导读：
    ■佳兆业大显“深首”：大都汇，首个枢纽级精装公寓
    ■熟地物业，旧改先锋
    ■道路交通
      一、深圳3个火车、地铁、公路联运综合枢纽之一
       1、枢纽级地铁口物业：3#、5#地铁换乘站
       2、深圳唯一辅助客运枢纽，仅次于深圳北站、罗湖站
       3、佳兆业·大都汇：深圳首个枢纽级精装公寓
      二、毗邻深南大道第一延长线，5分钟到罗湖中心
    ■全线密集学区：幼儿园到大专一应俱全
      一、家门口可上幼儿园，800米内两小学
      二、距深圳外校分校仅300米 & 4所九年制学校，密度冠深圳
      三、教育全线配套：距离普通高中仅1站路，将建专科院校
    ■其他配套
      一、家门口就有门诊部，距综合医院仅600米
      二、文体设施齐全，地铁一站可达影剧院
      三、9个肉菜市场，最近只有300米
    ■佳兆业·大都汇位于城市景观视觉焦点
    ■城市更新密集区：12个“捆绑单元”更新改造
      一、旧区重建改造重点区域，罗岗半数面积将更新
      二、佳兆业·大都汇紧邻地块，3个“捆绑单元”待改造
    ■起步，就要拥有锋值！
正文： 

■佳兆业大显“深首”：大都汇，首个枢纽级精装公寓

在深圳，精装公寓很多，位于交通枢纽边上的房地产项目，也有不少。而枢纽级的精装公寓， 佳兆业·大都汇却是首个。位于深圳地铁3、5号线交汇处布吉站出入口的佳兆业·大都汇项目，占地5241㎡，建筑面积95559㎡，总户数729户，七楼至三十三楼为原创酒店式精装公寓。

项目位于深南大道延长线上的深惠路旁，西面紧临地铁3、5号线交汇站——布吉站，以及深圳三大客运枢纽之一的布吉客运站。项目地处深圳北部交通枢纽中心，集地铁、公交、铁路、高铁及客运巴士于一体，南连香港，北接京广。地理位置之优越，交通之便利，在深圳精装公寓产品中无出其右。

继佳兆业·大都汇项目营销中心4月16日开放之后，其样板房也已在4月下旬开放。值此，房地内参www.BANQ.cn将对佳兆业·大都汇项目所在的大都汇片区规划予以简析。“国际消费中心北区”定义的出台，背景是政府已经将笋岗一带规划为国际消费中心，而佳兆业·大都汇所在的区域，恰好是国际消费中心正北方向，而国际消费中心，实际上就是大都汇的本意，因此将“国际消费中心北区”定义为大都汇片区。

■熟地物业，旧改先锋

大都汇片区是指：深惠路以东，布沙路以南 ，南环路（暂定）以北，吉芬路（暂定）以西所围合的区域，总用地面积 406.34 公顷。片区功能定位为：中部物流组团以发展文化产业为主导的综合居住片区。

本片区的城市发展目标：从城市整体角度出发，结合产业转型和轨道交通等重大设施建设，通过适当的旧城改造，将罗岗地区逐步发展成为空间布局优化，配套设施齐全，文化产业集聚发展、生活服务功能完善的现代化城区。

片区的建设规模总量为 699公顷，整体容积率为1.72，居住人口为 10 万。片区人口密度为2.46万人/万㎡，也就是说每1万㎡上人口规模246人，人均占地面积406.34/10=40.634㎡。这在城市中属于比较适中的人口密度水平，既不过于人烟稀疏离、也不至于过度密集。对喜欢城市生活的人来说，这是一个比较理想的片区。

■道路交通

一、深圳3个火车、地铁、公路联运综合枢纽之一

1、枢纽级地铁口物业：3#、5#地铁换乘站

3#地铁沿深惠路高架敷设，从片区西北侧通过，同时在布吉客运站和布吉街道办设有站点；而规划建设中的5#地铁沿翔鸽路－兴龙路地下敷设，将穿越07-22、07-21、07-20、07-07、07-06地块，在翔鸽路与创富路间设百鸽笼站，并于布吉客运站与3#地铁交汇换乘。规划在车站附近地面设有港湾式公交停靠站和出租车停靠站。

全长40公里的5#地铁贯穿西东，通过宝安中心站、前海湾站与地铁1号线相连，在黄贝岭站与2号线相连，布吉站实现与3号线换乘，在深圳北站连接地铁4号线。五大换乘枢纽，将1、2、3、4、5号线串联起来，从而使得全市178公里地铁形成一个巨大的轨道交通网络。

佳兆业·大都汇西侧就是3#地铁布吉客运站站，同时这里也是3#地铁和5#地铁的换乘站。通过3#地铁布吉客运站，5站可到达东门，8站可达华强北站，12站即进入CBD；而通过5#地铁，从布吉客运站出发，经坂田站、五和站、民治站等8站，即可进入深圳北站，南连香港，北通京广。

3#地铁2010-10-28龙岗双龙站到草埔站开始试运营；2010-12-1龙岗双龙站到草埔站正式运营；2011-6-30全线通车。而5#地铁也将于2010-6-30通车。

2、深圳唯一辅助客运枢纽，仅次于深圳北站、罗湖站

值得注意的是，除了3#、5#地铁在佳兆业·大都汇西侧换乘外，京九铁路布吉站也设站于此。布吉站启用于1911年，至今历史整有百年，比深圳这个城市的历史还要长得多。目前布吉站是广深铁路及京九铁路的客货运三等站，但暂时没有任何旅客列车停靠或始发。

不过，根据深圳市《深圳地区铁路运输总图规划》和《深圳市铁路第二客运站交通规划》，布吉站经过改扩建后，未来将成为一个综合客运枢纽，预计2011年6月建成使用。届时，每天将有不少于25对的广深城际和谐号列车停靠该站，每日发送客车25至30对，主要为长途旅客列车。

按照规划，新布吉站占地13.71万㎡，具体范围位于吉华路和深惠路一带。未来深圳北站建成后，布吉站将会是深圳“二主一辅”铁路车站中的“一辅”(辅助客运枢纽)，成为仅次于深圳北站、罗湖站的铁路客运枢纽。根据布吉铁路旅客车站设计日发客车规模，估计近期日均客流量5万人次、远期则为9万人次。

经深圳地铁布吉站可转乘3#地铁和5#地铁。所以布吉站也将成为火车、地铁、公路联运的综合枢纽站。客运枢纽有助于区域形成密集商务，从而带动区域的居住需求。特别是对于公寓型物业，交通便捷、商务繁荣、人流密集，都是绝对利好。

3、佳兆业·大都汇：深圳首个枢纽级精装公寓

经过以上分析，可以发现，布吉站是深圳3个火车、地铁、公路联运的综合枢纽站之一，而且还是3#、5#地铁的换乘站，其地位、客流量仅次于深圳北站、罗湖火车站。而到目前为止，在这样的枢纽级地段，还未曾出现过精装公寓产品。因此，位于双地铁交汇处，3#、5#线地铁口，零距离毗邻京九铁路布吉站的佳兆业·大都汇，也将成为深圳历史上首个枢纽级精装公寓。

二、毗邻深南大道第一延长线，5分钟到罗湖中心

大都汇片区对外联系的主要出入口为深惠路、布沙路、吉芬路（暂定），片区内道路网采用方格网状道路系统，规划道路分三个等级，包括深惠路、兴龙路、布沙路、惠康路等主干路，以及次干路和支路。

其中深惠路位于深南大道第一延长线上，红线宽度80~120米，为片区主干路，双向八车道。沿线设有轨道3号线高架轨道，罗岗立交南段设置在道路西侧，罗岗立交北段设置在道路路中，并设有布吉客运站和布吉镇政府站。

此外，在罗岗路与翠竹路之间，还将穿越围岭修建隧道。目前围岭隧道工程已规划立项，并已经开工。区域内微循环将大幅改善，将罗岗与罗湖紧密连接。佳兆业·大都汇南临罗岗路，
贯穿后去往罗湖中心仅需5分钟。

■全线密集学区：幼儿园到大专一应俱全

片区中规划安排了20所幼儿园、3所小学、4所九年一贯制学校、1所普通高中，还有一所专科院校。

一、家门口可上幼儿园，800米内两小学

该片区内现有8所幼儿园，分别位于01-02、07-03、09-01、09-05、10-05、10-10、12-04、13-12地块；规划新增12所，分别位于02-03、04-04、07-17、07-21、09-02、11-03、11-12、12-05、13-03、15-01、15-06、15-07地块。其中07-03地块的幼儿园紧邻佳兆业·大都汇，这意味着业主的宝宝们可以在家门口享受学前教育。

小学共有3所：现有2所，分别位于08-11、12-13地块，规划新增1所，位于09-06地块。08-11地块上保留的1所占地22883㎡的36班制小学，现有的另一所36班制小学，占地22380㎡，位于12-13地块。而09-06地块规划新增的1所占地14520㎡、18班制小学。

目前已经建成的两所小学，距离佳兆业·大都汇都只有约800米，步行10分钟以内即可抵达。

二、距深圳外校分校仅300米 & 4所九年制学校，密度冠深圳

九年一贯制学校共4所：现有2所，分别位于04-01、10-09（与10-06地块合并）地块，规划新增2所，分别位于05-02、15-02地块，九年一贯制学校。04-01距离佳兆业·大都汇约500米、而10-09距离佳兆业·大都汇只有300米。

其中，现有的04-01地块，为占地22899㎡的27班九年一贯制学校（木棉湾实验学校），规划将与04-03、04-04、04-10三个地块捆绑改造扩建。10-09地块，占地33610㎡，原本为36班制初中（深圳外国语学校龙岗分校），根据规划，其将与原为24班制小学、占地8398㎡的10-06地块合并成九年一贯制学校，总面积达42008㎡，可容纳60班近3500学生。

深圳外国语学校是市直属重点中学，是教育部确定的全国13所具有保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一。深圳外国语学校龙岗分校是李朗业兴实业投资兴建的国有民办型全日寄宿制初中，是深圳外国语学校为满足社会对优质初中学位的需求而承办的全市唯一的一所分校。

根据房地内参www.BANQ.cn了解，2006年，该校中考成绩在龙岗区名列第一；2007年中考名列全市第二；2008年、2009年中考该校中考总均分继续名列龙岗区第一，深圳市前三甲。此外，15-02地块规划新增的1所36班九年一贯制学校，占地39981㎡。

三、教育全线配套：距离普通高中仅1站路，将建专科院校

普通高中1所：该片区14-01地块上，规划新增1所普通高中。根据规划，学校占地36117㎡，设置48个班，按一个班55个学生计算，这所高中即可接纳2640个学生。该高中距离佳兆业·大都汇直线距离约900米，恰好位于5#地铁百鸽笼站出口处。从佳兆业·大都汇乘坐5#地铁，1站路即可抵达。

专业技术学校1所：规划新增的专业技术学校，位于03-05地块，用地面积达77356㎡，规划现有，但功能将转换成专科院校，也就是说，这所专科学校建筑是现成的，届时添加设备、资源即可运营。

■其他配套

本片区内的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施，配套标准与特区先进地区有过之而无不及。

一、家门口就有门诊部，距综合医院仅600米

综合医院2家：现有的1家50床综合医院，位于11-07地块上，即罗岗医院，其占地2211㎡，距离佳兆业·大都汇约600米。规划新增1家200床综合医院，位于14-08地块，占地21932㎡，距离佳兆业·大都汇约1200米。

门诊部6个：现有4个，分别位于07-10、07-19、10-10、12-04地块；规划新增2个，分别位于03-03、15-03地块。其中，07-10的门诊部与佳兆业·大都汇只隔了一条京南路。

社区健康服务中心8个：现有3个，分别位于05-04、09-04、13-12地块；新增5个，分别位于01-01、04-04、09-02、11-12、13-03地块。

二、文体设施齐全，地铁一站可达影剧院

区域内规划新增影剧院1间，位于02-17地块，占地26983㎡。根据规划，其作为服务性、商业用地，且片区内唯一的影剧院就规划于此，未来将与02-02、02-07、02-14、02-15四地块捆绑整体改造重建，那么整体改造重建后的02-17地块，届时将成为片区内的一个商业密集点，吸引人群聚集。02-17地块位于3#地铁布吉街道办出口不远处。所以，影剧院建成后，佳兆业·大都汇业主如果想看电影，只要坐地铁，一站路即可抵达。

区级文化中心1个：规划新增于14-02地块，占地7683㎡。

综合体育活动中心2个：皆为新增，分别位于04-03、14-04地块。14-04地块，作为居住区级的体育设施，占地15424㎡；04-03地块，占地7108㎡，根据规划是与04-01、04-04、04-10三地块捆绑整体改造重建的。其中，04-03地块的体育中心距离佳兆业·大都汇约600米。

社区文化娱乐中心10个：现有4个，分别位于04-09、05-04、10-02、10-05地块；新增6个，分别位于07-04、07-17、09-02、11-03、13-03、15-03地块。其中07-04地块的文化娱乐中心，位于佳兆业·大都汇西侧，与项目紧邻。

三、9个肉菜市场，最近只有300米

肉菜市场9个：现有6个，分别位于04-04、07-19、10-03、10-05、11-02、12-04地块，新增3个，分别位于11-13、13-02、15-04地块。其中07-19地块现有1个；11-02地块现有的1个，；11-13地块，规划也将新增1个肉菜市场。距离佳兆业·大都汇最近的肉菜市场在11-02地块，距离只有约300米。

■佳兆业·大都汇位于城市景观视觉焦点

根据规划，本片区城市景观重点控制深惠路和布沙路沿线，以及片区内部的惠康路、罗岗路和翔鸽路三条景观轴线。

本片区的街道景观（景观界面）设计应遵循下列原则：

1、沿深惠路一侧和布沙路一侧的街景立面为主要景观界面，沿街建筑造型、风格、色彩及平面布置形式，应慎重处理。

2、 惠康路、罗岗路和翔鸽路两侧街景立面是片区内部生活区重要景观界面，其构成元素主要为居住、配套设施、商业和公园绿地等，应形成良好的生活氛围。

地铁站点周边区域为城市景观的重要节点，该区域内建筑设计应强调标志性和导向性，并应形成良好的步行环境。

其中，佳兆业·大都汇西临深惠路，南临罗岗路，而且就位于地铁换乘站出口处，是整个区域的视觉焦点，所以其景观界面、建筑设计应可以得到很好的保障。

■城市更新密集区：12个“捆绑单元”更新改造

一、旧区重建改造重点区域，罗岗半数面积将更新

根据规划要求，本片区为旧区重建改造地区 ，应以“完善功能、提升服务水平”为中心，优先解决片区的交通、配套和环境问题，严格控制片区的居住人口和居住用地规模，形成文化产业发达、居住环境舒适的片区。

为了平衡商业开发与公共利益，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状保留和已获准的建筑项目，本片区不宜零星开发改造。也就是说开发改造将以“捆绑单元”整体进行。

根据规划，区域内将有12个“捆绑单元”需进行旧区更新改造重建。需进行更新改造的“捆绑单元”，占地面积几乎占了整个罗岗区域的一半。这意味着，改造完成后，整个区域将“旧貌换新颜”，成为文化产业发达、居住环境舒适的片区的同时，区域价值也将大大提升，而位于区域内的佳兆业·大都汇，也将成为旧改的受益者。

二、佳兆业·大都汇紧邻地块，3个“捆绑单元”待改造

这12个“捆绑单元”中，就有3个紧靠佳兆业·大都汇地块。一旦这3个“捆绑单元”实现更新改造，佳兆业·大都汇周边的居住环境、城市景观也将大大提升。这3个紧靠大都汇的“捆绑单元”分别是：“捆绑单元A”、“捆绑单元J”、“捆绑单元G”。

“捆绑单元A”为 01-01 地块，应配建社区健康服务中心及邮政所各1个。与地块相邻的深惠路、翔鸽路（暂定名）未建设前，应对上述规划道路上现状建筑统一拆迁。

“捆绑单元J”由 07-05、07-06、07-07、07-13、07-14、07-16地块捆绑组成。应捆绑建设07-05 地块的公共绿地和07-14地块的27班九年一贯制学校，相应配建9班幼儿园、社区健康服务中心、社区服务站各1处。与地块相邻的兴龙路（暂定名）、翔鸽路（暂定名）未建设前，应对上述规划道路上现状建筑统一拆迁。

“捆绑单元G”由07-12 、07-15、11-03、11-05和11-06地块捆绑组成。捆绑建设11-05 地块的公交首末站，相应配建 12 班幼儿园和社区文化娱乐中心各1个。与地块相邻的惠康路（暂定名）未建设前，应对规划道路上现状建筑统一拆迁。

■起步，就要拥有锋值！

可以发现，佳兆业·大都汇是目前深圳首个、也是仅有的枢纽级精装公寓；项目位于罗湖大北门、深南大道第一延长线深惠路东侧，围岭隧道修通后，5分钟可达罗湖中心。此外，作为熟地物业，片区有着良好的市政、商业配套；而且这是深圳的旧改重点区域，区域内旧改“捆绑单元”多达12个，仅大都汇紧邻地块就有3个“捆绑单元”，堪称“旧改先锋”。这些“捆绑单元”更新后，大都汇也将面临京基在蔡屋围实现的价值飞跃。

对于佳兆业·大都汇这样的物业，可以称之为锋值物业。所谓锋值，就是成熟地段（与生地对应的熟地）、交通枢纽、全配套、城市门户、商住综合的叠加产品，才具有锋值。原来的锋值地段都被豪宅占领，而大都汇是深圳首个在起步购房、起步投资时就可拥有的锋值产品。(13)*3

大都汇片区法定图则