导读：
■深圳最贵老旧小公寓：单价5万
■名校学区的房价倍增
■实验学位价值推算：1.3-1.8万/㎡
■星河时代：高层现价只是学位费、房产地皮全赠送！
正文：
■深圳最贵老旧小公寓：单价5万
2011年3月10日，深圳商报上一篇《名校学位房涨疯了》szsb.sznews.com/html/2011-03/10/content_1472138.htm的报道引起了房地内参的注意。
商报记者实地走访后发现，百花片区国城花园的单身公寓，44㎡的面积，目前挂牌价高达220万，平均5万/㎡，而去年这种单身公寓还只要180万左右，而且货量极少、目前只有1套房挂牌在卖。
国城花园于10多年前竣工，由两栋高层组成。周边环境拥挤、陈旧，小区配套设施跟不上时代。已经用了十几年的老房子，规划、设计落后，环境、配套都很差，而且户型这么小，凭什么卖5万元/㎡的天价呢？无独有偶的是，深圳高级中学附近的前海股份开发的天宝物华，竣工多年，也是仅有两栋的中小户塔楼，40㎡的单身公寓挂牌价200万，平均下来也达到了5万/㎡。
国城花园、天宝物华，堪称是深圳最贵的老旧小公寓了。可以肯定的是：无论国城花园、还是天宝物华，房子本身肯定不值这么多钱。国城花园价格之所以如此高，就是因为位于深圳最“牛”的名校片区——百花片区（实验学区），并且带深圳实验学校小学等“双学位”，而天宝物华则是因为带深高学区学位。更直接地说，这两个小区之所以能够卖到这么高的价，关键在于其名校学位价值，而非房产价值！
■名校学区的房价倍增
根据《义务教育法》，在9年义务教育阶段，学校实行就近入学。深圳的新生儿逐年递增，学位越来越紧张，优质学位更是缺稀。为了实现曲线择校，家长往往选择名校周边置业，并不惜血本进行投入。这种看似公平的就近入学，也演变成为学生家长财富的比拼。位于好学区的名校学位房，由于带名校学位，在家长们的追逐下，往往会身价倍增。
比如，2010年5月，深高初中部将原深南中学合并，两校合并消息传出后，片区房价立即一路上行，周边的一些楼盘半个月内从1.2万/㎡，一下子涨到了1.8万/㎡，而且一时有价无市。目前最便宜的均价2.2万/㎡。也就是说，对于购房者来说，仅高级中学初中部的一个学位，就让片区房价增值6000-10000元/㎡，增值幅度高达50%-83.3%。
根据就近入学的划片，可同时享受到实验学校双学位，在百花片区只有国城花园和南天二花园两个项目。商报记者调查发现，两个小区房源多年来一直都很紧缺，目前能够直接交易的房子不到5套。待出售的有南天二花园的“双学位”房，103㎡的售价450万左右。而整个南天二花园的房屋均价，已经超过了4万/㎡。也就是说，如果以前你想让孩子入读实验小学，又要想低总价入手，唯一的选择或许就只能是买入5万/㎡的单身公寓。
■实验学位价值推算：1.3-1.8万/㎡
我们不妨用反推的方式，为家长们算一笔经济账。位于百花片区的国城花园，如果是不带学位的新房，售价应该在2.5万左右。10多年楼龄的国城花园单身公寓，如果不带学位，公允的评估价或许只能卖到1.7万/㎡。而现在，带实验学校“双学位”则单价可以达到5万/㎡。而实验校区“单学位”呢？售价应该也会上到3万/㎡-3.5万/㎡。
对于家长们来说，将实验小学的学位价值平摊下来，就有1.3-1.8万/㎡。如果购入一套100㎡的房子，附加在上面的学位增值部分将达到130-180万。130-180万——这就是你为一个实验小学的学位，所要付出的经济代价。而现在【星河·时代】高层售价约为1.8-2.1万/㎡，89㎡的三房两厅，总价仅有160万-187万。
也就是说，如果买入89㎡的【星河·时代】高层，仅附加在上面的实验小学130-180万的“学位价值”，就足以抵消大部分甚至全部购房款项。相当于你买了一个实验小学的学位，星河白送你一套三房两厅的房子。如果再加上不计入销售面积的赠送面积，星河所让渡的价值将更为惊人。
■星河时代：高层现价只是学位费、房产地皮全赠送！
在教育已经成为“阶层提升与地位维持、提高孩子解码能力”最重要甚至是唯一的手段的时候，深圳并不缺乏愿意花200万买一个名校学位的家长。但是，百花片区的学区房，规划、设计落后，周边环境拥挤、陈旧，小区配套设施跟不上时代。如果为了在小学阶段就读名校而置业百花片区，必然只能舍鱼而取熊掌，以牺牲全家人的生活质量为代价。
【星河·时代】46万㎡的总建面中，拥有大型商业、小学、幼儿园等配套，将建成以高端商业为旗舰的全国首创、深圳唯一的大型低密度、别墅级都市综合体，作为片区唯一集居住、体育休闲、购物、餐饮娱乐于一体的高端生活大社区。【星河·时代】与深圳实验学校的联姻后，则完全可以让广大望子成龙、望女成凤的家长们，在获得实验小学学位的同时，用更少的经济代价，获得更好的生活质量。
而根据百花片区的名校学位价值研究，似乎可以得出这样的结论：【星河·时代】高层的售价其实只收了学位价值、而房产与地产的价值，则属于星河的赠送性质了，而房产与地皮本身就具备价值的，按照周围房价这里的高层原本就应该在1.5万/平米，星河将这个空间----75%全部预留给了客户，你还没有醒悟过来吗？（13）