导读：
■北京国贸租1200，京基100只租260
■深圳企业家之福：廉租写字楼平抑租金
■城市更新、科技产业发展促涨写字楼
正文：
■北京国贸租1200，京基100只租260
卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场让我们想起很多。从3月份开始，目前的深圳第一高楼“京基100”开始招租。来自开发商京基地产的消息显示：目前“京基100”主要出租面积都以整层为主，也有整层三分或者四分单位，租金均价为260元/平方米/月。作为深圳的地标写字楼，“京基100”的租金已经可以冠绝深圳。
第一太平戴维斯市场研究部据深圳40多个甲级写字楼样本数据统计显示，2010年第四季度，深圳甲级写字楼平均租金为159元/平方米/月。也就是说，“京基100”是深圳甲级写字楼平均租金的1.64倍。不过，比起北京、上海等一线城市，深圳的写字楼租金表现只能被划入第二阵营。
排在中国大陆写字楼市场租金排行榜首位的上海，甲级写字楼租金达到345元/平方米/月。而北京部分顶级写字楼的租金表现惊人：以北京国贸三期为例，租金已达1200元/平方米/月，北京银泰中心项目均价300元/平米/月，凤凰置地广场高区租金为280元/平米/月，写字楼租金不包含物业费，物业费报价32元/平米/月。
从平均租金来看，深圳甲级写字楼租金只有上海的46%；而从最高租金来看，深圳的“京基100”只有北京国贸三期的21.7%。而这样的现象其实已经存在了很长一段时间。虽然无论售价还是租金，北京、上海、深圳等一线城市写字楼市场都在持续上涨，但从相对值来看，深圳与北京、上海等城市还有着相当大的差距，只能与天津、杭州等二线城市划为同一阵营。
■深圳企业家之福：廉租写字楼平抑租金
作为全球写字楼租用成本最高昂的城市，与深圳一河之隔的香港，写字楼租金为每年每平方呎161.42美元，约合人民币949.5元/平方米/月。而深圳住宅房价在香港的起吊下，一直稳居全国各大城市首位，万科·天琴湾的售价高达24万/㎡。同为一线城市，而且深圳紧临全球优质写字楼最昂贵的香港，为什么深圳写字楼租金与北京、上海相比会有如此大差距呢？
这要从深圳特殊的城市发展历史与城市结构说起。深圳改革开放起源于罗湖，这是深圳的城市中心，而深圳早期的写字楼也主要集中在这个区域。原来的华强北、车公庙、华侨城、蛇口地区则属于郊区，建有许多工厂。随着深圳城市发展向西推进，城市产业的升级，原来的工业区变成了中心城区。工厂大量往外搬迁，剩下的厂房则被改造成写字楼对外出租。与普通写字楼相比，厂房的用地、建筑、管理成本都要低很多，租金自然比普通写字楼低了一个档次，因此成为一线城市中难得一见的廉租写字楼。
此外，南山科技园也提供了大量高素质的廉租写字楼。与厂房改造成的写字楼相比，南山科技园的写字楼地段、环境、配置都很好，整体素质并不亚于中心区的甲级写字楼。但是园区内的写字楼用地大多是由政府划拨给高科技企业建总部，除自用外剩余面积再对外出租。对入驻企业的资格也有一定的要求。对入驻园区的高科技企业，政府还有一定的租金补贴。
这些位于城市中心的廉租写字楼的存在，起到了平抑写字楼租金的功能。在以上两个因素的共同作用下，深圳的写字楼市场一直不愠不火，特别是租金表现，与北京、上海相比有着较大的差距。对于在深圳创业的企业家来说，这当然是一个好消息。
■城市更新、科技产业发展促涨写字楼
但是，根据房地内参的观察，这样的反常现象可能不会持续太久了，深圳的甲级商办很可能即将迎来向上的拐点。理由如下：
首先，自2009年12月1日起开始实施《深圳市城市更新办法》后，很多原本改成办公楼的工业区，将面临升级改造。2009年，就有31项工业区升级改造试点项目被列入改造计划。其中福田区燃机电厂、赛格日立工业区、南山永新工业区、茶光工业区、马家龙工业区和宝安福永第一工业区等６个工业区，将首当其冲，成为升级改造的对象。随着旧改的加速推进，廉租写字楼将会迅速减少，从而推动深圳写字楼租金上涨。
其次，经过多年的孵化和发展，南山科技园的高科技企业很多已经成长为巨无霸。特别是金融危机以来，这些高科技企业不但没有受到冲击，反而迅速做强做大。建有总部大楼的高科技企业，原来的办公楼除了自用之外，还有多余的面积可以对外出租。而随着公司规模的扩大，很多园区企业不得不在总部大楼外另外再租赁新的办公楼，以满足办公需求。比如腾讯，由于扩张太快，就在腾讯大厦旁边的大族激光租了半栋楼办公。这意味着，科技园的廉租写字楼也将迅速供小于求，对写字楼租金的平抑作用将越来越小。
基于以上分析，房地内参认为，随着这些廉租写字楼逐渐退出市场，甲级商办向上的拐点即将到来。深圳商办租金长期大幅落后于北京、上海的局面很可能会被逆转。而这对位于城市核心的卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场来说，却是一个不折不扣的好消息。这两个项目占据城市核心位置，租金大约是150~200元/平方米/月。如果租金向上海、北京看齐的话，意味着至少还有72.5%的上涨空间。（13）2