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项目及片区考评
《深圳“十二五”规划》片区及楼盘受益全集

作者:Homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-04-06 14:38:40点击14717


导读:
     ■构建“三轴两带多中心”轴带组团结构
     ■60大标志性项目,关内关外各居一半
     ■十二领域精简分析,受益楼盘全区勘探
       一、战略规划区域:五大战略规划,涵盖三大区
       1、前海深港现代服务业合作区:前海中心区内5盘受益
       2、大空港区:万科·金色领域、招华·曦城、合正·汇一城
       3、深圳北站及东站枢纽区:六盘受交通利好
       4、大运新城及龙岗中心城:利好周边6大盘
       5、大鹏半岛国际旅游度假区:发展国际会议、休闲度假的旅游业
      二、城市发展单元:4大区各竖发展标杆
       1、蛇口半岛地区:兰溪谷、兰溪谷国际公寓、招商·雍景湾
       2、笋岗-清水河国际消费中心:万科·金色半山
       3、光明和坪山中心区:设立新区后的发展新机遇
       4、华为科技城:、第五园、金色半山
      三、重大交通基础设施:拉开城市发展骨架,增强城市辐射带动能力
       1、地铁三期:沿线五大物业受益
       2、外环高速:成为深圳第三环高速公路
       3、东部过境高速公路:密切连接香港与深圳东部
       4、南坪快速三期:辐射沿线物业
       5、坂银通道:拉近龙岸、万科·第五园、金色半山与CBD的距离
      四、城市更新改造:变城中村为都市综合体和宜居社区
       1、岗厦河园旧改:利好卓越·世纪中心
       2、大冲村旧改:香山里、侨城馨苑、纯水岸东方花园获益
       3、盐田三村搬迁改造:佳兆业旧改业务又一新进展
       4、布吉金稻田片区改造:与万科红成行成势
       5、龙岗宝吉厂改造:、第五园
      五、学校建设:深圳大学建设史上的蓬勃发展期
      六、医院建设:为深圳人带来更便捷的医疗条件
       1、孙逸仙心血管医院:即将迁到西丽朗山路
       2、健宁医院:精神疾病康复专科医院
       3、肿瘤医院:深圳第一所专业肿瘤医院
      七、保障性安居工程:提升片区居住氛围
      八、生态环境:提升城市生态质量、加深城市生活认可度
      九、标志性建筑:留下十二五发展的“深圳印象”
      十、产业基地:城市经济发展的新增长极
      十一、总部基地:经济增长的爆发点,看好卓越·世纪中心及宝能·太古城
      十二、战略性新兴产业:五大产业齐进,“两湾”物业受益
     ■保持深圳活力及影响力,深圳继续向前
正文:

■构建“三轴两带多中心”轴带组团结构
 
2011年3月31日,深圳召开全市城市发展工作会议,并下发了《中共深圳市委深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》。房地内参www.BANQ.cn获悉,《决定》提出将用5至8年的努力,形成组团式、现代化、国际化的城市发展特征,打造双中心、八组团的城市发展新格局。

具体目标为:前海开发建设初具雏形,光明、龙华、坪山、大运城、航空城和大鹏半岛等战略性功能区成为引领城市发展的增长极,形成双中心、八组团的城市发展新格局,城市二元形态基本消除,基础设施达到国际先进水平,特区一体化、均衡化水平和城市品质大幅度提升,初步形成现代化国际化先进城市。

根据会议获悉,深圳市政府将按照未来三至五年的建设周期,目前已经确定了全市353个重大建设项目,并从12个领域中分别选取5个,总共60个具有引领导向作用的标志性项目,通过加快推进这些“重磅”项目的建设,推动城市高水平建设,实现城市功能与质量的显著提升。

■60大标志性项目,关内关外各居一半
 
据了解,60个标志性项目涵盖的领域有战略规划区域、城市发展单元、交通基础设施、城市更新、学校、医院、保障性安居工程、生态环境、标志性建筑、产业基地、总部基地、战略性新兴产业等12个领域。

其中,仅新兴产业、学校、医院、保障性安居工程、生态环境、交通基础设施、城市更新、标志性建筑等8个领域的40个标志性项目,总投资就达2760亿元,“十二五”期间投资约2360亿元。

房地内参www.BANQ.cn注意到,在未来三至五年的建设周期,规划建设的60大标志性项目,除去一些地域性不明确的项目(三期地铁、南坪快速三期等),其余标志性项目具体6大行政区,其中南山约16个,福田约为8个,罗湖1个,盐田2个;龙岗约18个,宝安约10个。关内约27个,关外约28个,可以看出关内外的重点建设数量是大致相等的。

■十二领域精简分析,受益楼盘全区勘探

353个重大项目,60个具有引领导向作用的标志性项目,未来几年,深圳将进入大规模更新改造、产业扩大、城市升级的发展模式。这将为区域内的楼盘项目带来利好冲击。房地内参www.BANQ.cn将根据项目的实际情况进行有重点的分析。

一、战略规划区域:五大战略规划,涵盖三大区

在战略规划区领域,深圳将重点加快前海深港现代服务业合作区,大空港区、深圳北站和深圳东站枢纽区、大运新城及龙岗中心区、大鹏半岛国际旅游度假区,涵盖了南山、宝安、龙岗三大区。

1、前海深港现代服务业合作区:前海中心区内5盘受益

前海深港现代服务业合作区,将发展成为深圳深圳城市“双中心”之一的“前海中心”,定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”,将重点发展高端服务业、发展总部经济,打造区域中心,并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。在此下,处于前海中心范围内的大南山·紫园、振业国际商务中心、鸿荣源·熙龙湾、将获利好。

2、大空港区:万科·金色领域、招华·曦城、合正·汇一城

大空港区位于宝安,占地约90平方公里,是支撑前海地区发展的重要后方基地。未来将形成以航空运输为特征的物流枢纽中心、会展商贸服务中心、创新中心及中小企业总部基地,是珠江东岸一体化发展的重要节点。其中,深圳机场的扩建工程无疑居“龙头”地位。

大空港区将配合机场扩建,完善各类相关配套设施,提高机场的辐射能力以及强化其区域综合交通枢纽功能;引导地区产业调整,大力发展临空产业,促进临空经济圈的形成;加快推动机场周边旧村的城市更新,提升片区对产业、商贸、会展的综合服务能力。其周边的万科·金色领域、招华·曦城、合正·汇一城将获益。

3、深圳北站及东站枢纽区:六盘受交通利好

深圳北站枢纽区,位于宝安区龙华二线扩展区,是深圳铁路枢纽“两主三辅”格局下的主要客运站。该站将汇集城市轨道4、5、6号线、常规公交、长途汽车、出租车、社会车辆等各种交通设施以及口岸功能设施,形成一个大型综合客运交通枢纽。规划建设中的深圳东站,选址于深汕公路东、三棵松水库南侧,对坪山新区的发展意义重大。

位于深圳北站附近的、万科·金域华府、莱蒙·水榭春天、金地·上塘道、莱蒙·水榭山这几个楼盘,将获得巨大的交通利好。而深圳东站作为厦深铁路中间站,也是深圳铁路枢纽“两主三辅”格局下的辅助客运站,是东部进入深圳的主要门户,,因而,惠州大亚湾的卓越·东部蔚蓝海岸将获得交通利好。

4、大运新城及龙岗中心城:利好周边6大盘

大运新城及龙岗中心区,位于龙岗区,占地约20平方公里,是深圳东部地区的综合服务中心、市级文化体育中心、深圳辐射带动粤东地区发展的重要极核。处在大运新城及龙岗中心区的星河·时代、鸿荣源·公园大地、中海康城国际、中海·塞纳时光、鹏达·摩尔城,无疑将享受大运会及中心城区建设的利好。

5、大鹏半岛国际旅游度假区:发展国际会议、休闲度假的旅游业

大鹏半岛是深圳市生态保存最好、面积最大的生态区域。这里将发展以国际会议、休闲度假为主的旅游业,建设具有国际水准的滨海旅游度假区。东部滨海地区产业的发展要以环境和景观保护为基本前提,依托生态环境和海洋资源优势,适度发展生态产业和海洋产业。

二、城市发展单元:4大区各竖发展标杆

在城市发展单元上,要加快打造蛇口半岛地区、笋岗-清水河国际消费中心、光明和坪山中心区、龙华大浪片区等重点地区,力争形成一批具有强大拉动效应的城市发展区域。房地内参对蛇口半岛地区、笋岗-清水河国际消费中心、光明和坪山中心区重点分析。

1、蛇口半岛地区:兰溪谷、兰溪谷国际公寓、招商·雍景湾

目前蛇口半岛地区的海上世界正在更新中,据悉,招商局将在未来5年—8年再投资600亿元,完成整个蛇口的再造。按照整体规划,蛇口三大项目包括,海上世界城市综合体;投资近百亿的太子湾邮轮母港;以网络信息及科技服务产业集聚发展为产业目标的蛇口网谷。其中,海上世界更新计划,作为新蛇口面向公众的大型展示型项目,是三大项目中的焦点。

而随着蛇口半山地区更新,区域中的招商·兰溪谷、兰溪谷国际公寓、招商·雍景湾、,将受到更新带来的利好。

2、笋岗-清水河国际消费中心:万科·金色半山

笋岗-清水河国际消费中心,位于罗湖东部区域,未来将以发展商业为主导,是罗湖建设成为国际消费中心的关键力量,而由这两块区域商业的齐齐推进,将更好地辐射中部地带,从而带动更大的范围。位于罗湖北面的万科·金色半山,因通过清平高速能迅速与清水河片区连接,将获得利好。

3、光明和坪山中心区:设立新区后的发展新机遇

光明新区和坪山新区将重点建设区域中心区,成为双中心、八组团城市发展新格局中八组团之二。这是光明新区自2007年成立新区、坪山新区2009年成立新区以来又一次发展机遇。一东一西两大中心的建设,将成为消除二元城市结构不可或缺的部分。

4、华为科技城:、第五园、金色半山

华为科技城位于深圳市龙岗区坂雪岗片区坂田街道,区域区位条件优越,属于华为科技城特区扩容示范区,南靠福田中心区,属于全市中部发展轴的核心位置,是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。附近的、万科·第五园及万科·金色半山将收获利好。

三、重大交通基础设施:拉开城市发展骨架,增强城市辐射带动能力

在重大交通基础设施上,要重点推进地铁三期、外环高速、东部过境高速公路、南坪快速三期、坂银通道等项目建设,进一步拉开城市发展的骨架,增强城市辐射带动能力。

1、地铁三期:沿线五大物业受益

深圳三期轨道(包括6、7、8、9、10、11、12#地铁及4#地铁延长线),预计今年9月份将陆续开工。其中,优先建设的将是7、9、11#地铁三条线路。这3条线路投资额均超过200亿,分别为218亿、204亿、267亿,三条线路投资总额近700亿。而且优先建设的7、9、11#地铁,将采取BT或其他创新方式投资建设。

房地内参《3期地铁9月建:7、9、11号线沿线物业集》http://www.banq.cn/html/10590.htm一文中提到,7#地铁周边的地业·十五峯,9#地铁周边的鸿隆·世纪广场,11#地铁周边的万科·金色领域、振业国际商务中心、宝能·太古城,将享受地铁快捷的利好。

2、外环高速:成为深圳第三环高速公路

外环高速公路是一条东西走向的城市外围快速干线,规划西起宝安区,与正在修建的沿江高速公路相接,向东经沙井、观澜、凤岗(东莞)、坪地、坑梓、葵涌,终点与盐坝高速公路相接,方案路线全长93.31公里。外环高速将成为深圳南坪快速-水官高速、机荷高速后第三条环形高速公路,将对沿线物业产生巨大刺激。

3、东部过境高速公路:密切连接香港与深圳东部

东部过境高速公路是深圳市“七横十三纵”干线路网规划中的重要组成部分,是实现深港过境交通“东进东出、西进西出”规划目标的3条过境疏港通道之一。该工程以规划中的莲塘口岸为起点,终点与深汕、惠盐高速公路相接,设计为双向六车道,全长约31公里,计划工期3年。东部过境高速公路将进一步密切香港与深圳东部的联系。

4、南坪快速三期:辐射沿线物业

南坪快速建设计划分三期实施,一期工程起于南山区塘朗立交节点,止于龙岗区布吉龙景立交,线路长19.05公里,已于2006年6月30日建成通车;二期工程起于沿江高速前海立交,终点接南坪一期塘朗立交,线路长15.4公里,即将完工;三期起于龙景立交,止于外环快速路,途径布吉、平湖、横岗、坪山、大工业区等片区,全长约35公里,将对沿线物业产生辐射作用。

5、坂银通道:拉近龙岸、万科·第五园、金色半山与CBD的距离

总投资19.3亿元的坂银大道项目项目预计将于2015年建设完工。坂银大道的规划,进一步缩小与深圳市区的交通限制,将对距离坂银通道入口都在3公里以内的、万科第五园、万科·金色半山产生刺激作用,从而到达CBD更加便捷。

四、城市更新改造:变城中村为都市综合体和宜居社区

在城市更新改造上,要着力推进岗厦河园、大冲村,盐田三个村搬迁改造、布吉金稻田片区改造、龙岗宝吉厂改造等重大项目建设,把这些片区从握手楼、脏乱差集中的城中村,变成新型的都市综合体和宜居社区,成为城市发展的新亮点。

1、岗厦河园旧改:利好卓越·世纪中心

目前岗厦旧改正在拆迁中,预计将建成一个100万平方米的综合体。其中40万平米还给农民,余下60万平米中,35万平米做办公楼、公寓或酒店等,20万平米做购物中心。商业环境的净化,对于周边的卓越·世纪中心来说,是一大利好。

2、大冲村旧改:香山里、侨城馨苑、纯水岸东方花园获益

由华润主导的深圳市最大的旧改项目——大冲村旧改,位于南山科技园东区,紧邻深南大道,占地面积达68.4万平方米,总建筑面积近300万平方米。未来将改造成有写字楼、高档酒店、超大型shoppingmal和商务公寓及住宅。片区内城市环境的提升,对于紧邻的华侨城中的香山里、侨城馨苑、纯水岸、天鹅堡、东方花园是利好。

3、盐田三村搬迁改造:佳兆业旧改业务又一新进展

资料显示,盐田三个寻的搬迁改造是由佳兆业集团负责,佳兆业获得该项目改造权包括现状约47万平米建筑面积的旧村搬迁,以及总用地面积约26.6万平米,规划建筑面积约107.1万平方米的安置区重建。这是佳兆业在旧城改造业务方面取得的又一进展,未来佳兆业还将不断扩大和深化在珠三角区域的旧改战略。

4、布吉金稻田片区改造:与万科红成行成势

布吉金稻田片区位于万科红东侧,是万科在布吉的第二个项目,项目,更新单元面积为501653㎡,拆迁用地面积为445119㎡,建设用地面积为290643㎡,总建筑面积为1194850㎡,将成为万科在深圳建面最大的项目。改造后将与万科红成行成势,进一步提升万科红的周边环境。

5、龙岗宝吉厂改造:、第五园

龙岗宝吉厂地块位于华为科技城的东北处,面积约一平方公里,由佳兆业进行改造,已经确定片区内规划有54班的9年制学校、五星级酒店、保障性住房和商业综合体等,片区内的产业形态也将由改造前的加工型转身研发型。周边的、万科·第五园将获利好。

五、学校建设:深圳大学建设史上的蓬勃发展期

在学校建设上,重点推进南方科技大学、深圳大学新校区、深圳大学城、香港中文大学深圳学院、职业技术教育工程、深圳艺校新校区等项目建设,提升深圳教育的档次和水平。其中南方科技大学一期工程、深圳大学新校区和深圳大学城都位于西丽片区,香港中文大学深圳学院、职业技术教育工程位于大运新城,深圳艺校新校区正规划中。

六、医院建设:为深圳人带来更便捷的医疗条件

在医院建设上,重点推进孙逸仙心血管医院、健宁医院、聚龙医院、新明医院、肿瘤医院等项目建设,共新建和改扩建医院17家,努力为市民提供更好的医疗条件。房地内参www.BANQ.cn将对孙逸仙心血管医院、健宁医院、肿瘤医院进行重点介绍。

1、孙逸仙心血管医院:即将迁到西丽朗山路

作为深圳市“十二五”重大卫生项目,深圳市孙逸仙心血管医院将迁址西丽朗山路。深圳市孙逸仙心血管医院创建于1992年,在短短不到二十年时间里,已快速发展成为心血管手术量全省第二位、手术成功率居国内领先水平的专科医院。建成后将为洗礼片区市民带来更便捷的就医条件。

2、健宁医院:精神疾病康复专科医院

健宁医院新建工程初步选址龙岗坪山地段,将和康宁医院扩建工程将构成深圳市未来精神卫生保障机构。项目预选占地10200平方米,今后作为精神疾病康复专科医院。

3、肿瘤医院:深圳第一所专业肿瘤医院

由于深圳目前没有肿瘤医院,给本地患者带来极大不便,为此,深圳计划与中山大学肿瘤防治中心(该中心由中山大学附属肿瘤医院和中山大学肿瘤研究所组成)合作建设中山大学肿瘤防治中心深圳肿瘤医院。该院将选址在龙岗区坂田街道,设计床位为1000张。据了解,深圳肿瘤医院将在开业两年内达到和广州中山大学附属肿瘤医院同等医疗水平。

七、保障性安居工程:提升片区居住氛围

在保障性安居工程上,要重点推进平湖、益田村、聚龙山、龙华扩展区、宝龙工业城等保障性安居工程建设,确保实现“十二五”期间为市民提供保障性住房24万套的目标。其中,龙华拓展区及宝龙工业城保障性住房的建设,分别对周边的莱蒙·水榭山及振业·峦山谷是利好消息。

八、生态环境:提升城市生态质量、加深城市生活认可度

在生态环境上,重点推进水环境综合整治工程、绿道网、自然保护区、郊野公园、水源工程建设。虽然目前规划细则未出,但房地内参认为,加强生态环境的建设,对于提升整体的生态环境质量、提高市民城市生活认可度将大有好处。

九、标志性建筑:留下十二五发展的“深圳印象”

此外,深圳还要瞄准世界先进水平,加快建设平安大厦、华润大厦、佳兆业大厦、水晶岛、当代艺术馆与城市规划展览馆等项目,打造一批让人对深圳“十二五”发展留下深刻印象的“地标性”建筑等。

其中,值得关注的是华润大厦已经选址在南山后海,定在深圳湾体育中心旁边建设华润总部和华润万家总部。其中,华润总部将于今年4月开工建设。其设计高度为460米,超越了目前深圳第一高楼京基100大厦,但低过正在建设中的深圳平安金融大厦。

而佳兆业环球中心,是佳兆业集团在深圳中心区的超甲级写字楼项目,项目位于深南大道和上步路交汇处,占地面积约1.4万㎡,建筑面积约14.2万㎡。项目毗邻华强北商圈和蔡屋围商圈,享有浓厚的商务和商业氛围,周边聚集了多个大型零售和办公物业,该项目预计2013年建成,高度将达300米,由6层裙楼和62层主楼组合而成。

水晶岛项目位于深圳市中心区的核心地理位置,同时也是整个中心区的坐标中心,是未来深圳市最重要的地标,同时也是深圳市的形象展示中心。届时,上述几大项目包括平安金融中心,都将成为未来深圳人心中“深圳印象”的标志性建筑。

十、产业基地:城市经济发展的新增长极

在重大产业布局上,要加快推进光明新型平板显示产业基地、深圳软件产业基地、坪山深圳国家生物产业基地、国家半导体照明产业化基地、坪山新能源汽车产业基地等项目建设,形成城市经济发展的新增长极。

其中,深圳软件产业基地位于南山高新区南区的填海六区,东临科苑南路,接规划中的科技公园,南靠滨海大道,西临白石路,北至高新南十路。项目规划用地约14.9万平方米,总建筑面积约61万平方米(其中地上约45万平方米,地下室约16万平方米),总投资估算约29.5亿元。

基地的建设将为软件产业高成长型的企业提供充足的发展空间和深层的专业化服务,将成为深圳市高新区建筑空间新亮点,成为高新技术产业园区可持续发展的重要载体。由此可见,软件基地将产生新的白领阶层,而这些需求,将更多的体现在对中小物业上,因而华侨城内的侨城馨苑将受利好。

十一、总部基地:经济增长的爆发点,看好卓越·世纪中心及宝能·太古城

在总部基地上,建设福田中心区、后海中心区、留仙洞片区、深圳湾、龙华核心区总部基地。其中福田中心区的总部基地建设已经开展多年了,未来将继续加强福田中心区的作用,在此之下,处于中心区的卓越·世纪中心将受到总部经济辐射利好。

而后海中心区,百度公司国际、华南总部和研发中心,阿里巴巴国际运营总部,中国航天珠三角总部,中海油南方区域总部,中铁南方总部,天虹总部,华润万家的全国总部,千亿大成基金总部等多家大型企业总部落户后海中心区,后海区域未来所形成的总部效应,和将爆发的总部经济能量,不容小觑。区域内的宝能·太古城将获益。

而对于处在规划中的西丽留仙洞片区,深圳湾总部基地(即深圳湾金融商务区),龙华核心区总部基地,作为未来区域内经济增长爆发点,将持续受到关注。

十二、战略性新兴产业:五大产业齐进,“两湾”物业受益

在战略性新兴产业方面,重点发展生物、互联网、新能源、新材料、文化产业等五大产业。生物产业有深圳国家基因库及华大基因总部基地,翰宇药业多肽药物生产基地;互联网产业有腾讯动漫游戏及移动互联网基地建设项目,百度公司国际、华南总部和研发中心,阿里巴巴国际运营总部和商业云计算研发中心;

新能源产业有国家能源核电工程建设技术研发中心;新材料产业有深圳光启高等理工研究院,旭硝子TFT-LCD用玻璃基板研磨生产线项目;文化创意产业有华强文化创意产业基地。

其中,华大基因总部基地位于盐田区大梅沙成坑片区。华大基因总部的落户,并依托华大基因总部组建深圳国家基因库,这对于大梅沙片区地域价值的提升,以及周边临近楼盘的发展将是巨大利好。从而对临近的“两湾”物业,爱琴湾、天琴湾带来利好冲击。

■保持深圳活力及影响力,深圳继续向前

从以上对深圳未来三至五年内将开展的60大标志性项目的分析可以看出,涵盖的12大领域,都是与市民生活息息相关的,通过加快推进这些重大项目尤其是标志性项目的建设,可以让深圳人实实在在的感受到城市发展的新变化、新实惠。

由此,房地内参www.BANQ.cn认为,353个重点项目、60大标志性项目的开发与建设,将使得深圳未来几年内处在城市更新的周期内,对确保城市的活力及深圳的影响力是极为有利的。这也将是深圳30年后的又一历史发展机遇。

因而,在这里历史机遇之下,以下楼盘需要重点关注。原关内的楼盘有:大南山·紫园、振业国际商务中心、兰溪谷、兰溪谷国际公寓、招商·雍景湾、香山里、侨城馨苑、纯水岸、东方花园、宝能·太古城、卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场、地业·十五峯、爱琴湾、天琴湾;

原关外的楼盘有:星河·时代、鸿荣源·公园大地、振业·峦山谷、万科红、万科·第五园、金色半山、中海·康城国际、中海·塞纳时光、鹏达·摩尔城、鸿荣源·熙龙湾、万科·金色领域、招华·曦城、合正·汇一城、万科·金域华府、莱蒙·水榭春天、金地·天悦湾、莱蒙·水榭山、;近深区有卓越·东部蔚蓝海岸。(06)*2


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