导读：
■正相关的房产规律
■何处有效需求放量多？
■第一卖方片区：龙华北
■供小于求之窘况
■“第一卖方片区”及最应关注项目
正文：
■正相关的房产规律
判断房产的价值，有这么两个角度是最重要的：地段（包括了配套、交通）、供求。其中地段决定了自住价值，而供求则决定了其溢出价值。更值得关注的是，地段往往与供求是正相关关系，也既是说，房产存在这样一种规律，地段越好的、供求越紧张、价格越贵，而地段不好的，则供求越宽松、价格越便宜。
对于只看一两年的人来说，我们建议他关注地段，而对于着眼三年以上、并有考验自己投资判断能力的人来说，我们建议首先关注供求！那么今天的文章的目的，就是挖掘深圳供求关系的第一卖方片区---也就是深圳供小于求最严重的、有利于卖方的片区在哪里？
或许你会说在原特区---这话好说，但对于大家都知道的片区还存在什么机会呢？我们要挖掘的是大家还不知道的黑马---它的供求最紧张、但大家并没有注意到，那么这种挖掘才是最有价值的！
■何处有效需求放量多？
与地段、资源、配套等角度比较，供求规律是一只看不见的手，没有其他因素那么直观，但却是最重要、最基础的规律。这里所谓的需求，是指有效需求，又被称之为有购买力的需要，它是购买欲望和购买能力的统一。
它满足两个条件：1、有足够多的购买欲望；2、有足够强的支付能力。当房价无限攀升到一定程度，超过大多数人的承受力之后，需求就变成了无效需求。没有购买力的支撑的需求，只能称之为需要，而只有需要是没有意义的。
从需求的角度来看，既要有购买欲望、又要有购买能力，那么这种区域必定是产业、经济、商务发达的区域，有着足够多的购房人群，而且有着足够强的支付能力。这样的区域是需求旺盛的区域。比如深圳的华强北、福田中心区、车公庙、南山科技园，这些都是产业发达的片区，有着足够多的购房人群。
■第一卖方片区：龙华北
但是，这些地段的房子经过几轮暴涨之后，很多都已经超过所在区域购房者的承受能力，所以很大一部分是无效需求，并将向相邻、附近片区溢出。而从供应的角度来看，又可以分为两个方面：1、新房市场；2、二手房市场。
在关内区域，基本上是建成区，有着庞大的二手房供应量，供应相对比较充足。而新房市场目前比较热的主要集中在后海中心区、宝安中心区、龙岗中心城、大运新城等区域。这些区域的房源供应也比较充足。那么，为什么说龙华·花半里所在的龙华北片区是“供小于求第一片区”---第一卖方片区呢？
综观深圳全境，龙华北片区拥有大企业数量众多，是典型的企业城，因此其新员工源源不断。而在本身居住需求庞大的情况下，其南部还需要承接深圳CBD区域的居住配套，而再向北，则已经是深圳的山林地带，可建设用地不多。其西为山体与深圳珠江沿岸隔离、其东为布吉建成区、已无多少地可用……
■供小于求之窘况
首先，龙华北片区需求量巨大。以龙华·花半里项目为核心，周围5分钟自行车半径内，拥有华为、富士康等几大国际知名企业。高科技大企业集聚，将为片区楼市带来源源不断的高收入购房人群。意味着巨大的购房潜力和需求。而且值得注意的是，这些人中没有购房的人非常多。此外就是深圳CBD的辐射客户也要这里满足。
资料显示，龙坂片区内共有工厂企业4300多家，聚集了富士康、德美、力劲、好日子卷烟、华为、新天下、康冠、驰源等多家国内外知名企业。2009年末，该片区总人口即已超过百万。仅华为一家企业，2009年度纳税总额就有约160亿元，历年累计向国家缴纳各种税收达685亿元。而以华为为半径的2000米以内，2011年内新盘数量不超过5个、类似龙华·花半里这样的新大盘数量在2个以内（供应新宅不过3300套），人口100万、新宅3300套，供求比为1：303，303个人争一套房，何其少也。
其次，供应极度稀缺。关内有大量二手房供应，而几大新兴片区则有大量的新房。花半里所在片区却是个例外。这里由于地处关外，开发相对较晚，几乎没有什么建成的商品房，而且在建将售的项目也不多。而产业发展却先行一步，华为、富士康等几大国际知名企业早已入驻，高科技大企业云集，有着充足的购房人群。他们既有购买欲，也有支付力。只是无论区域内的新房还是二手房，都满足不了他们的需求。为了工作方便，只好蜗居于附近的民房中。
■“第一卖方片区”及最应关注项目
需求量巨大，供应却极度稀缺，在深圳的各大片区中，供需倒挂如此严重的区域，或许只有花半里所在片区。而即将面世的花半里，作为以中户型为主的物业，恰好能满足这一部分人群的购房需求，所以说这就是深圳的“第一卖方片区”。
地处深圳发展热点区域龙华新城的龙华·花半里项目，预计将于6月开放营销中心。项目位于大合路和华清大道的交汇处，属于深圳市中部综合组团的核心位置，且毗邻港铁四号线首站清湖站。那么，你应该怎样认识花半里所在的区域及其溢出价值呢？
犹如文章之前所说，对于只看一两年的人来说，我们建议他关注老特区地段，而对于着眼三年以上、并有考验自己投资判断能力的人来说，这次要建议首先关注“供小于求第一片区”---龙华北片区，而之所以挑选龙华·花半里为此片区中最值得注意的新盘，则留待以后进行产品研究，不要急！（13）