导读：
     ■东莞楼市“核战区”：中央西区
     ■深业·欧景城将引爆“核战区”
     ■开发商研究
      一、深圳最大的国有房企，总资产500亿
      二、唯一获邀参与前海开发的市属国企
      三、“深圳淡马锡”：市场化最彻底的国企
     ■园林考察
      一、“引爆点1”：园林组团化，景观均质化
      二、“引爆点2”：价值百万的加拿利海藻
      三、“引爆点3”：史上最有文化含量的泳池
     ■建筑考察
      一、“引爆点4”：可自然采光的电梯厅
      二、“引爆点5”：高层户户带入户花园
      三、“引爆点6”：运用到极致的凸窗设计
      四、“引爆点7”：卫生间采用沉降式设计
      五、“引爆点8”：墙体全面外挂防裂钢丝网
     ■景观与配套
      一、“引爆点9”：北面厂房、菜地，将变身金融集聚区
      二、“引爆点10”：东西双公园，另有两亿级滨江体育公园
      三、“引爆点11”：500米一站式生活圈，紧邻高中的学区物业
     ■中央西区的“核爆”前夜
正文：

■东莞楼市“核战区”：中央西区

位于东莞中央西区环城路与港口大道交接地块的深业·欧景城，营销中心即将开放。2011-2-20日上午10：40—中午13：30、2011-3-17日下午15：30—18：00，房地内参专业组先后两次赴东莞考察，总耗时近5个半小时。从南山出发，上广深高速，约1个小时抵达深业·欧景城，整个行程约70多公里。

深业·欧景城地处东莞中心西区，也就是东莞水道以东、运河路以西、建设路以南、环城路以北的区域。这一区域被定位为东莞的高档住宅用地区域。在现场考察，并分析地图之后，房地内参专业组成员不由得感叹，这简直就是“东莞楼市核战区”。

东莞中心西区正处于东莞中央行政区、中央商务区、南城总部基地核心辐射区域内。此外，周边还拥有众多东莞目前已有或正在规划，如华南mall、商务金融规划用地、高新技术板块、鸿福商圈、文化休闲规划用地等高端版块，包括政务、商务、商业、艺术、交通、产业、文化休闲等在内，八大城市核心资源环绕在中心西区周边。详情可参阅《新的核战区：发现处子级深业·欧景城》www.banq.cn/html/10609.htm。

■深业·欧景城将引爆“核战区”

由于中心西区位于东莞中心区，东莞的城市核心资源都在中央西区周边聚集，周边完善的行政、商务、商业、休闲、文体配套资源，优越的地理位置，引来包括金地、富通、合正、宏远在内的众多知名开发商进驻，所以称之为东莞楼市“核战区”也不为过。

一般来说，核弹的起爆，需要先引爆核装药外部的高能炸药，利用爆炸产生的巨大能量使核裂变物质产生裂变反应，从而引发核爆炸。那么，要引爆东莞中央西区这个楼市“核战区”，又需要什么条件呢？

房地内参考察后发现，深业·欧景城作为深业在东莞最近CBD的项目，凭借深业强大的实力、丰富的开发经验，或将成为引爆东莞楼市“核战区”的高能炸药，面世后将彻底引爆中央西区这个东莞楼市“核战区”。那么，深业有没有足以引爆东莞中央西区的能量呢？它又拥有什么高能炸药？这正是房地内参进行研究，并连续两次赴东莞考察，并试图解决的疑问。

■开发商研究

一、深圳最大的国有房企，总资产500亿

“深业集团”全称为深业集团有限公司，是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国有资产监督管理局直管的大型综合性企业集团。1983年9月在香港注册成立。2010年，以500亿元的总资产排名全国房企综合实力第39位。深业集团现有香港上市公司1家，国内公众上市公司1家，全资、控股企业15家。是深圳最大的国有房企，堪称国企巨无霸。

深业集团进入东莞中心西区后，将成为该片区众多地产大鳄中最有实力的企业。其悠久的开发历史、强大的开发实力、丰富的开发经验，足以在中心西区傲视群雄。而深业的入驻，也将产生一种“鲶鱼效应”，提高整个片区的楼盘开发品质。

二、唯一获邀参与前海开发的市属国企

2009-11-29上午，省委常委、深圳市代市长王荣等市领导一行到深业集团香港总部调研。在这次考察中，王荣要求深业集团与招商局集团一起，参与到前海中心区建设中来。目前，深业方面正在围绕前海开发做相关的产业和制度规划报告。这意味着，深业集团将成为招商局集团之后，第二家得以参与前海开发的大型企业集团。深业集团分量由此可见一斑，

作为深圳设在香港的窗口企业，是深圳市与香港政商界联系的重要桥梁，深圳市政府全资拥有的国企巨无霸，王荣要求深业参与前海开发，也是对深业集团的一种特殊肯定，是对深业的一次品牌背书。

三、“深圳淡马锡”：市场化最彻底的国企

深业地产成立已20年，是深圳老牌房企中的常青树。深业号称“深圳淡马锡”，大股东是深圳市政府，但是却没有特殊资源，完全依靠市场生存。至今深业开发的所有大盘，都是通过市场手段取得的地块，比如1995年开始，深业就走出温室，通过竞争的方式从市场上获得土地资源。从百合山庄、风临左岸、深业岭秀，到深业·新岸线、深业·东城上邸都是如此。

深业的利润总额、净利润、净资产三大关键业绩指标，在深圳市属国有企业中，均遥遥领先。是当之无愧的深圳国企领军！在机制、发展模式、规模上，都有了实质突破。在深圳，成功开发了华民大厦、深业大厦、深业中心、深发花园、笔架山庄、紫荆苑、百合山庄、彩天名苑、风临左岸、岭秀名苑、深业·新岸线、深业·紫麟山、深业·东城上邸等项目，也树立了良好的口碑。

通过以上分析，可以发现：作为“总资产500亿的深圳最大国有房企”，“唯一获邀参与前海开发的市属国企”、“有‘深圳淡马锡’”之称的市场化最彻底的国企”，深业集团完全具备引爆中央西区的巨大能量。那么，剩下的问题就是：深业·欧景城用什么来引爆“核战区”？

■园林考察

一、“引爆点1”：园林组团化，景观均质化

深业·欧景城通过围合式的布局与组团化的园林设计，实现了安全感与舒适度的平衡。项目外围由19栋高层围合，社区内部则有15栋呈行列式排布的多层电梯洋房，楼间距也实现了均质化。目前项目1期——靠西侧的6栋高层（3#、4#、5#、6#、7#、8#），以及3栋多层洋房（20#、21#、22#）都已封顶。

楼间距的均质化，使园林也没有差别待遇。这种做法的好处是，由于不存在待遇差别，你感觉不到厚此薄彼，大家感觉都差不多，使各户之间没有心理压力，反而有利于更和谐的邻里关系。这样也可以保障最佳适宜人口的居住空间和景观资源最大化利用。

深业·欧景城的西班牙风情园林总面积达到10万㎡，并将种植几十种具特殊功能的名贵植被。公共交流场所、漫步道、慢跑径，将串联起深业·欧景城各个园林组团，形成绿色互动空间。此外，还规划有篮球场，2000㎡的游泳池。

二、“引爆点2”：价值百万的加拿利海藻

房地内参在深业·欧景城项目现场考察时发现，在项目的主入口处，两边各树着5棵堪称巨大的加拿利海藻树，加起来总共有10棵。每一棵的胸径足足需要近两人合抱，应该都是长了很多年的老树了。房地内参考察时，工人们正在忙着给树做最后的固定工作。应该是刚刚移栽好的。经咨询得知，这10株加拿利海藻总价值可能高达百万元以上。而这只是欧景城几十种具特殊功能的名贵植被之一而已。

加拿利海藻是国际著名的景观树，因为原产地在非洲西岸的加拿利岛而得名。树形优美舒展，茎干胸径常达50cm以上，树形张开呈半圆形，远观如同撑开了的罗伞，富有热带风情，有很好的观赏效果。每次回家，看到两边10棵这样大、这么美丽的树，这种仪式感、自豪感也会油然而生吧？

三、“引爆点3”：史上最有文化含量的泳池

作为一个典型的西班牙风格的楼盘，深业·欧景城无论是建筑还是园林，都有着纯正的西班牙风。更有意思的是，在这一片西班牙元素之中，却有一个点睛之笔，这就是项目东北面的泳池，总面积约2000平方米。

从高空俯瞰，可以发现，小区泳池就像一块超大版的端砚，砚心则设计成儿童泳池，而砚池则是成人池。作为中国文房四宝之一的砚，却在此幻化成欧景城的泳池。骨子里的中国风，与纯正的西班牙风情——中西文化在此完美融合，堪称史上最有文化含量的泳池。

■建筑考察

一、“引爆点4”：可自然采光的电梯厅

深业·欧景城的消防楼梯宽为1.231米。而电梯厅有一侧开有自然采光窗，可以实现自然通风采光，避免了物理照明的弊端。而且在等电梯时，也可以呼吸新鲜的空气，通过窗户欣赏窗外的风景。

二、“引爆点5”：高层户户带入户花园

房地内参在现场考察发现，深业·欧景城的高层，户户都带入户花园。作为设置在大门与客厅之间的一个开放式的房间，可以布置成一个花园，而且这个花园的面积有一半是赠送的。住户从电梯间出来进入户门，首先映入眼帘的就是这个入户花园。

入户花园的好处在于：1、室内外相互渗透，为住宅提供了私密地亲近自然的机会。2、提供的多用途空间可以使生活方式更为闲适，家庭活动更加多样化，亲情更为融洽。3、在一定的面积限制中大大扩展了活动视野。

三、“引爆点6”：运用到极致的凸窗设计

深业·欧景城将凸窗设计运用到了极致。除去部分客厅与阳台直接相连的户型外，包括客餐厅在内，几乎每个房间都采用了凸窗或者倒凸窗设计。现场测量的数据是，凸窗宽为0.716米。凸窗与倒凸窗，各有各的好处。不同的户型，凸窗与倒凸窗分布的房间不同，客户可以根据自己的需求自由选择。

凸窗窗台使人坐下来倚窗观景，以截然不同更为舒适的方式向人们展示窗外的美景。而倒凸窗则可以增大地毯面积，而且能起到观景阳台的作用。甚至可以把椅子放到凸窗里去。两种凸窗的共同特点是都不用计算面积。

窗框采用铝合金，强度、保温隔热性能都要优于普通材料、色泽柔和自然、手感舒适、开启轻便，是新型窗框材料选择中必须考虑的综合指标。

四、“引爆点7”：卫生间采用沉降式设计

深业·欧景城的卫生间都采用沉降式设计。这样的设计，有如下好处：

1、在沉降式卫生间，厕具、洗手盘等所需的管道放在卫生间地板下，也在地板下与主排污管进行连接，走管容易，看起来也美观。非沉降式卫生间里，这些管道则要安装在楼下卫生间的天花上，很难看。

2、在沉降式卫生间，管道位置可以变动，装修时业主可根据需要调整厕具、洗手盘的摆放位置。非沉降式卫生间里，管道位置已经固定，不能改变，导致厕具、洗手盘不能按业主要求调整位置。如要调整，则要把楼板打穿、到楼下的卫生间里去接管，甚至要把楼下卫生间的天花拆掉。

3、沉降式卫生间只有主排污管需要在楼板上穿孔。非沉降式卫生间除主排污管外，厕具、洗手盘的管道也要在楼板穿孔。楼板穿孔是很难修补的，很容易导致渗水。

4、卫生间都要进行防漏工程，而沉降式卫生间做好防漏工程、布置好管道后，还要填充，并在上面铺上一层厚水泥砂浆，铺帖上磁砖，防渗漏性能比非沉降式卫生间好得多。

五、“引爆点8”：墙体全面外挂防裂钢丝网在深业·欧景城施工现场，房地内参发现，墙体施工全面外挂防裂钢丝网，这一层钢丝网是在加气砖与抹灰之间的。防裂钢丝网在其他项目只有在混凝土与砖墙接合处，局部采用较多，而本项目则是全墙满挂这种防裂钢丝网，成本自然增加，但防止开列渗漏的性能大大提高了。

■景观与配套

一、“引爆点9”：北面厂房、菜地，将变身金融集聚区

目前深业·欧景城北面隔路相邻的是厂房、菜地与普通的居民楼。按照规划，这片土地规划为成片的商业金融业用地，中央西区总共37.08公顷的商业金融业用地基本集中于此；这里将建设成为片区商业最集中的地方，同时也将成为一个金融业集聚区。

而深业·欧景城是距离商业金融业用地最近的住宅区。这意味着该项目也将成为片区商业配套最完善的项目。而金融业的集聚，一方面可以提高片区的档次、树立高端的片区形象，同时一旦建成，必将为深业·欧景城提供源源不断的高端客源。

二、“引爆点10”：东西双公园，另有两亿级滨江体育公园
 
深业·欧景城东侧地块，规划为绿地，占地面积30469㎡，与欧景城所在地块仅有一路之隔。

此外，在深业·欧景城所在的片区有一系列中型绿地形成的绿地景观走廊，包括：五环路两侧设置的30米宽的绿化防护带；港口大道两侧设置的25米宽的绿化防护带；两条绿地景观走廊交汇，形成了一块很大的绿地公园。两条绿地景观走廊的交汇处形成的绿地公园，正好位于深业·欧景城西侧。

距离欧景城直线距离约1.3公里处，即滨江体育公园所在地，总投资近两亿元，各种运动设施一应俱全，目前已经建成。三个公园，两个很近，可以随时下去散步休闲；稍远的滨江体育公园，则将成为欧景城业主运动的好去处。

三、“引爆点11”：500米一站式生活圈，紧邻高中的学区物业

欧景城东侧一路之隔的一块近5万㎡地块，规划为36班的普通高中。距离欧景城不到500米处，规划有综合医院1个，占地面积 24258㎡，建筑面积28000㎡。

按照规划，深业·欧景城500米范围内，1所高中、2所小学、2个公交总站、1文化站、1个公园、1个菜市场，此外还有1个200床的综合医院。再加上项目本身配套的幼儿园，北面规划的商业金融区。这些配套项目都建成后，项目的教育、交通、购物、就医等需求，都可以在500米范围内得到很好的解决。

■中央西区的“核爆”前夜

定位为“以居住功能为主体，以商贸、物流功能为补充，富有滨水特色的高度城市化的城区”的东莞中央西区，是东莞的传统高档住宅用地区域。

片区周边有包括政务、商务、商业、艺术、交通、产业、文化休闲等在内的八大城市核心资源环绕，同时片区内还有着37.08公顷的商业金融区规划。无论从片区规划，还是居住配套，地段价值，中央西区都有着良好的前景和巨大的价值。金地、富通、合正、宏远在内的众多知名开发商都已进驻，并在片区进行精耕细作。

一个蓄积着巨大能量的“核弹”，在引爆前需要高能炸药等外力的强力刺激，通过高温高压引发链式反应，直至引起核爆炸，从而才能将蓄积的能力一举释放出来。中央西区就是这样一个能量惊人的“核战区”。

作为“总资产500亿的深圳最大国有房企”，“唯一获邀参与前海开发的市属国企”、“有‘深圳淡马锡’”之称的市场化最彻底的国企”，深业集团就扮演着这样一个高能炸药的角色，它也完全具备这样的雄厚实力。深业·欧景城的推向市场之际，就是“核弹”引爆之时。届时，整个片区都将被深业及其开发的欧景城击活，从而释放出巨大的财富能量。具体情况会如何，不妨拭目以待。（13）*4

深业·欧景城：价值百万的加拿利海藻，胸径需两人合抱

深业·欧景城：上海三菱电梯

深业·欧景城：北面景观

深业·欧景城：北面可以看到彩虹桥，桥东面就是东莞CBD、中央行政区

深业·欧景城：多层电梯洋房正在进行屋顶防水处理

深业·欧景城：南面景观

深业·欧景城：俯瞰欧景城工地

深业·欧景城：西面景观

深业·欧景城：南面景观

深业·欧景城：双层挑高达9.042米的营销中心大堂

深业·欧景城：正在铺设大理石地砖

深业·欧景城：东面景观

深业·欧景城：需两人合抱的加拿利海藻

深业·欧景城：墙面铺设防裂钢丝网

深业·欧景城：高处俯瞰游泳池，是不是很像一方端砚？

深业·欧景城广告已出街：城中央，纯豪宅

深业·欧景城：卫生间沉降式设计，同层排水

深业·欧景城：大凸窗设计，主卧同时两面开窗

深业·欧景城：人性化告示

深业·欧景城：带大阳台的客厅

深业·欧景城：电梯厅自然采光通风

深业·欧景城：户户带入户花园

深业·欧景城：倒凸窗设计的客厅

深业·欧景城：凸窗

深业·欧景城：层高4.362米的地下车库

深业·欧景城：地下车库入口