导读：
       ■四维产业
       ■2500亿城市更新，成熟之上新高度
       一、城市更新将促使更多高端商务人群入住罗湖或周边区域
       二、城市更新将促使罗湖产业不断升级
       三、城市更新将会使罗湖产业、商务配套更加丰富完善
       ■鸿隆世纪广场，纯租赁高性价比写字楼
正文：

■四维产业

30年，中国南海边崛起了一座新兴城市——深圳！这是珠三角经济腾飞的神话，这是中国城市建设的传奇，这是世界发展史上的奇迹！而这一切，皆从罗湖开始上演。

罗湖，这片最早开发的热土，见证了中国改革开放的风起云涌，记载了深圳腾飞崛起的酸甜苦辣，直至今日，它已成长为特区最成熟的区域，其成熟的商务环境、产业结构更是无出其右者。

一个国家或地区第三产业的占比往往与其经济发展水平息息相关，而罗湖区三产所占比例远远高于第一产业和第二产业，2010年，罗湖第三产业占GDP比重达90.5%，成为深圳唯一三产比重超90%的城区，高于纽约、香港等发达城市的水平，呈现高增长、高附加值的产业特征。

而罗湖四大支柱产业——金融、商贸物流、文化创意和黄金珠宝业发展更是令人侧目。其中，全市52.2%中资银行、74%的外资银行及其分支机构、80%的保险机构和40%的证券机构全部落户罗湖。物流业则聚集众多世界500强，如丹马士环球物流公司、泛亚班拿集团（Panalpina），丹沙（DANZAS）、东方海外（OOCL）等。创意设计企业迅速扩展，该类法人企业从2004年的489家增加到2008年的813家，,四年累计增长127.61%。而珠宝行业，依托水贝珠宝工业园的发展势头同样迅猛。

另外，罗湖囊括世界四大会计事务所和全市的15.4%的网络信息企业，昭示着会计、房地产、网络通信、传媒等新兴服务业逐渐融入罗湖产业体系，高端服务业的产业链不断延伸、升级，“功能罗湖”价值不断增强。

■2500亿城市更新，成熟之上新高度

城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。 罗湖的城市更新活动（简称“都更计划”）早已拉开序幕，撬动罗湖在成熟之上抵达一个全新的高度。蔡屋围旧村改造诞生了全市新地标、441.8米的最高楼——京基１００；旧仓储区改造如华润万象城项目建成了全市第一个都市综合体；人民南改造借鉴国内外先进城市的商业街建设经验，打造出国际化都市夜景商业街……城市改造更新，带来的是全新的面貌和机遇。

下一步，罗湖围绕打造“一中心两基地”即国际消费中心和服务业基地、总部基地的要求进行城市更新，重点规划建设笋岗-清水河商业商务中心区、“金三角”金融商业核心区、水贝-布心珠宝时尚产业总部和设计营销中心、莲塘互联网产业园和口岸服务区、深南东时尚活力商圈等五大产业功能片区。“另外，未来５～１０年，罗湖区计划投资２５００亿元，规划建设产业及配套空间２２３０万平方米，包括商业５３０万平方米，办公５１０万平方米、工业研发３９０万平方米和产业配套８００万平方米。不可置否，如此大手笔、大规模的城市更新活动将会大幅度提升城市功能。

一、城市更新将促使更多高端商务人群入住罗湖或周边区域

罗湖作为最早开发的一个区域，居住、生活配套略显老旧，加之东门、人民南等潮流商圈聚集了大量较为基层的打工人群等都不利于罗湖区构建良好的居住环境。但是城市更新将会对蔡屋围等老旧的城中村、旧房屋进行改造，届时，更多高档住宅的诞生也将吸引更多企业高管、高学历专业人才在此居住、工作，为罗湖输送更多高端知识人才，有利于罗湖就业人员素质的不断提升。

另外，城市更新举措下，地铁线的开通，将直接连通罗湖和布吉，促使关内外更加便利的沟通。而在住房的租金远低于罗湖又毗邻罗湖的优势下，布吉可能会吸引更多白领人群，这些白领人群首选办公场所必然是罗湖区。

二、城市更新将促使罗湖产业不断升级

罗湖主要以金融、物流、贸易、珠宝、创意等生产性服务业为主流行业，三产已经占据较高的比例，但“一中心两基地”的城市更新对金融、珠宝、互联网、时尚圈的明确规划，以及2230万平方米的产业空间规划，将会留住更多金融企业，吸引更多珠宝设计、互联网信息、时尚奢侈品品牌等高端企业。并且，在福田中心区写字楼租金持续走高的市场背景下，许多企业不断回流罗湖。各行各业的企业入驻罗湖将不断提升罗湖产业链条，孕育出集创意、时尚、休闲、消费于一体的城市新产业、新文化基地。

三、城市更新将会使罗湖产业、商务配套更加丰富完善

罗湖本身配套已经较为成熟。毗邻香港，靠近罗湖口岸、文锦渡口岸、罗湖火车站、深南大道、地铁线、人民南、东门商业圈、蔡屋围金融圈等交通、商业、产业配套都为罗湖企业提供了一个良好的商务办公环境。但在未来的改造更新中，罗湖区将会建成800万平方米的配套空间，届时将会有6条地铁线、更多时尚、消费、娱乐空间等，成就一个更适宜企业办公的环境。

■鸿隆世纪广场，纯租赁高性价比写字楼

众所周知，在罗湖之后，福田中心区占尽天时地利人和，成为最高端的商务区，成为“中心的中心”；“十二五”规划中，前海中心成为“第二个中心”，前景一片看好，但罗湖立足于成熟之上的更新，带来的不仅仅是产业形态和配套上的完善，也将带来更多发展的机遇和空间，撬动罗湖商务再次腾飞，延续罗湖“桥头堡”的地位，媲美“两大中心”，成为各大企业办公的首选天堂。

另外，福田区纯租赁写字楼物业租金持续走高，对客户要求较高，中心西区的NEO企业大道 TOWER A半层起租，租金范围在170-230元/㎡·月；东海国际商务中心整层租赁，租金250-260元/㎡·月。中心区在租的卓越世纪中心1号楼和皇岗商务中心都面对世界500强企业或国内知名企业，租金分别在220元/㎡·月，150-200元/㎡·月。较高的租金迫使部分企业不得不迁出福田区，逐渐回流罗湖。

纵观罗湖纯租赁甲级写字楼，主要有华润大厦、京基100、鸿隆世纪广场等。其中，华润大厦空置率极低，可租赁单位较小；而京基100作为深圳新地标，以整层租赁为主，多在2500㎡左右，针对世界500强和国内的大型高端客户，租金均价为260元/㎡·月。仅有鸿隆世纪广场，拥有甲级写字楼优越品质，面向400㎡以上客户进行租赁，租金均价低于京基100。

鸿隆世纪广场，外立面采用升级版LOW-E双层中空玻璃，选用日本原装进口三菱高速电梯，美国特灵中央空调，采用5A智能化系统管理，聘请了香港顶尖室内设计大师梁志天先生打造公共空间，世邦魏理仕担任物业管理顾问…其优越的软硬件品质为客户缔造高商务标准。

迄今为止，已有众多知名客户入驻，包括：中银商务中心，世界十大船公司之一韩进物流，上市公司携程旅行网，全球知名一级货代公司顺科国际货运，中国“商务平板电脑领袖”e人e本，知名培训机构博乐雅、华一世纪，日资名企牛尾贸易等。