导读：
       ■深圳北站即启动，三冠新品即上市，碰撞怎样的火花？
       ■区域特征分析
         一、深圳最活化片区
          1、深圳未来年客流量最大的片区
          2、活化强心：行商一族汇聚之地，价值绝对活化
         二、中程半径客户最优选择
          1、高铁时代的来临：直通全国各大核心城市
          2、“中程半径客户”最优之选
          3、距离4#地铁红山站约500米，15分钟可直抵CBD
         三、深圳中轴豪宅化，价值最高
          1、身居中轴的蜕变绝机，高层探出头
          2、深圳门面、地理中心位置：主人般伺候、客人般招待
       ■项目概况分析
         一、中轴第一个建筑采光面幕墙化处理
          1、保证外立面绝对美观
          2、重型建筑轻型化：没有收纳空间，主次分明
         二、“超级外墙”：将高科技、创新完美结合
          1、外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙
          2、大理石钢挂与瓷砖铺贴两种工艺，最和谐、最呼应的项目
         三、小区和谐、均质化之最：消除楼王、消灭矛盾、平衡心理
         四、消防通道人性化：生活氛围再次提升
         五、无障碍通道园林化：贴心之举，过目难忘
         六、“超级大园林”：5.6万㎡，休闲意趣多相宜
          1、5.6万㎡：中央居住区最大的私家园林
          2、罕见的“小组团、大园林”：上万㎡，逐个见
          3、罕见的园林丘陵化：赏景、休闲、高参，三者完美结合
         七、住宅中最大的车库通风采光天井
         八、“超级地下车库”：两层地下车库，10.7米高，堪比3层楼
         九、从公园到地下车库的楼梯有4个楼梯
       ■总结：孔子的“亲亲之爱”，高于商意
正文：

■深圳北站即启动，三冠新品即上市，碰撞怎样的火花？

作为华南最大的高铁站、深圳史上规模最宏大、现代化的交通枢纽，深圳北站的建设，一直倍受世人瞩目。从07年动工至今，有关深圳北站的话题，从未间断。而如今，再过两个月多的时间，深圳本站即将投入使用，罕世亮相，一个历史性的时刻即将到来，这对深圳意味着什么？对所处的龙华明治街道，又意味着什么？

房地内参研究地产多年，深知世界房地产发展史的一条定律：城市交通的改善，将对城市交通沿线的土地价值发生革命性的提升。何况深圳北站这种大型交通枢纽的的建设，事实其将意味着一座大商都市的崛起，这里的土地价值将发生天翻地覆的改变，而周边与其邻近的楼盘项目必将受其影响，发生革命性的变化。

作为区域内的曾荣获2010年《深圳楼盘成交龙虎榜》三冠王殊荣的水榭春天，一直倍受市场追捧。如今，在其一二期已售罄、取得优越成绩的背景下，即将于今年5月面市的三期新品，对市场又将意味着什么？

以上的三个疑问，也许成了该文最好的开篇，也正是带着这样的疑问，房地内参www.BANQ.cn专业组成员分别于2011-4-22下午14：00-17：40、2011-4-25上午9:00-11:00对莱蒙·水榭春天Ⅲ进行了两次实地考察，通过5个多小时的时间，对承载深圳最重要交通枢纽的区域与三冠王水榭春天的新品，有了全新的认识。

■区域特征分析

一、深圳最活化片区

1、深圳未来年客流量最大的片区

在深圳两大建成区中，华侨城、蛇口这两个片区，是业内进行豪宅产品比标最频繁的两个区域。在对这两个片区的豪宅进行研究时，我们发现了一个相同现象，因建成区不存在量级的客流变化，平时大部分的人群流动，基本是本地居民，豪宅群体中新老更替的流动群体的层级也相对稳定、平衡，因此，住区人流基本固化，区域属于固化片区。

例如从前住华侨城、蛇口的人，都是公司老板、社会精英，如今住华侨城、蛇口的人，依旧是这样一帮人，也即是说像这样的区域，基本没有太大的人员流动，即使有人员流动，补充进来的人群，也是收入差不多、社会地位差不多的群体。因此，区域豪宅价值也相对固化。对比起来，如今深圳北站所在的龙华明治街道，具有截然不同的区域属性。

6月底，深圳北站将投入使用，东西广场和连接北站的地铁4、5号线将同时开通。8月8日，深圳北站和广深港客运专线也将正式启用。两条高铁开通后，深圳向北连接长沙、武汉、北京，向南连接香港，向东连接厦门、杭州、上海等城市。根据设计和预测，届时，深圳北站一年的客流量将达到9000万人次，将极大地分流民航和罗湖火车站、深圳西站的客流。而一年9000万人次，已相当于深圳总人口的7倍，深圳没有任何一个区域的年人流量可与之比拟。因此，龙华民治将成为未来深圳年客流量最大的片区。

2、活化强心：行商一族汇聚之地，价值绝对活化

而人流大意味着什么？上文也解释了，人流其实是控制区域活性的一个关键指标，也是区域物业价值的衡量标准。华侨城、蛇口人流固化，区域价值也相对固化。而在深圳北站的带动下，9000万的年人流量，自然也将带来超量级的物流、信息流，这样一来，整个区域在史无前例的人流、物流、信息流的流动下，区域活性将空前提升。因此，不容置疑，龙华民治将是深圳最大的活化片区。

区域人流、物流最频繁、最活跃的景象，即将出现在这里。而区域活化能带来什么好处？众所周知，房地产是商品，商品最重要的属性就是流通，而房地产属于不动产，自身没办法流动，只能依靠住的人的流动以代替房子实现流通属性。而流动又是价值实现的基础，价值只有在流动的过程中得以体现。

这就是为什么华侨城、蛇口的豪宅价值相对固化，而深圳一些人流量大、流动频率高的住区，物业价值绝对活化的原因了。未来，深圳北站有来自全国各地的商务精英、行商一族汇聚于此，其所能带动的价值，不可估量。因此，受深圳北站直接辐射的物业，如水榭春天自当将表现出价值活化的强劲势头。

二、中程半径客户最优选择

1、高铁时代的来临：直通全国各大核心城市

而事实上，由于受深圳北站、地铁等交通网络的覆盖，带来区域交通之便利、城际交通之便捷的优势，未来龙华民治片区，依赖轨道交通出行的行商一族的剧增将是必然结果。而行商一族的增加，使区域成为大商都市的地位再次凸显，对区域物业的价值提升，将产生强有力的辐射效应。

据房地内参www.BANQ.cn了解，届时，从深圳北站出发，直达香港的西九龙(预计2012年底开通)仅需16分钟，到广州25分钟，到长沙2小时，到武汉3小时，到厦门2小时，到北京也仅需要8小时。厦深高铁的开通，深圳市民也可从北站便捷抵达厦门、杭州、上海等地。如此便捷的轨道出行，标志着深圳即将进入“高铁时代”。

再结合全国的大背景，2013年，中国将建成世界最大高铁网，2015年，全国高速铁路总里程将达到1.6万公里以上，快速铁路客运网覆盖省会及90%的50万以上人口城市。作为亚洲第一大站，深圳北站将取代罗湖火车站成为华南乃至全国的重要交通枢纽，并凭借发达的高铁网络直通全国各大核心城市。而这无疑是迎来“高铁时代”的有利讯号。

2、“中程半径客户”最优之选

而“高铁时代”的来临，对于航空将造成极大的威胁，这点房地内参已进行过讨论，而这里要说的是，未来随着全国高铁轨道线的密集铺盖，对于出行1000公里以内的行商一族来说，选择高铁的出行方式，甚至比坐飞机更便利、更实惠。这里姑且称这部分群体为“中程半径客户”。而这部分群体的影响力，不容忽视。

未来，出行1000公里以上半径的行商一族，选择飞机，而出行1000公里以下半径的行商一族，选择高铁，将是深圳北站运行后，可以料想的结果。想想，深圳北站跨越性汇聚广深港客运专线、厦深铁路，3条地铁线，长途汽车站、公交车站、出租车站以及社会车辆，成为具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。

其不仅是深港北上京城的必经之地，更是深港与内地城市重要的商贸、客运中转站，通过这一核心枢纽，深港与全国将空前融合。这样的优势，大批“中程半径客户”汇聚于此，是时事所趋。而这批群体，又正好是处于选择飞机出行，更多飞国际线的顶级客户，与选择汽车出行的起飞客户的中间阶层。

3、距离4#地铁红山站约500米，15分钟可直抵CBD

这个阶层的特征是，已完成起飞积累阶段，是当前最有发展前景、最具干劲、潜力，加速蜕变的客户群，他们虽不至家财万贯，但已有一定的财富积累，并且经常商务出行，见多识广，对于项目有高欣赏水准，最重要的是，高效、低成本出行对他们来说，至关重要，因此，位于交通枢纽附近的项目，必是首选。

由此，深圳北站距离不过1400米的水榭春天，将成为深圳出行方式最多元、最便捷的楼盘之余，更将是“中程半径客户”最优之选。4、5、6号等3条地铁线汇聚于深圳北站。而距离水榭春天距离4#地铁红山站约500米，6站直抵深圳CBD，并可通过地铁5、6号线辐射全城。莱蒙·水榭春天至4#地铁红山站步行约5分钟，是龙华新城北区新盘中距4#地铁口最近的物业。

由于4#地铁在龙华拓展区采用的是高架线路，如果太近，则会有一定的噪音干扰，而太远则会产生步行不便。所以这是一个适中的距离。福龙路、彩田—新区大道、皇岗—新区大道、梅观快速、梅龙路、南坪快速等多条快速路网，连接各区核心，铺就水榭春天通往全深圳的高速通道。通过快速路网，15分钟可直抵CBD。这对于行商一族来说，无疑又是一大便利。

三、深圳中轴豪宅化，价值最高

1、身居中轴的蜕变绝机，高层探出头

快速链接中心，就是快速链接财富。这点大家心知肚明，水榭春天15分钟可直抵CBD的优势，无疑对项目发挥财富吸附作用十分有益，由此，项目地理位置的优势得以凸显。事实上，深圳中心，如果以纵向布局而言，也就是指深圳的中轴。深圳中轴，因其特殊的地理位置，本就应该属于深圳顶级人士、成功人士、社会首席人士才该享有的人居居所。

这点对应如今的现实情况，是相匹配的。因为逐个细数深圳中轴如今分布的物业，莱蒙·水榭山、圣莫里斯、金光华·龙岸、万科·第五园、招商·观园、金地·天悦湾、和黄·懿花园都是匹及高端人士的别墅项目。可以说，深圳中轴已经被豪宅化。

而豪宅化也就意味着深圳中轴的价值很高，那么，如果能在这条价值高的中轴上买到入住门槛相对较低的高层项目，这无异于是飞上枝头变凤凰。而水榭春天的存在，或许正是让深圳一部分即将实现蜕变的人，享有这样的机会。

2、深圳门面、地理中心位置：主人般伺候、客人般招待

从水榭春天的地理位置来看，处于深圳中轴，在深圳版图地理的中心位置，是CBD中央居住区首席大盘，雄踞新中心核心地段，并且与其他中轴物业有别的是，其还地处深圳北大门。

因此，就地段而言，即是核心又是门面，地位显赫。而又因占据深圳最重要的交通枢纽——深圳北站，因此，这里势必是深圳未来10年乃至20年发展的首要之位。政府自当会经常性的投入、扶持、治理、美化。

核心是里子，门面是面子，既要照顾好里子，又要美化好面子，这是政府做好形象工程以及领导人做好政绩的要务。因此，水榭春天未来周边的环境、交通、绿化、配套等等，都将因此应声而起，得到最高优化。而业主们也将几乎享受到全市最高的优待，像深圳主人一样伺候，也像远方来客一样款招。这是何等享受？！

■项目概况分析

由此看来，水榭春天集地利之优，享大型枢纽配套之势，已经具备了高价值潜能的基础，而关乎消费者真正居住感受的产品如何，就是接下来值得进一步探讨的问题了！而对于一个华南最重要交通枢纽所处、未来吸引大批行商一族汇聚之地，受散发着浓郁商业气息的熏陶，在所难免。

而一个住区又不能没有这样的气息，这是人气的保证，但如何在商业气息浓郁的氛围下，还能保有朴实、单纯的生活气息，将矛盾两者结合，也许正是周边项目着力的重点，而同时，也是开发商一较高下、一显功力的地方了。

水榭春天即将推出的三期共1093户，户型以67-120㎡2房、3房为主，其次为140-165㎡4房，少量200-270㎡豪华顶层大平面。3期可以共享1、2期区域、交通、小区配套设施。在此基础上，莱蒙·水榭春天将3期新品进行了全新升级。

一、中轴第一个建筑采光面幕墙化处理

1、保证外立面绝对美观

听到玻璃幕墙这四个字，势必想到是用在高档写字楼、商务中心、商业广场等建筑上，但若将玻璃幕墙用在一个住宅项目身上，是有些骇人听闻的。而水榭春天3却做了一个大胆的尝试，将外立面的采光面用幕墙化处理。这在深圳中轴项目中，为首个案例。

从外观来看，从首层至顶层的采光面，整体划一，除每层之间相隔一块与玻璃颜色相近的楼板外，其余采光面全部为玻璃，由于从外表来看，楼板的一道细线与玻璃颜色相近，因此，视觉效果上，外墙的采光面几乎全部为玻璃。而这样的好处是，外观整洁大方、采光面扩大、视觉效果震撼。

2、重型建筑轻型化：没有收纳空间，主次分明

其外，由于外立面玻璃幕墙化，因此，没有收纳空间，故此在水榭春天的主里面看不到空调分机、管线等碍眼的事物，取而代之的是，将收纳空间设置在侧立面，如空调架、采光槽等，这样一来，保证了主立面的绝对美观，而侧立面则还原了建筑使用功能的齐全。

由此，充分实现了立面的主次分明，使建筑在外观上传递的美观更到位。其外，这样做还有一好处是，重型建筑轻型化，若外立面就能看到一堆凌乱摆放的空间、各种管线，无形让原本厚重的建筑更重型化，而水榭春天这种简洁、大方的设计，不自觉让建筑轻型化，还原生活轻松的氛围，值得推崇！

二、“超级外墙”：将高科技、创新完美结合

1、外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙

不得不说，水榭春天在建筑外观上花了很多功夫。除外立面的整体美观外，在外墙的处理上，也是深圳罕见的。水榭春天的外墙（不包括商业部分和会所）采用纯剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛。此方案的特点是根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，与墙同宽的剪力墙很好地解决了建筑平面使用问题。特点是根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，适当部位开结构洞，以轻质填充墙代替，以减轻结构自重及工程造价，可使各墙段刚度均匀，抗震性能好，水平位移及层间位移大大减小，尤其在户型的实际使用面积及家具布置中。

2、大理石钢挂与瓷砖铺贴两种工艺，最和谐、最呼应的项目

其外，外墙的基座全部以大理石钢挂打造，其余部分为瓷砖铺贴，但神奇地是，从外观来看，竟看不出一丝分隔、不和谐的感觉，甚至察觉不到基座以上部分为瓷砖铺贴，同样以为是大理石钢挂，这又是为何呢？

因为，一来基座以上部分用与大理石颜色相近的瓷砖铺贴，在视觉上，容易混淆，二来，瓷砖铺贴部分用分割线、装饰花纹做出了整块的铺贴效果，因此，从远处看，完全察觉不出是一小块铺贴而成，上下衔接十分到位。这或许是深圳所有建筑中，将大理石钢挂与瓷砖铺贴两种工艺，做得最和谐、最呼应的一个项目。想必水榭春天这么一做，未来又有不少项目要效仿了。

三、小区和谐、均质化之最：消除楼王、消灭矛盾、平衡心理

想打造和谐、平等的居家氛围，以还原最舒适的居住状态，这其中最大的秘诀就是要均质化。有些小区，喜欢打造楼王、喜欢将别墅、高层混在一起，这种做法不是不对，而是制造了矛盾对立，让这里的生活氛围显现出一种不太和谐的气息。而这样做的好处是，好营销、好宣传，毕竟将楼王打造成极品，再将其以重点突显，还是能起到不错的营销效果。

但它是以牺牲平衡后的代价所得的。真正生活舒适的住区，应该是和谐、平等的。这一点，水榭春天三期以来的建筑，都是如此。项目全部为高层，并且，小区内的园林、小构件、公共设施等，都做到了组团均质。

可见，项目在设计之初，就没有制造小区内部矛盾，有意识的消除了不平衡的居住心理。而这点是十分人性化的。因此，走进小区，一种轻松、愉悦、和谐的观感，会不自觉的由心而起，而不是给人以震撼、压抑、无序这种种失衡的感觉。

四、消防通道人性化：生活氛围再次提升

为了不断给予业主最亲近、最佳的生活氛围，项目在一些细节处也有细致的考虑。最明显的是小区内的人行散步道，其实这就消防通道。一般园林的建筑要求规定，小区内的消防通道宽度不少于4米，这有便于万一发生火宅，消防车可以直接开入小区内部，进行灭火。这是一项硬性规定。

而如果真的做这成4米宽，人走在这样的道路上，则会没有安全感，总感觉是车行道，而殚精竭虑。而在水榭春天，我们发现，这里的消防通道人性化处理。即是将4米宽的消防通道，分1-1.5米设计为人性通道，其余部分则栽种草坪。

这样一来，1-1.5米的人性通道部分，让行人在上面行走有安全感。另外的草坪部分，平时则作为观赏之用，增加小区园林的绿化面积，而到了特殊情况，消防车也可以直接压在草坪上开入，不止影响正常救火通行。而这个做法最开始出现在招商·海月2期，效果十分理想。而这个创意也是房地内参在业界最先提出的。这种人的尺度，让住区生活氛围再次提升。

五、无障碍通道园林化：贴心之举，过目难忘

其外，项目的无障碍通道也做到了园林化处理。一般而言，无障碍通道，很少受到开发商的关注，随便打发一下，对项目本身也不至产生影响。一般都是以混泥土堆砌，很生硬、死板的打造而成，只要能通行即可。

而水榭春天的无障碍通道，却在通道中间的拐弯出腾出了一个小空间，用来栽种花草、小树，于是哪怕是在这种原本单挑、死板的无障碍通行，都能如在园林小径上通行一般，获得舒适，带点趣味性的小惬意。而这种设计，对于真正需要无障碍通道的人们来说，是十分贴心的。值得推崇！

六、“超级大园林”：5.6万㎡，休闲意趣多相宜

1、5.6万㎡：中央居住区最大的私家园林

注重居住品质的小区，园林的打造是重头戏。水榭春天的超大园林面积达到5.6万㎡，堪称整个中央居住区最大的私家园林。5.6万㎡无边界水公园内，包含12个主题景区、5大风情广场、31个园林小品。园林分为两个组团，其中北部1.17万㎡带型花园已经成型，而中南部2.19万㎡的大花园还在建设之中。

北部花园东西长160米，强调曲径通幽，以入口部广场――中心泳池的对景为主题展开。而中南部花园南北最大视野景深169米，东西155米。两个花园相互渗透，整体空间形态张驰有度，一气呵成。

2、罕见的“小组团、大园林”：上万㎡，逐个见

而最罕见的是，如今打造水榭春天3期的新品时，小区已有三个大组团，而每个大组团中，还有一些小组团，但即使被大小组团如此分隔，水榭春天的园林却始终保持着最大化，这点让人称奇。每个大组团几乎都保证了上万㎡的园林面积，这即使在深圳顶级小区中，也十分少见。

一般小区，如果进行了组团分隔，那么园林也必将是七零八落的，但水榭春天的设计打造，却十分精巧。由此，“小组团，大园林”的打造，也无不让水榭春天再次加分。

而这样的好处是，分组团，让空间细化，每个组团尽量保持一定的独立、宁静，不太受到外界的干扰。但同时又拥有大园林，能让居住在每个组团的人们，享受到均质化、同等化的待遇，而大园林增大了公共活动空间，让生活的趣味性提升、休憩闲逛的时间增加，吸引人群至园林的抵达率提高，加重小区生活氛围。

3、罕见的园林丘陵化：赏景、休闲、高参，三者完美结合

同时，水榭春天园林还有一大特色是，除了平面面积大以外，园林的立体面积也很大。这又怎么说呢？项目将园林进行了丘陵化的处理，也即是将园林进行了斜坡、有高低起伏的弯曲小道打造，而这样的做法，虽然平面面积不变，但却无形利用了立体的空间面积。

有高低起伏、丘陵化园林，相对无斜坡处理的园林，绿化面积更大，人们步行的路程增加，园林的多样性提升，从而达到最佳观赏、休闲放松、高参与性，三者的完美结合。

七、住宅中最大的车库通风采光天井

在现场考察过程中发现，位于三期12栋靠近园林内部的空地上，设置了一个罕见的车库通风采光天井，为什么说罕见，是因为其面积目测下几乎达到了10*15米，这么大的地库采光通风天井，据房地内参了解，这在住宅项目中，是首次出现。从高空往下俯瞰，十分震撼。

这比一般地库的通风采光天井大了几倍有余，而想想就知道，连接到地面上这么大面积的地库空洞，其通风、采光效果肯定比一般楼盘的要强上好几倍。而这样做的好处，最终还是想让业主们随时随地都能在小区内感受到最舒适的居住感受。

八、“超级地下车库”：两层地下车库，10.7米高，堪比3层楼

而说到地下空间，当考察到地库时，6米高的地库高度，无不又一次凸显出项目的高端品质以及开发商的极大诚意。为提升居住品质，水榭春天增加了一层地下车库建筑面积：开发商在对1、2期客户及业主深入调研的基础上，为适应深圳有车族不断增多的现象，项目3期在1、2期原有一层地下车库的基础上，增加了负二层地下车库的建造。

而单是负一层的地库高度就已达到6米，负二层估计在3.7米左右，这样一来，整体的地库高度达到了10.7米，这是什么概念，也就是说，水榭春天的地库已可盖3层楼房了，将其称为“超级地下车库”也不为过，这在深圳中轴新品中是相当罕见的。

九、从公园到地下车库的楼梯有4个楼梯

而考察到最后，我们有一个疑问，这里也提出来给开发商看看。就是在小区内部，地库通往园林的通道，一般都设置成一个小楼梯，但水榭春天3期的通道却是由两部并排的剪刀梯，也即是4个楼梯组成。

没见过花园车库通道有剪刀梯设计的，而两个就更罕见了，这是什么用意呢？疏散地下车库人流更快、从地下抵达地上的效率更高，还是什么其他用意呢？

■总结：孔子的“亲亲之爱”，高于商意

孔子仁爱思想最先记录在《论语》中，有三个范畴：一是亲亲之爱，二是忠恕之道，三是恻隐之心。其中，孔子认为，每个人天生都爱自己的亲人，这样一种爱，就叫做亲亲之爱。事实上，考察完水榭春天3期最大的感受，就是这种亲亲之爱的传达，让人动容。

事实上，如今有一个种开发商是以商人的姿态来盖房子，还有一种开发商是以家人的姿态来盖房子。商人的姿态，就是尽可能用最多的营销语言，建楼王、搞震撼，让人们进入项目头晕目眩以达诱惑的目的，而有一种开发商则是以家人的姿态盖房子，项目均衡、和谐，但这样却给营销带来了难题，因为越是均衡、和谐反倒不好营销了。

但这样的开发商却如亲人般，做了很多事，操了很多心，却又不怎么说，就像水榭春天消防通道人性化、无障碍通道园林化，这些举动对于以商人姿态盖房子的开发商肯定不会考虑，但水榭春天却做了也不说。而这种如家人般的关怀、爱护，正是在如今这个商业社会、大家都争相为利益向前冲的社会中，最稀缺的情感。

未来，在深圳北站所在的大商都会中，亲亲之爱才是最稀缺罕至的。而庆幸的是，水榭春天3期为我们带来了这样的感动，带来了生活朴实、真切的美好。哪怕拥有一切，也没有比这家人的爱更具珍贵的了！（03）*3+（13）

水榭春天Ⅲ’考评：地铁4#红山站距离500米

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水榭春天Ⅲ’考评：俯瞰图

水榭春天Ⅲ’考评：效果图

水榭春天Ⅲ’考评：园林详细图