■东莞楼市核战区

位于东莞中心西区环城路与港口大道交接地块的深业·欧景城，营销中心即将开放。东莞中心西区，也就是东莞水道以东、运河路以西、建设路以南、环城路以北的区域。这一区域被定位为东莞的高档住宅用地区域，是典型“东莞楼市核战区”：

东莞中心西区正处于东莞中央行政区、中央商务区、南城总部基地核心辐射区域内。此外，周边还拥有众多东莞目前已有或正在规划，如华南mall、商务金融规划用地、高新技术板块、鸿福商圈、文化休闲规划用地等高端版块，包括政务、商务、商业、艺术、交通、产业、文化休闲等在内，八大城市核心资源环绕在中心西区周边。

4月初深业·欧景城就将向社会展示了。对于这个项目，从专业角度、生活角度应该怎么认识？这或许就是在房地产需求回归正轨之后笔下面对的重要的客观问题。

■弃王战略：建筑感动大于震撼

深业·欧景城通过围合式的布局与组团化的园林设计，实现了安全感与舒适度的平衡。项目外围由19栋高层围合，社区内部则有15栋呈行列式排布的多层电梯洋房，楼间距也实现了均质化。

欧景城楼间距的均质化，使园林也没有差别待遇。它没有楼王，没有哪一栋楼特别好、也没有哪一栋楼特别差，这样也可以保障最佳适宜人口的居住空间和景观资源最大化利用。这种做法的好处是，由于不存在待遇差别，你感觉不到厚此薄彼，大家感觉都差不多，使各户之间没有心理压力，反而有利于更和谐的邻里关系。

这种均质化设计的好处是更贴近生活、归属感更强。使得小区生活更均衡、和谐。小区外观也没有强烈震撼，但细腻贴心的打造手法，却让人十分感动。那么，楼间距为什么这么平衡？深业为什么不震撼？

■体验价值观：不追求极端，为生活而来

本来深业完全可以在小区中心挖个湖，在旁边建50层的楼，也可以做出超大的楼间距，也可以做别墅。对于深业来说，这都是绰绰有余的。但是他们没有做，为什么呢？这或许与深业的指导思想有关系。

作为深圳国资委直属的超大型国有企业、深圳市政府的长子，深业集团已有28年的房地产开发历程，足迹遍布全国各个主要城市。但实际上，深业拥有国企的身份、但却并没有拥有国企的好处，比如在深圳没有政府给划过地，深业的所有地是花钱在市场上买的，也就是说深业有国营企业的身份，但没有享受到国有企业的好处，这就锻炼了深业贴近市场的本领。

在深业历史上，曾经做过这样的探讨：到底是要追求轰动、惊艳的感觉，还是要做很经典的耐时间打磨的产品？这两种产品理念，各有各的好处：很震撼的东西，营销很好做；另外一种做经典的东西，第一年感觉不会那么震撼，但是贴近生活，经得起时间的检验。为生活而来，还是为营销而来，这是两种价值观的选择。而深业选择了后者。因为深业是国企，需要考虑到可持续发展，不能赚快钱，所以只能选择为生活而来、选择经典，哪怕难做一点。

正因为这个项目是为了生活而来的，而生活在于感动。一旦居住的体验有了，所以最好的是大家是均衡的。这与深业最近提出的开发运营理念“建筑、生活、美景”，也是一脉相承的。

■用建筑设计筛选客户

深业做住宅的核心思想就是注重于建筑住宅的居住价值。通过欧景城，深业提出一个这样的居住方向，它带来的可能不是震撼，可能更多的是感动。居住改变生活价值，什么样的产品带来什么样的生活。在欧景城，深业联合了多家知名建筑设计机构，打造出新古典主义的浪漫建筑融合后现代的西班牙水景园林的生活空间。

与东莞很多其他项目相比，欧景城建筑元素的细节不同，处理的手法比较柔和，没有很浓厚的工业味道。但是，深业也给自己树立了一个难题，因为这种感动对受众是有能力要求的。它要求客户对建筑语言、设计规划有鉴别能力、审美能力。

比如刚从乡下来的人会喜欢震撼，看不懂这个项目。在建筑设计的时候，欧景城已经把一大批的人筛选掉了，这个建筑对某些人喜笑颜开、能看得懂，但是对有些人是闭上眼的，是有选择性的，而这种选择性对深业是一种挑战，因为它排挤了一些人，一些看不懂它的人。

■深度城市化阶段的战略抉择

房地产的价值跟城市所处的阶段是有关系的。城市都会有一个沉淀的过程，城市化初期称之为初期城市化阶段时候，人们追求的是浮华的、表面的，或者是认为居住也一定要在最中心，但是随着城市向深度城市化进化的时候，这时候就发现生活会不一样。当进入到深度城市化以后，生活习惯向城市靠拢，会慢慢地有变化，城市功能就要有区分，会产生所谓的CBD、CLD。

CLD是经历了初期城市化阶段后，进入深度城市化的必然结果。深业·欧景城所在区域其实就类似深圳的华侨城---典型的CLD。以华侨城的发展为例，在初级城市化的时候，华侨城与城市中心相比，当然城市中心更有吸引力，哪怕园林很好。

从初期城市化向深度城市化进化的时候，华侨城的价值就开始体现。八年前，深圳的华侨城天鹅堡的售价，打折以后实售价是7800，那个时候是深圳初级城市化阶段。现在呢？四万块钱能买到已经不错了，这就是进入深度城市化阶段之后的价格。

■深度城市化阶段的东冠住区

而现在，东莞正在从镇级经济向有中心区的经济进步，进入深度城市化阶段。所以东莞也会有CBD和CLD的规划出台。东莞的零公里标志应该也是设立在CBD附近。而欧景城跟东莞CBD的圆心距离，与华侨城和CBD的距离可能和是差不多的。

欧景城所在区域，住宅面积大概占了70%，所以欧景城正处于东莞CLD的所在位置。而欧景城，就是这样一个在合适的城市阶段，合适的地点，诞生的适合生活的住宅项目。

所以说，选择为生活而来的战略，也是深业集团对城市化的发展规律的一种洞悉，并做出的一种前瞻性的思维和选择。而从专业角度，笔者也深感必须将“深度城市化阶段的东冠住区”的定位，赋予深业·欧景城。（13）1/3