导读：
       ■7成福田新贵族成时代主流
       ■如何引至7成福田客向北望？
       ■星河·时代“超难”的六大秘诀
正文：

■7成福田新贵族成时代主流

近期，在星河·时代客户分析中，有一现象引起开发商的热切关注。目前，项目登记的诚意客户群中，福田客户劲超7成，连开发商也所料不及。也即是说，近7成客源来自临区，而非本区，跨区买房的现象在这里集中体现了。

房地内参www.BANQ.cn具体了解到，截止上周，星河·时代福田登记客户比重已达62%，龙岗客户为11%，本周福田客户保持上升趋势，占比已过70%。此外，目前登记的别墅意向客户中，也主要来源于福田区，龙岗片区的客户仅有1名。

同时，客户年龄结构以26岁-35岁年龄段为主，从50%上升到64%，而这个年龄层的群体，多为城市新贵一族、少壮派。在家庭结构上，小小太阳家庭占比46%，孩子三代家庭占据18%，这又进一步证实了少壮派在客户群中所起的主导作用。而当下这部分群体，正是城市中迅速崛起的后劲力量。

也即是说，目前星河·时代的主流客源大部分为福田区重量级、新贵族客户。这不禁引发我们的思考，为何一个身处龙岗地域的楼盘，成为了福田客户的心头热？而又为何能吸引当下诸多新贵族、少壮派的关注？

■如何引至7成福田客向北望？

从前，跨区域买房，要不出于工作之需，就近居住，要不为方便小孩教育，迫不得已。若否，一般很少有人愿意跨区域买房，这其中主要受限于交通不完善加重了时间成本的付出。哪怕中心区房子贵些，跨区所消耗的时间成本也太高。因此，交通不便是垮区买房最大障碍之一。

其外，以福田来说，作为中心区，各项资源丰富、配套齐全，且都为各区头级，保证了十分优质的居住环境、生活氛围，因此深受顶级富豪们的青睐。而类似这种核心区，因为发展成熟、配套齐备，人们易产生区域依赖心理，这也成为跨区买房不可忽视的障碍。但即便如此，如今星河·时代为何仍能吸引7成福田客从中心向北望呢？

若一个区域交通不便、资源缺乏、配套不足，即使产品顶级，也将失去与成熟核心区吸引受众的竞争实力，那么要导致跨区置业的购房行为，更是天方夜谭了。但如今星河·时代的数据明显反应，福田客比本地客超了几倍有余，这股内在动力，从何而来？

并且，我们还在别墅意向群体中发现，再改客户占据了50%，投资类客户占据了36%，充分体现了别墅人群的购买实力。其外，客户置业目的主要为更换更高素质的社区（物业服务更好，邻居素质等高等），以及生活便利，更换更大面积的住房。与寻求好学校为置业目的的客户名列第四。

■星河·时代“超难”的六大秘诀

从这些要求来看，无不反映刚需因素不断加重。也即是说，真正关乎消费者切身利益的住房需求被放大。例如交通、配套、片区、商业、教育、物业、品牌等与居住便利、生活品质攸息相关的各大因素，都成为了如今市场住房综合考虑的主导方向。由此，一些真正占据资源、具备核心竞争力的房产，脱颖而出，备受瞩目，迎来了销售的春天。

房地内参www.BANQ.cn认为，星河·时代之所以能搞定深圳最难搞的客户（中心区客户），并以7成的比例完胜于本地客户群，主要有以下几点原因：

1、地铁与交通越来越便利，几乎是点对点

星河·时代距离3#地铁（大运站）仅有400米，步行5分钟即可到达，15分钟直达福田中心区，极大缩小了项目与关内中心区的交通距离。大运站是3#地铁、12#地铁及未来规划的14#地铁的换乘站，三重地铁交汇，兼具双地铁口优势，未来的交通地位是显赫的。

2、地段上的大运中心及资源

项目地处大运新城与龙岗中心城交汇之处，享双核中心资源。大运新城政府定位为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区。无论是规划、配套均为顶级，超乎福田中心区。能拥大运新城1800亿国际配套的项目，哪怕是福田客户，也望成莫及！

3、星河起家在福田，客户资源多

星河21年耕耘于中心区，成长于中心区，也成就了中心区。星河明居、星河雅居、星河华居到星河国际，星河·丹堤到COCOPARK都已成为星河的打造经典。也因于此，为星河在福田奠定了良好的群众基础，积累了丰厚的客户资源，那些顶级富豪、城市新贵无疑有了更充足的信心支持。

4、COCOPARK及实验学校都是福田顶级的配套复制过去的，福田客有天然亲近感

熟悉感和亲近感很容易吸引惯性客户。实验学校的教育配套、COCOPARK的商业配套，把单独一个放在深圳任何区域都是顶级，都能成为临近项目的价值资本。而极为难得的是，星河·时代将两者综合，并据为己有。这可不是一般楼盘能有的奢想！面对如此，福田客当然照单全收。

5、产品档次远超顶级

不仅由于星河·时代具有顶级的建造水准，足以让深圳见证未来的建筑创新，产品档次远超顶级。更由于福田无别墅供应，这个现实背景，让作为高层、别墅一应俱全的综合大社区，无疑占据了更高的稀缺价值。相信未来星河·时代别墅会有更多福田人持有。

6、物业管理

如今，越是顶级产品，对物管的重视程度越高。源于越是顶级产品，居住人群也越顶级，能将他们服务周到，需要真水平。而星河·时代创立了“3-E定制式”物业管理模式、星河丹堤生态住宅物业管理模式、国家一级、被国务院中国市场品牌战略组委会和人民日报社评为“中国物业管理质量服务放心满意首选品牌”的星河物业负责物业管理，这或许是最高的优待了。由此，星河搞定最难搞定的人，变得轻而易举了！（03）