导读：
     ■大沙河创新走廊城市更新规划正式启动
     ■城市更新意味着挤出租客、捧富房东？
     ■限贷限购下的绝境出路，挖掘原住居民需求
     ■旧改引发购房需求，香山里或将被暴卖？
正文：

■大沙河创新走廊城市更新规划正式启动

作为南山区内唯一的一条河流——大沙河，其由北至南贯穿南山区。在大沙河的周边，聚集着大学城、高新技术园等城市重点地带，河水穿越滨海大道、深南大道、北环大道等数条主要交通干道，连接着华侨城、大学城与南山中心区几大片区，被称为南山的“母亲河”。

房地内参www.BANQ.cn获得最新消息，刚刚过去的3月上旬，在南山区政府采购及招标中心组织的竞争性谈判中，胜出的深圳市城市规划设计研究院有限公司，经过例行公示后，将正式承担《大沙河创新走廊重点更新片区城市更新专项规划》的编制工作。

这也就意味着大沙河创新走廊城市更新规划即将正式启动。据了解，大沙河创新走廊更新规划范围为8.5平方公里，包括“西丽中心区、大沙河创新走廊旧工业区等更新单元”。大沙河创新走廊建设工作已列入深圳市“十二五”发展总体规划，并将作为南山打造国家核心技术自主创新先行区，为优质企业提供企业总部、研发基地和人才公寓的重要片区。

■城市更新意味着挤出租客、捧富房东？

大沙河创新走廊全长13 .5公里、流域面积达91平方公里，这一良好的生态河环境为建设深港创新走廊提供了天然的自然生态资源。根据此前规划，“大沙河创新走廊”将全面聚合创新资源。在这条走廊中，从源头知识创新到产业孵化，再到总部经济等创新资源，将沿着大沙河顺流而下进行聚集布局。

城市的规划更新，则意味着将进行大量的房屋拆迁工作。而大沙河创新走廊覆盖的面积，其中就与深圳科技园，大学城等城市重点地带。而在这两大区域拆迁对于主要对两大人群带来影响，一类是在科技园上班、就近租房的白领；另一类就是当地的村民，而他们也有另一重身份，即房东。

拆迁后，原先在科技园上班的白领人士，便不得不搬出来。而现在大量出现的科技园白领到宝安西乡一带租房的现象，便是城市更新热潮来临的前兆。而对于主要靠收取房租的房东来说，城市更新带来的拆迁，将获得大量经济赔偿。而在产生大量千万级、亿万级富翁后，将组成相当时期内不可忽视的购房大军。

■限贷限购下的绝境出路，挖掘原住居民需求

在《限令出路：深圳未来5年大户供求简判》http://www.banq.cn/html/10771.htm一文中，房地内参提到，当下的楼市限令（限购、限贷），短期内对房地产销售造成了巨大的影响，一线城市成交量普跌60%以上。因而在去市场化的形势下，房企寻找到限令下依然存在的有效客户显然非常关键。

而现在看来，不受限且有购买实力的拆迁的原居民应该引起重视。这些拆迁区的原居民给楼市带来的影响在于：1、裙带关系浓厚 ，一家购房往往会引发整个家族的房置业；2、家庭成员较多，因而所需的居住面积较大，周边大户型、别墅类的项目将受到追捧；3、出行半径小，因而更喜欢在原居住点附近购房，周边如华侨城的物业将受益。

值得注意的是，在限贷限购的调控政策下，楼市的需求已经得到了大幅度的打压。有钱的、想买的没资格买，有资格买的又往往是原本就没有实力购房的人、无法去实现资格。但对于拆迁的原居民来说则完全不是问题。

■旧改引发购房需求，香山里或将被暴卖？

就比如说去年1月23日，深圳最大的旧村改造项目——改造面积达68.4万平方米的大冲旧改村民物业签约仪式上，便一举就造就了数以十计“亿万家族”。他们完全具备一次性购买能力，限贷不是问题。再加上他们购房完全是在政策允许的范围之内，因而可以预见的是，在未来相当长的时期内，他们将扮演楼市上的消费大户。

而以大沙河的城市更新来说，其8.5平方公里更新规划范围，按照2的容积率计算，则拆迁面积将达到1600万平方米，以400平米每户计算则涉及4万户原居民,。即便以最低10%的保守购房需求计算，也将出现超4000户居民产生购房需求。

而前文已经说过，这些拆迁的原居民，因其家庭成员较多，再加上不愿远离原居住点的特性，可以判断出周边大户型的楼盘将受到欢迎。而现在大沙河诚信更新即将启动，对于近在咫尺的华侨城·香山里来说，其总共才2千多套房子，还真不够抵挡不住超4000户的购房冲击，何况现在香山里的一期已经基本售罄！（06）

大沙河创新走廊城市更新规划