松湖位于松山湖北部区的东北角，总占地11万㎡，分别是BB-01-04、BB-02-01地块，是目前区域内唯一大型社区。为对项目片区进行详细研究，房地内参www.BANQ.cn现整理松山湖北部区地解，以便网友们有整体性了解。

■北区承接高新科技企业、研发中心、企业总部重要载体

松山湖北部区，占地面积约10平方公里，分成A、B、C、D、E五个工业分区和一个城市核心区。企业可根据自身发展需要，在工业城内购地自建生产基地、或定制个性化厂房、或租赁标准厂房。北部区是承接松山湖科技产业园内，高新科技企业、研发中心与企业总部的重要载体。

以松山湖大道为界，北面包括工业区A、B、C及核心区，重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。

松山湖大道以南，包括工业区D、E，区域重点引进研发中心、总部，正在建设IT研发园、创意设计园、生态文化创意谷等一批专业园，已引进产品质量检测基地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。

其中，城市核心区内配备小学、幼儿园、高级公寓、商业中心、文体广场、汽车客运站等生活设施，满足了区内人员的日常生活需要。另外，各工业分区均设员工生活区，配套饭堂、便利店、自动柜员机、运动场等设施，企业可租用、购买或购地自建员工宿舍。

■规划区概况：打造“生态科技园”

松山湖北部区用地为松山湖科技产业园最北端，莞深高速公路以北，石大路以东，莞樟公路以南的松山湖用地。

松山湖北区为浅丘陵地形，地形起伏变化较多，但相对高差变化不大，适合于城市建设开发。同时自然生态环境较好，规划范围内的石龙坑水库有良好的景观价值，对园区后期形成良好的生态环境有一定的基础。

区域设计目标：1、匠心自然，倾情山水，致力于以生态环境为特征的现代高科技产业园区建设。2、创造适宜和支持现代科技产业有机发展的地区空间。3、探索与建立东莞产业空间发展的合理模式、规划建设标准，形成适合东莞科技产业肌理、发展建设的示范地区。

■城市功能定位：工业制造生产用地

松山湖北部工业区是松山湖科技产业园重要的功能组成部分，是松山湖科技研发、生产、服务中主要的工业制造生产用地。

北部科技工业园是现代制造业基地，在产业选择上将与各镇区形成纵向分工，重点发展知识密集、技术密集、资本密集的高档次产业，主要引进电子信息产业、生物制药产业、光电产业、装备制造业、新材料产业、环保产业等具有巨大发展潜力的新兴产业和高科技产业，鼓励和扶持国际、国内知名品牌及龙头企业，吸引及培养一批能跻于世界500强的高科技企业，吸引及培养一批高水平的技术与管理人才。

北部科技工业园将成为东莞走新兴工业化道路的领跑者，它代表东莞新产业的主流，引领东莞新产业的走向，开拓东莞新产业的未来。

■高科技企业集聚，万名技术人才造刚需

在松山湖北部区中，又以“北部B区” 地处高新技术产业带中心，是松山湖科技产业园区为中小创业型高新技术企业提供优质创业环境和全方位孵化的创业园区，主要聚集电子信息、生物制药、机械装备等高新技术产业。万科·金域松湖正位于该区域内。

目前，区域内有华为、电子科大、漫步者、中移动、正大集团等一批高科技龙头企业集聚。其中华为约有6000名技术工人、华中科技约5000名技术工人、漫步者约有3000名技术工人、中移动约有2800技术工人、正大集团有4000名技术工人。

而单是这些重头企业相加的技术工人数量，就已超过2万。事实上，若将松山湖整个北部工业区技术人员总数相加，至少超过3万人。由于整个松山湖科技产业园，以北部园区为企业最集聚的区域，因此，技术工人最多、量最大。这样一来，对于区域内的住宅配套，无疑将带来巨大辐射。

由此，万科·金域松湖将直接受之刺激。事实上，华为距金域松湖仅一路之隔，而以项目横向2公里、纵向3.8公里的范围内，几乎4/5的面积规划为高新产业用地、科研设计用地，也即是说，万科·金域松湖2公里范围内，没有住宅配套，同时，区域内可居用地也只占了绝少部分。这无疑给万科·金域松湖创造了排除竞争、占据稀缺的核心优势。

■北区的整体空间结构

一、“一心、两轴、五区”

规划将北区进行大的用地空间划分，形成相对独立同时又有便捷交通联系的工业组团或由若干个产业族群带动的具有产业文化特色的主题专业化工业社区，形成“园中园”的空间结构。

北区的整体空间结构基本可归纳为：“一心、两轴、五区”。

“一心”：以月荷湖公园为核心的生态景观综合服务功能区；作为园区内核心的生态景观，万科·金域松湖距此1公里，车程5分钟，可便捷享受。

“两轴”：S3号线城市空间轴和S9号线城市空间发展轴；

“五区”：围绕生态核心服务区由S3、S9号线城市空间轴自然分割而成的A、B、C、D、E共5个相对独立的工业组团，每个工业组团的用地约为2km 2。

二、公共服务设施用地、休闲景观用地为主

月荷湖景观生态核心区主要以北区级的公共服务设施用地、休闲景观用地为主，其中包括行政办公、文化娱乐、金融、体育设施、医疗卫生和公共绿地等用地。

A、B、C、D、E为工业用地，在用地功能的安排上通过对东莞地区产业空间发展轨迹的研究，为避免对工业厂区的简单复制、放大，规划对基本的工业用地功能进行合理拆解、有机重组、优化布置。

工业用地中采取员工宿舍生活区集中布置的用地模式，规划结合发展的趋势把工业区的员工生活宿舍用地集中布置又相对分散地安排在各个工业社区中。

■绿地与城市开放空间系统：“六点、三线、一面”

规划主要对自然空间的典型地段进行控制，以体现北区内的地域空间特征。

主要以月荷湖公园为依托，中央生态核心区为绿化主体，以S3、S9号路道路绿化为景观主轴，环湖路绿化为景观次轴，串起大小不等的公园绿地、广场，以及各个工业组团的中心绿地，形成北区绿地与开放空间系统。

北区绿地与开放空间系统结构可归纳为：“六点、三线、一面”的结构关系。

“点”：为集中控制的北区中心工业公园，各个工业组团内的中心绿地；

“线”：为景观大道两侧的道路绿化控制带；

“面”：为北区的核心生态景观区，为大尺度的开放空间系统。

规划沿环湖路布置了大量滨水公共绿地，为员工在工作之余提供了一个绿化休闲空间。强调植物的造景功能，突出社会效益、生态效益和环境效益，创造春花烂漫、夏荫浓郁、秋色斑斓、冬景苍翠的四季美景。

■公共服务设施

北区公共设施分北区级(城市型)、工业组团级(社区型)两级设置。

北区级的公共设施主要集中设置在北区核心生态服务区内，主要提供规模化的更高质量的社会化服务，如：园区管理、技术培训、医疗卫生、体育活动、休闲购物、教育设施。其中：

一、教育设施：3间幼儿园+1间小学+1间初中

区域规划了3间幼儿园，万科·金域松湖自身配备1间，月荷湖景观生态园区配备了1间，即北部幼儿园，距金域松湖1公里，车程5分钟。另外一件，位于区域南部，与之较远。

同时，月荷湖景观生态园还配有1间小学，即北部小学，北部小学幼儿园可接纳1800名小学生、300名儿童。

园区南部还配有1间九年制一贯制学校。

二、医疗卫生设施：1间门诊部

区域配有一件门诊部，位于万科金域松湖的西面，相距1.5公里，车程10分钟，十分方便。

三、景观设施：月荷湖景观生态园、滨湖路

松山湖北部区设有一条滨湖路，位于北部工业城生态核心区，是沿着月荷湖景观生态园建设的一条休闲观光道。全长约4公里，宽7米。

滨湖路曲径通幽，绿树如茵，周边错落有序地分布着商业中心、步行街、高级公寓、小学、幼儿园、文体休闲广场、码头、停车场等设施，体现出“绿色、和谐、以人为本”的理念，是一条多层次、多形态、多色彩、多功能的景观带。

滨湖景观配套还拥有体育运动场、旱冰场、游艇码头、九曲桥、古建筑、荷花种植基地等景观配套设施。这些配套皆在万科·金域松湖西面1公里的范围内，步行10-15分钟即可。

四、商业设施：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业中心

北部商业中心包括商场、商铺、餐饮、文体活动中心等九个单体工程。

其中，松山湖北部工业城商业中心位于月荷湖景观生态园西岸，南临松山湖大道，北靠莞樟公路，东望松山湖高级公寓、单身公寓和学校，西邻北部C区生活区,北部商业中心占地面积约170000平方米，总建筑面积89834平方米，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的新型综合商业社区。

该中心建有大型超市、综合商场、饮食街、干洗店、茶艺馆、健身房、美容院、电影院等商业设施，并配套银行、门诊、广场等金融、医疗、休闲设施，为北部居民提供一站式的便利生活服务。

万科·金域松湖距此900米，步行10分钟以下，路程5分钟，可享受最便捷的生活之需。

五、市政公用设施：消防站、变电站、气象站

北部消防站派出所总建筑面积6651 m2，为四层建筑。同时，还设有变电站、气象站。

■交通系统规划

北区主要交通为“丁”字形加环状的路网结构，各个工业组团内的次干道系统和支路系统则进一步强化了整个道路系统的网状结构，理顺内部的交通组织。北区道路等级为三级结构—交通主干道、次干道和组团支路。

规划针对北区的用地空间布局，形成工业交通环道(即货运干道)，把A、B、C、D、E共5个工业组团联系起来，并与对外交通干线形成联系(向北与莞樟公路，向东与惠常公路，向西与石大路，向南与莞深大朗立交相交)，形成多方位的对外交通体系。

生活交通组织主要是建立工业区生活用地与生产厂区用地之间的联系，同时与松山湖城市干道衔接，方便员工出行。

一、轨道交通：“双轻轨”物业

北部园区规划中，轻轨R3线直接从区域东南部驶入松山湖中心区，贯穿园区南北向，并且在松山湖站与R1线交汇，万科·金域松湖距此仅6千米左右。并且万科·金域松湖项目紧靠规划汇中的R3线与莞惠城际轨道的松山湖北站，步程只需8分钟。

另据房地内参www.BANQ.cn了解，到2012年底，R1、R3和R4三条东莞域轨道交通有望动工开建。未来城际轻轨R1、R3线的建设开通，从东莞30分钟可达深圳，真正实现深莞“半小时生活圈”。

二、道路交通：两大公交车站，10分钟抵达

区域内规划有一个长途汽车站、一个公交首末站，两个车站同时紧靠月荷湖公园的南面，同位于万科·金域松湖的西面，相距1.5公里，车程10分钟，较为临近，方便抵达。对于东莞近距离的城区交通，十分便利。

■整体空间景观设计

松山湖北区工业用地规模较大，结合用地空间布局，采用分期建设模式，对建设时序做出了合理的安排。

规划的刚性控制体现在对规划区的生态城市绿地、员工生活服务设施用地、主要道路市政设施用地予以明确规定，并进行控制。

规划的弹性引导主要是应对招商、建设发展过程中对地块的用地规模、场地利用保持灵活性，避免由于用地规模的变化对道路市政设施建设产生影响，同时考虑发展初期进行的探索性分期建设安排，以应对发展的需求变化，保持可调整的弹性。

从规划上看，未来区域内土地使用将进行控制性规划，以高新产业用地为主，结合部分住宅配套用地辅，而为保护区域绿地、城市景观资源，区域严格控制，避免规划污染严重的重型工业进驻，由此保证区域内的住宅用地，具有较强可持续性的良性居住环境，后续力更强。对于万科·金域松湖无疑是利好。

■总结：松山湖产业集群，成万科·金域松湖强大价值驱动

如今，松山湖是东莞落实科学发展观，创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力的示范区，将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心和人才教育中心。而北部区又作为松山湖科技园的核心地带，是区域企业发展的重心。身处此区内的万科·金域松湖，将成为园区经济最大的受益者。

从区域规划中，我们已经看到，无论是交通、景观、配套，还是可享受的人群储备，都是相当优越的。万科·金域松湖打造高端住宅大社区的产品定位，也正好符合了这个片区的事实情况。对于大批科技人士来说，具有较强的支付能力，对时间成本在意，因此受工作单位的影响，会就近选择居住地。

随着松山湖产业蓄能、招商进驻，对于万科·金域松湖无疑将渔翁得利，收获高科技产业集聚的巨大利好，未来价值上涨空间，不容小觑。据房地内参了解，项目于上周六下午举行的新品发布会，受到了业内各界人士的广泛关注，引发了一波热潮，尤其是区域中高管人群，占比较大，有了明显体现，未来这股力量，或将成为项目势力强大的价值驱动。（03）*2