导读：
    ■观湖园三期君墅105席独墅暂停销售
    ■观湖园将比肩香蜜湖1号、水榭花都
    ■72法则+宜必思现象：别墅是最好的财富仓
正文：

■观湖园三期君墅105席独墅暂停销售

在其他开发商急着卖房回款之际，位于观澜的和黄·观湖园，却暂时停止了三期君墅单位105席238-525㎡临湖独墅的销售。这是观湖园顶级的产品，这个时候的突然暂停销售，引起了各种猜测。是和黄惜售？还是国土局的政策限制？房地内参认为，如果用经济学上的“回波效应”和“扩散效应”进行分析，也许会得出合理的结论。

所谓的“回波效应”是指经济活动正在扩张的地点和地区将会从其他地区吸引净人口流入、资本流入和贸易活动，从而加快自身发展，并使其周边地区发展速度降低。而“扩散效应”是指所有位于经济扩张中心的周围地区，都会随着与扩张中心地区的基础设施的改善等情况，从中心地区获得资本、人才等，并被刺激促进本地区的发展，逐步赶上中心地区。

这个著名的理论，由1974年诺贝尔经济学奖得主冈纳·缪尔达尔（Gurmar Myrdal）提出。并在很多地方都得到验证。在经济发展阶段，首先会出现回波效应；经济发展到一定阶段，就会出现扩散效应。那么，这和观澜、和观湖园又有什么关系呢？

■观湖园将比肩香蜜湖1号、水榭花都

回波效应的实质就是一个地区的先行建设区域会以牺牲后行建设区域的利益来达到它自己的快速的建成。在回波阶段，由于要优先建设特区内，相关资源都集中在原来的关内地区。类似于观澜这样的区域的建设会受到一定的压制，并由此造成发展的严重不平衡，而地租级差也越来越大。

随着经济继续发展后，现在特区内发展已经饱和，原关内土地供应开始枯竭。深圳也就进入一个新的历史阶段，即扩散效应阶段。当一个经济体或者一个地区度过了回波效应后，后行建设发展速度要超过先行建设区域发展速度。包括观澜这样的所有的后行发展的区域优势就凸显出来了。随着特区一体化的推进，各种资金、资源都将向处于原关外区域倾斜，从而使得处于近郊区的观澜与原关内越来越接近。

所以，对观湖园来说，随着特区一体化的推进，观湖园最终的比标对象将是关内的香蜜湖1号、水榭花都。尤其是独墅这样的产品，在禁墅令背景下，无论是关内、关外，都是不可多得的产品。所以，暂时停止三期君墅临湖独墅的销售，等一体化的发酵到一定阶段，对和黄来说或许是最好的选择。

■72法则+宜必思现象：别墅是最好的财富仓

除了“回波效应”和“扩散效应”之外，金融学上还有一个很重要的72法则，可以用作估计将投资倍增或减半所需的时间，反映出的是复利的结果。也是用来测算一个货币地区现金流通量翻番的简便计算方式。72法则计算所需时间时，把与所应用的法则的相应数字，除以预料增长率即可。

例如：要估计货币的购买力减半所需时间，可把与所应用的法则相应的数字，除以通胀率。若通胀率为3.5%，应用“70法则”，每单位之货币的购买力减半的时间约为70÷3.5=20年。 而实际上，中国现在的实际通胀率远远超出这个水平。

根据72法则的测算，中国的现金流通量4.22年就会翻番，也就是说在中国不到5年的时间，如果你现在的100万就相当于5年前的50万。由于货币流通量过多，必然导致货币的贬值——这正是03年以来被多次验证过的。在这样的背景下，4.22年货币就贬值一半。因此，具备自住价值的观湖园，在自住之外，也是财富阶层锁定财富的工具。

另外值得注意的是“宜必思现象”：如果两个地区，一个相对贫富差距大整体相对落后，一个贫富差距小整体相对富裕，那么在前者盖豪宅，在后者盖中档住宅，才是最高获益的搭配，观澜当然是当地的最好的产品最受益。所以，观湖园作为观澜最顶级的纯别墅产品，也是楼市“宜必思现象”的主受益者。特别是独墅产品，往往是最受欢迎的品种。

根据房地内参了解到的情况，观湖园在售三期195-242㎡双拼别墅，均价40000元，总价500-700万元。二期在售250㎡和350㎡临湖双拼别墅，售价40000元，总价约1000-1400万元。在独墅暂停销售之际，双拼也是一个不错的选择。（13）