导读：
     ■深圳楼市镜像：香港商办租金全球居冠
     ■以香港甲级商办个案分析反观深圳
     ■超过400%的升值空间，请不要太过于惊讶
     ■卓越世纪中心及鸿隆世纪广场：压力下的机遇
正文：

■深圳楼市镜像：香港商办租金全球居冠

与深圳隔河相望的香港，其地产动向历来是深圳的镜像，也是房地内参的重点研究对象。最近从公开数据的2010年下半年《全球写字楼房地产概况》，可以了解到，2010年香港的甲级写字楼租金，以每年每平方呎191.97美元（相当于每年每平方米13505.5元人民币），再度位居全球写字楼租金之冠。

房地内参www.BANQ.cn了解到，香港写字楼的租金已经连续两年居全球首位了。在2010年上半年，全球写字楼租用成本最高昂的四个城市，香港位居首位，其次为伦敦西区、东京及伦敦，与2009年底相比维持不变。第五位为巴黎，较2009年底排名上升两位。

香港甲级写字楼屡创呎价成交新高、贵绝全球，且上升速度远远抛离其它城市,一方面得益于香港整体经济的回升，另一方面得益于全球受金融海啸影响的减弱，并在逐渐的复苏。再加上写字楼租户重返市场，从而带动了租务活动的活跃。而尤其是隔河相望的香港，其甲级写字楼的活跃，应引起深圳的重视。

■以香港甲级商办个案分析反观深圳

在香港经济前景理想、吸引外资持续涌入，当中写字楼更加备受热捧，高价成交不断。其中，位于香港中西区的金钟远东金融中心便是一典型案例。据了解，远东金融中心一中低层单位，出售的面积大约为1311平方呎（相当于121.8平方米），以尺价2.67万港元，成交价约3500万港元。

以尺价2.67万港元成交，涉及金额3500万元，不仅创出该厦尺价新高，更加荣登全港甲厦最高尺价第2位，仅次于中环皇九全层尺价2.78万港元。据了解，原业主于1997年以2045万港元购入，持货14年，物业升值71%，转售获利1455万港元。

呎价2.67万港元，相当于每平方米24.15万元人民币。业主以短短14年间的持有，便获得高达千万元以上的纯利，而这其中还没有把租金计算进去。那么，反观同样居于城市中心的甲级写字楼，又该在什么价位呢？

■超过400%的升值空间，请不要太过于惊讶

资料显示，自春节以来，深圳商业写字楼租金售价普遍上涨10%至20%。目前深圳中心区的甲级写字楼，不包括管理费每平方米租金是100元～110元，现在租金起价150元/平方米，均价都要180元/平方米，则每年每平方米的租金在1800元。

按照深港房价与GDP呈正比的关系，香港2010年完成GDP为15986万港元，折合人民币约13435.8716万元，而同期深圳GDP为9510.91亿元，深港GDP之比为1.4：1。那么香港13505.5元/平米，对应到深圳应该是9646.8元/平米，比现在的1800元/平米，有着436%的上涨空间。

即便对半4823.4元/平米，也比现在1800元/平米，有着170%的升值空间。或许这样的对比很伤人眼球，但事实即是如此。况且随着深圳经济的不断向前发展，不断的向香港靠拢，未来深圳房价与香港相当甚至超过香港也不是没有可能。而在这变化中，看出商办的奥妙了么？

■卓越世纪中心及鸿隆世纪广场：压力下的机遇

而且现在的市场还面临这样的情况：住宅市场遭到严厉调控，大量游资涌入商业地产。房地内参www.BANQ.cn数据显示，2010年第四季度，“由住转商”的投资客约占客户总人数的10%，近期这类投资客的比重显著增加，2011年2月份，这一比例已上涨至30%。

而这种趋势恐怕在未来一段时期还将继续。就在近日开展的国务院房地产调控督察中，国土资源部副部长在4月12日的讲话中提到“以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题”。这意味着，住宅市场的严厉调控还将持续，将持续迫使相当一部分投资客由住转商。而商用物业是不受限的。

因而，在香港甲级写字楼租金不断上涨升值的驱动下，在住转商的潮流涌动下，深圳中心区的写字楼将被看好，尤其是中心区的甲级写字楼。那么，与香港远东金融中心相比，同样居于城市中心区的卓越·世纪中心（福田中心区）及鸿隆·世纪广场（罗湖“金三角”核心区），在住宅市场面临压力之下，无疑将面临着新的机遇。请拭目以待吧。（06）