导读：
    ■前言
    ■大蛇口=蛇口片区&大南山东
    ■深圳唯一的人居半岛
    ■片区个性特点
     一、整体容积率约0.992
     二、背山面海：山、海、城、园，罕见叠加
     三、蛇口三多：路网多，绿地多，教育科研用地多
     四、区域绿地超800万㎡，公园多达7个
      1、“蛇口熟地公园物业”：雍景湾
      2、“双公园物业”：兰溪谷
     五、5大公共开敞空间，6.3公里国际滨海长廊
    ■配套分析
     一、教育设施:学校总数高达61所，教育资源独步深圳
     二、医疗卫生设施
     三、文娱体育设施
    ■交通设施
     一、2#、5#、10#地铁：兰溪谷成地铁换乘站口物业
     二、四等级公路齐全
     三、5个公交总站
    ■旧村和旧工业区改造
     一、蛇口旧工业区：原则上尽量保留，提倡产业升级
     二、大南山东部工业用地：03-10、07-06调整为居住用地，利好招商
     三、旧村改造将作专题研究，涉地约85万㎡
    ■城市设计
    ■总结：招商四朵金花
正文：

■前言

从卫星地图上看，深圳有两个半岛：蛇口半岛（又称“南头半岛”）、大鹏半岛。而半岛比岛的优越在于，后者过于孤独，前者则即与大陆保持连续，又拥有岛的清静。而如果比较蛇口半岛与大鹏半岛，就可以发现，蛇口半岛更具有居住气息，即具有岛的偏安一隅、又位于香港与广东世界的主要地界。

我们经常说的蛇口半岛主要城区，是指包括蛇口片区、大南山东区所组成的部分，这就是广义上的“大蛇口”区域。早在建设初期，新蛇口的缔造者袁庚就提出了“将蛇口建成最适合人类居住的地方”的远景。

招商旗下的“兰溪谷国际公寓”、“雍景湾”、“伍兹公寓”、“鲸山9期”，都位于这一区域内。其中，兰溪谷国际公寓位于10-02地块、雍景湾位于01-06-08地块，伍兹公寓位于02-05-07地块，鲸山9期位于12-10地块。而房地内参www.BANQ.cn也曾将其定义为“最美深圳角”。
   
■大蛇口=蛇口片区&大南山东

大南山片区是指：工业大道（即南海大道）、港湾大道、兴海大道、月亮湾大道和西部通道的围合区域，总用地面积778.78万㎡。图则确定本片区的建设规模总量为348.24万㎡。

而蛇口片区是指：南海大道以东、东滨路以南、后海滨路以西、南至蛇口海滨的城市建设用地，总用地面积631.78万㎡。图则确定本片区建设规模总量为1051.45万㎡。

由于大南山片区以大南山为界分为东西两个片区，道路网主要沿山分布。大南山片区东西两个片区相对独立。“大南山东片区”与“蛇口片区”仅隔一条南海大道，与“大南山西片区”相比，“大南山东片区”与“蛇口片区”联系更为紧密。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn将结合这两个片区的特征，对“蛇口片区&大南山东”予以简析。

■深圳唯一的人居半岛

蛇口片区定位为：以居住为主，交通便利、尺度宜人、风景优美、设施齐全，兼有商贸旅游功能的现代化滨海城区。而大南山片区，功能定位为具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户片区。

根据规划，蛇口片区将通过调整用地结构，理顺区域内交通网络，合理配置公共配套设施，美化区域环境，在发挥土地利用价值的同时，严格控制地块的不合理开发，促进区域社会、文化、经济的协调发展。

大南山片区的开发建设将突出大南山的公共绿地的核心地位，强化生态环境，优化城市用地功能，合理确定开发规模。利用大南山片区特定的区位及自然优势，建设成为具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性片区。

■片区个性特点

一、整体容积率约0.992

由于大南山片区的总用地面积778.78万㎡，建设规模总量为348.24万㎡。整个大南山片区的整体容积率低至0.447，甚至低于大运新城片区（容积率0.56~0.68）。而蛇口片区总用地面积631.78万㎡，建设规模总量为1051.45万㎡。整体容积率为1.664。

但是，如果将这两个片区视作一个整体的话，总用地面积达到1410.56万㎡，建设规模总量为1399.69万㎡。整体容积率只有约0.992。这个容积率远低于特区内的农科中心等片区，也低于特区外政府规划的唯一休闲型豪宅区——六约北片区（容积率为1.06）。

二、背山面海：山、海、城、园，罕见叠加

“蛇口片区&大南山东”背山面海，西北可赏大南山山景，东南则可观后海湾海景，滨海特色明显，山-海-城相得益彰，是深圳特区内难得的山、海资源俱佳的片区。

此外，从法定图则上，我们可以发现，整个大南山都位于基本生态控制线以内。而2005-11-1，《深圳市基本生态控制线管理规定》正式施行之后，生态控制线以内将得到最严格的保护。除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园等四种情况，基本生态控制线范围内将禁止进行任何建设。而且，基本生态控制线原则上不得进行调整。

这意味着“蛇口片区&大南山东”在西北面的视野权将获得法律永久性的保障。

三、蛇口三多：路网多，绿地多，教育科研用地多

依据功能定位，蛇口片区各地块土地利用性质主要包括居住用地（R）、绿地（G）、道路广场用地（S）、工业用地（M）、政府社团用地（GIC）、商业服务业设施用地（C）、港口用地（T）、仓储用地（W）、水域（E）、特殊用地（D）和市政公用设施用地（U）等。

蛇口片区631.78万㎡用地面积中，居住用地288.09万㎡，占45.6%，位居第一。道路用地108.67万㎡，占17.2%，仅次于居住用地。更多的道路用地，路网系统更发达，出行自然更方便。

绿地（公共绿地+防护绿地）为83.63万㎡，占13.24%，位居第3。不过这个绿地并没有算上大南山，而如果加上396.4779万㎡的大南山，片区绿地将高达480万㎡（如再包括小南山、赤湾山等，绿地面积将高达800万㎡以上），在深圳城区中，绝无仅有。

值得注意的是，蛇口片区的教育科研用地28.64万㎡，占所有用地面积的4.53%，仅次于居住、道路、绿地用地，位列第4。教育科研用地比例之高，深圳罕见。以教育资源优越而著称的香蜜湖片区，教育科研用地也只有7.49万㎡，只占总用地的2.4%。而蛇口片区教育科研用地数量绝对值比香蜜湖高出21.15万㎡，相对值高出2.13个百分点。

四、区域绿地超800万㎡，公园多达7个

蛇口片区，1万㎡以上的绿地就有10块左右，其中法定图则规划的公园有6个。如果再加上大南山东部23-01地块的大南山公园，整个“蛇口片区&大南山东”，公园数量高达7个之多。

另6个公园分别为：四海公园（01-05-09：荔园路与爱榕路交叉口的西南侧）、锦园（02-07-09：南海大道与工业三路交叉口的东北边）、秀园（02-04-08：后海滨路与招商东路交叉口的西北边）、微波山公园（02-16-01：工业一路南边）、蛇口山公园（02-13-03：位于后海大道与望海路交叉口西北侧）、东角头体育公园（02-19-04：位于地块东南角，望海路南边）。

1、“蛇口熟地公园物业”：雍景湾

雍景湾位于01-06-08地块，北临育才二小，南临工业七路。西临后海路，与四海公园、育才二中隔路相望。雍景湾所在地块，周边都已经十分成熟，有着浓厚的居住氛围，完善的居住配套，是在建项目中不可多得的熟地物业。而项目毗邻蛇口第一大公园四海公园，距离蛇口体育场也只有600来米，西望山、东瞰海，周边配套又如此成熟，是极为稀缺的“蛇口熟地公园物业”。

2、“双公园物业”：兰溪谷

10-02地块的招商·兰溪谷国际公寓，则属于“双公园物业”。兰溪谷国际公寓位于蛇口半山区沿山路东侧，西依大南山、东眺深圳湾。兰溪谷的园林和东侧的锦园公园是连通的，穿过南海大道下面的桥洞就进入了锦园公园。社区园林和公园直接相结合这在深圳还是第一次。在项目的西面，就是大南山郊野公园。

五、5大公共开敞空间，6.3公里国际滨海长廊

除以上7大公园外，整个“蛇口片区&大南山东”还有5大公共开敞空间：分别是蛇口广场（02-12-35：金世纪路西边）、渔文化广场（02-12-36：湾厦路最南边广场)、蛇口体育场(01-04-07：位于公园路西侧，工业七路北边)、南水步行街（原名南水横街）。海上世界步行长廊（原名海上世界步行街）。

海上世界步行长廊建成后，从蛇口海上世界至红树林15公里的海岸线上，将建成一个“国际滨海长廊”。其中，蛇口客运码头至后海填海区的东滨路，全长6.3公里，划分为四个各具特色的区间段。

海上世界段为旅游、休闲等公共活动岸线及滨海高尚居住生活岸线；蛇口渔港段为餐饮文化岸线、渔港作业生产岸线及观景岸线；东角头段为海滨公园公共开放的休闲、游憩岸线及滨海居住生活岸线；后海填海段为西部通道口岸的空间开敞段、滨海社区活动中心岸线及滨海居住生活岸线。

■配套分析

本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。其中必须独立占地的公共设施和市政设施有：

一、教育设施:学校总数高达61所，教育资源独步深圳

在整个“蛇口片区&大南山东”，有多达61所学校，分别为“40幼儿园+11小学+3初中+3高中+3九年一贯制学校+1中学”。

其中幼儿园40所，现有19所，分别位于02-06，04-02；01-01-10，01-02-07，01-02-12，01-03-04，01-04-01，01-06-01，01-07-02，02-01-13，02-02-03，02-08-11，02-09-08，02-10-07，02-10-16，02-11-02，02-11-03，02-17-02，02-17-23地块。

规划增加21所，分别位于02-05，07-06，13-02；01-01-07，01-06-08，01-07-07，02-02-14，02-03-03，02-07-15，02-11-18，02-12-18，02-12-32，02-14-05，02-15-10，02-16-11，02-16-12，02-18-01，02-18-04，02-18-05，02-18-06，02-19-01地块。

小学11所，现有7所，分别位于04-09，12-14；01-03-01，01-06-06，02-04-06，02-07-07，02-09-09地块；规划增加4所，分别位于09-03；02-03-02，02-15-11，02-18-04地块。九年一贯制学校3所，现有1所，位于02-11-11地块；规划增加2所，分别位于12-23、02-18-02地块。

初中3所，现有2所，分别位于01-05-10，01-07-11地块；规划增加1所，位于02-09-05 地块。高中3所，现有1所，位于02-01-08地块，规划增加2所，分别位于01-01-06，02-19-02地块。另还规划增加中学1所，位于09-01地块。而在招商·兰溪谷的北面，09-03、09-01地块，将分别新建18班的小学和24班的中学各1所。

在“蛇口片区&大南山东”内，所拥有的学校数量之多，以及学校密度之高，都堪称深圳之最。毫无疑问，深圳教育资源最丰富的片区桂冠当非“蛇口片区&大南山东”莫属。

二、医疗卫生设施

在该片区，有医院3所。现有2所，分别位于01-04-03，02-11-14地块；在02-03-08地块，还将规划增加1所医院。在13-02、01-01-05，02-18-03，02-19-01地块，规划增加门诊部4个。在02-09-04地块，规划增加休疗养院1所。而“蛇口片区&大南山东”，也将因此成为少数拥有休疗养院的片区之一。

社区健康服务中心总量有21个，现有15个，分别位于01-01-10，01-01-16，01-02-12，01-03-02，01-03-03，01-05-05，02-02-11，02-03-06，02-03-09，02-07-15，02-08-11，02-09-08，02-10-05，02-12-24地块，计划增加6个，分别位于01-07，10-01；02-08-02， 02-11-19，02-12-13，02-15-10，02-18-03地块。

其中01-04-03地块的医院，为500床的区级医院——联合医院所在地。

三、文娱体育设施

文化站总量为3个，现有1个，位于01-05-09地块；规划增加2个，分别位于02-04-08，02-19-04地块。此外，还规划在13-02、02-12-36，02-16-09，02-17-06地块，增加4个居住区级文化中心。

影剧院总量为3个，现有2个，分别位于01-04-06，02-10-10地块，规划在01-01-03地块增加影剧院1个。

综合体育活动中心总量为6个，现有3个，分别位于01-04-07，02-01-16，02-12-35地块；规划增加3个，分别位于02-04-08，02-13-03，02-19-04地块。

社区体育活动场地总量为18个，现有1个，位于01-01-16地块；规划增加17个，分别位02-02，07-06，12-10；01-01-07，01-06-08，02-07-12，02-08-02，02-11-01，02-11-16，02-11-18， 02-11-19，02-15-12，02-16-11，02-16-12，02-18-03，02-19-01，02-19-03地块。

其中，01-04-07地块的综合体育活动中心，即蛇口体育中心，占地达52066.9㎡，拥有一个灯光足球场，一条塑胶跑道，两个篮(排)球场，6个网球场和5个人制灯光小足球场，是蛇口片区目前唯一面对市民开放的运动场。

■交通设施

一、2#、5#、10#地铁：兰溪谷成地铁换乘站口物业

2#地铁线经太子湾片区从规划区南侧经过，并在蛇口客运港区设置轨道站点，在大南山南侧设置2#线车辆段；规划地铁5#线拟在片区西南侧通过，在兴海大道设置站点。但是，具体线路及穿越形式尚未最后确定，其站址及路线须以最后审定的地铁专项规划为准。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn根据现有资料，地铁2#线在“蛇口片区&大南山东”有6个站点，依次为海月站、湾厦站、东角头站、水湾站、海上世界站、，最后与地铁5#线在蛇口港站接驳。而地铁5#线，在片区内则有蛇口港、蛇口西两站。

值得注意的是，地铁2#线的海上世界站离招商·兰溪谷只有约300-400m的距离。
而未来10号线也将蛇口与宝安区连接，海上世界将成为换乘站，在兰溪谷与锦园之间还有一个站点，换乘、3个地铁口---无论是在深圳资源类豪宅史上、还是在深圳城市类豪宅史上这都是绝无仅有的。

2#地铁线蛇口港站距离鲸山9期、伍兹公寓都只有约400米的距离。而雍景湾距离2#地铁湾厦站直线距离只有约650米。

二、四等级公路齐全

本片区对外联系的主要道路为南海大道、港湾大道、兴海大道，后海大道、后海滨路和东滨路。法定图则要求，本片区内道路系统设计原则上在满足有关交通规范的同时，应维持滨海片区的完整性。区内道路分为四个等级：

高速公路：西部通道，路宽50m。

城市主干路：南海大道，路宽46.5m，双向6车道；兴海大道，路宽80m，双向8车道；港湾大道，路宽26m，双向4车道；东滨路，为双向6车道；后海大道，为双向6车道；后海滨路，双向4车道；望海路，双向4车道；

城市次干路：兴工路、沿山路、工业八路路宽18～40m，双向4车道；工业八路、工业七路、招商路、太子路、公园路、后海路、东港路、招商东路、南水路、蛇口新街、爱榕路、海月路，以上路面除局部路段外，均为四车道；

城市支路：为各地块通行与出入的主要道路，为双向或单向三车道。各街坊及组团内部道路，路宽10～20m，大南山公园内主道路车行道宽度为4.5m。

其中招商·兰溪谷2期临城市主干路南海大道，在使得出行更便捷的同时，也给本项目靠近大道位置的户型构成噪音影响，不过受影响单位数量不多，大约在15%左右。

三、5个公交总站

本片区地面公共交通场站分为两级设置：公交总站（首末站）、公交停靠站。区内公交服务线路为终端式和穿越式两类。

在大南山公园北侧01-01地块，将结合公园入口设置公交总站；结合地铁2#线、5#站点，在14-04设置公交接驳站（总站）；公交服务线路的走向和站点位置根据全区公交规划确定。南海大道作为规划区的主要区域性通道，应优先满足公交线路畅通及公交设施布置。

此外，在02-06-07，02-12-37，02-14-05等地块，将增设3个公交总站。其中，02-06-07地块的公交总站，紧邻海上世界地铁站，离招商·兰溪谷也只有约300-400m的距离。

■旧村和旧工业区改造

上世纪70年代末，招商局在深圳创办蛇口工业区，这是中国第一个对外开放的工业园区，对深圳的改革开放与发展起到重要作用。由于历史原因，在“蛇口片区&大南山东”内，还有为数不少的工业用地。这些工业建筑沉淀下来，成为深圳改革开放凝固在蛇口的记忆。

法定图则规定，这些工业用地将按照以下原则进行改造、升级、转型。

一、蛇口旧工业区：原则上尽量保留，提倡产业升级

蛇口片区有约34.02万㎡旧工业区需改造，该类用地规划控制为特别管制片区，原则上尽量保留，提倡产业升级。

旧村以及公园旁、沿滨海岸线的小型工业区以居住、办公、文化设施为改造方向。其中，蛇口新街、太子路以南按保留建筑、产业升级为主，以北可以拆建。

二、大南山东部工业用地：03-10、07-06调整为居住用地，利好招商

而对于“大南山东部片区”内的工业用地使用应遵循如下控制原则：⑴现状传统工业逐步向高科技研发及都市工业转型。⑵现状工业区可近期保留，改善环境，并严格控制建设；远期按图则规划的功能要求进行改造。

在大南山片区的法定图则，大南山东片区现状为工业用地的03-10、07-06两块地块，用地功能将调整为居住用地，但应考虑为本片区产业及居住提供配套服务。07-06地块位于招商·兰溪谷北面约100m。

用地功能的调整，兰溪谷北面景观将得到优化，业主获得更好的居住体验。

三、旧村改造将作专题研究，涉地约85万㎡

对现状为城中村的约85万㎡左右用地：包括水湾村、大铲村、渔二村、围仔西村、渔一村、南水村、海湾村及湾厦村历史用地，将进行旧村改造专题研究。

其改造开发需结合相关城中村改造政策（基本依据《深圳市城中村（旧村）改造五年计划》划分拆建、环境改造和保留范围，作适当调整）进行专项研究，来确定容积率和建筑密度。图则仅提出对各地块的规划配套设施项目及区内道路交通体系予以控制。

■城市设计

对于蛇口片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：1、突出蛇口的滨海特色，有利于形成山-海-城相得益彰的环境；2、在建成区维护蛇口片区已被认同的城市尺度，新开发区创造蛇口作为深圳市西部门户的城市风格。

本片区的整体空间环境控制应遵循以下原则：1、加强对大南山山体及周围生态自然环境的保护，突出和利用滨海的商业办公区作为片区重要视觉标志功能，充分体现整个山体对城市发展区的背景衬托作用。2、规划应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融。

而对大南山东片区，关键在于突出南山公园“视觉及景观控制中心”的作用。

具体要求如下：1、落实上层次规划对大南山片区在自然景观保护和整体景观环境的城市设计要求，并加以细化，并为详细蓝图设计提出城市设计要求。2、突出山、城、海之间的关系，充分体现大南山的空间主导性。3、加强对大南山自然山体景观的保护，体现本片区在生态景观的整体性、连续性的特色；4、限制厌恶性的、扰民的、有噪声和视觉污染的项目。

以上要求，对于区域内的“兰溪谷国际公寓”、“雍景湾”、“伍兹公寓”、“鲸山9期”，将因此而获得一个更纯粹的景观。

■总结：招商四朵金花

蛇口是招商地产的总部所在地，蛇口CBD---海上世界的商务对于创意产业其实是非常方便的、同时又是安静的，海上世界及即将建设的新海上世界，其实就是深圳唯一的企业级CBD，有CBD的便利、而无CBD的喧嚣，

随着太子湾邮轮母港、新海上世界建设、蛇口网谷、中科院育成中心、新蛇口战略实施等，为蛇口区域价值提供了良好的新基础。而这些战略措施，将成就蛇口为深圳唯一的“企业级CBD”。

蛇口独一无二的5分钟山海城港半径，而且这里的国际化人口比例是深圳之最，其商务素质将因此受到国际力量的带动和提高。这里还拥有深圳最多的国际学校：4所。深圳最大的国际化别墅区“蛇口半山别墅区”也位于这一区域，而且这里的物业基本上都是只租不售。

所以，如果说兰溪谷国际公寓是“唯一企业级CBD、最国际化片区中的唯一中户公寓”，那么伍兹公寓就是“深圳唯一企业级CBD中唯一小户型公寓”、而鲸山9期则是“深圳最大的国际化别墅区唯一可售物业”，雍景湾则是“蛇口熟地公园物业”。（13）*2

招商·蛇口’法定图则