导读：
    ■松山湖普宅均价第一
    ■要地段，更要天段
    ■珠三角唯一“高科技产业生态居住区”
正文：

■松山湖普宅均价第一

“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这是房地产大亨、华人首富李嘉诚的房产投资秘诀，在地产圈中也广为流传。其实这段话，最开始的原创者是美国百货大亨威廉·迪拉德。可见，无论中外，“地段为王”是共识。

根据威廉·迪拉德与李嘉诚的观点，位于中心城区的房子，往往均价也越高，升值潜力也越大。比如东莞，均价最高的普通住宅，应该出现在莞城、东城、万江、南城等核心城区。然而，最新的东莞楼市统计数据却颠覆了这一共识。

数据显示，东莞一季度住宅均价8240元/㎡，同比上涨13.7%。在东莞全市范围内，有19个区域成交面积同比上升，12个同比下降。值得注意的是，根据中原地产的统计：松山湖普通住宅均价为14807元/㎡，在所有区域排名第一。同时也是东莞所有区域中普通住宅均价唯一突破万元的区域。14807元/㎡的均价，是东莞全市均价的约1.8倍。

■要地段，更要天段

威廉·迪拉德和李嘉诚，分别是美中两国最著名的房地产大亨。他们都信奉“地段论”，并在世界各地获得了极大的成功，为什么到东莞就不灵了呢？松山湖又为什么又凭什么超越莞城、东城、万江、南城，成为东莞普宅均价第一，而且是唯一均价破万的区域呢？

如果把东莞和深圳对照，与松山湖最接近的区域可能是后海。松山湖科技产业园区是国家级科技园区，而后海则紧邻国家级科技园区——南山高新区。东莞松山湖拥有8平方公里水域面积的湖区，而深圳后海则拥有深圳湾海景。

按照李嘉诚“地段论”的观点，福田中心区住宅均价要超过后海，东莞几大中心城区也要超过松山湖。然而，09年的深圳，在深圳整体住宅均价还在2万/㎡徘徊的时候，正是后海高层均价率先冲破4万/㎡。而现在松山湖1.8倍于东莞均价的普通住宅均价，与后海09年的表现如出一辙。并极大的冲击着人们传统的“地段”观念。

房地内参认为，后海、松山湖的案例表明，人们在购房置业时，在地段之外，对天段的要求越来越高。“天段”是房地内参在“地段”概念之外独创性地提出的一个概念，以此来衡量一个项目基于原生的环境质量。

■珠三角唯一“高科技产业生态居住区”

“地段”，是指一个房地产项目在人造环境中的位置，周边的交通、商业、教育等配套的齐全程度。所谓“天段”，指的是大自然原生的环境，以及其受到的保护好坏，保护得越好的适应生活的环境，其天段自然越好。一般来说，在城市发展的初级阶段，居住者往往更关注“地段”，以及地段所能带给自己的生活便利程度。事实上，天段才是居住质量的决定因素。

以往，为了生活的便利，购房者往往舍“天段”而取“地段”。等到经济发展到一定阶段，随着交通的完善，远城区与中心城区地租级差不断缩小，“天段”也因此成为更受关注。当然，“天段”好的地方也有很多，为什么房价最高的地方偏偏是松山湖呢？

这正是松山湖的特殊之处：这里不仅有1.5个西湖、33个香蜜湖的大湖，众多风光旖旎的景区，更有着面积达72平方公里的国家级科技园区，这为他带来了大量高素质的居住者。也就是说，松山湖不仅有顶级的“天段”，适中的“地段”，更有着不可或缺的“人和”——这是连南山科技园都难以企及的“高科技产业生态居住区”。作为住三角唯一“高科技产业生态居住区”，松山湖成为东莞唯一超万片区，也就可以理解了。

另有数据显示：2011.04.04-2011.04.10，松山湖以130套的销售占据东莞全市33个行政区域住宅成交排行榜首，而位于松山湖的万科·金域松湖，则以111套的销售业绩，占据东莞住宅销售TOP10榜首位置。所以，东莞住宅看松山湖，位于松山湖区域内的万科项目，如金域松湖、松山湖·悦则格外值得关注。（13）