导读：
    ■板块轮动在即，万科沙井“搞潜伏”
    ■沙井楼市供求，远比罗湖、福田紧张
    ■需求多，供应少：小产权房风险重重
    ■深圳供求关系最紧张区域：万科、华盛双盘将推
正文：

■板块轮动在即，万科沙井“搞潜伏”

在深圳的房地产企业中，万科的市场嗅觉应该是最灵敏的。万科进入一个区域，往往预示着这个区域会成为新的市场热点。而房地内参注意到，在以往少有品牌地产商问津的宝安沙井，万科也有了一个新项目。同区域内，在万科项目之外，就只有华盛地产开发的华盛·西荟城。万科为什么选择在这个时候进入沙井？我们又应怎样看待沙井仅有的两个商品房项目呢？

在证券业中，有一个术语叫“板块轮动”：在牛市的时候，板块与板块之间会出现热点转换，推动大盘逐步上扬。比如，股市上行时，热点往往会在金融、地产、有色、钢铁、电力、金融等行业轮流转换，人们称之为板块轮动规律。有过炒股经验的股民就知道，一般来说，如果在板块轮动前进入区域内，提前潜伏、完成布局，往往会获得非常丰厚的回报。

而房地内参发现，在房地产业同样存在这样的“板块轮动”现象，只是轮动的板块从行业变成了区域。比如，80年代的罗湖、90年代的福田、00年代的南山，楼市热点从东往西，已经完成了几次轮动。和炒股一样，如果你在这些板块轮动之前，提前完成投资布局，到今天应该都已经获得了十数倍甚至数十倍的回报。

■沙井楼市供求，远比罗湖、福田紧张

在原关内区域土地几近枯竭的背景下，在10年代，原来地处关外的宝安、龙岗，自然会成为新一轮的地产板块轮动主角。沙井的潜力，也将逐渐被发掘。除了板块轮动之外，更重要的原因或许与沙井的经济发展水平、以及市场结构有关。

沙井街道辖区面积53平方公里，南边的福永街道辖区面积58平方公里，北边的松岗街道辖区面积为64平方公里，这三个街道加起来总面积达到175平方公里。而福田全区总面积78.8平方公里、罗湖78.36平方公里，总面积为157.16平方公里。也就是说，沙井+福永+松岗，这三个街道面积比关内的罗湖、福田两个区还要大，建成区也要大过罗湖与福田（请各位从卫星地图上查看）。

目前，关内的罗湖、福田几无新房供应，区域内的住房需求主要通过三级市场也就是二手房来满足，供应极其紧张。区域价格高涨，二手房也难以充分满足日益增加的购房需求，大量区域内购房需求不得不向临近的龙华、坂田、布吉等区域外溢。而实际上，房地内参研究发现：沙井的供求关系，远比罗湖、福田要紧张。

■需求多，供应少：小产权房风险重重

何以见得呢？首先，经过多年的发展，沙井及周边阶段的工业都十分发达，无论是人口还是经济总量，都有着极其庞大的规模。这造就了一大批富裕的企业主、企业高管，而当地的原村民们也成为最大的受益者，身家动辄成百上千万。 区域内存在大量置业以及换房需求，消费潜力非常大。

但是，与发达的工业相悖的是，沙井第三产业十分滞后，也没有多少商品房项目开发，也找不到几家像样的地产公司，品牌房企更是属于稀缺品种。根据房地内参了解，沙井目前仅有4个商品房项目在售。沙井人想买房在当地都找不到房源。这种现象在松岗、福永同样存在。

不过，沙井、松岗、福永商品房虽然不多，小产权房却有不少。有媒体做过统计，2009年沙井在建的统建楼盘就在50个以上，住房达到5万套以上。但是，这些小产权房由于存在以下各种问题，对于很多人来说，只能是无效供应：1、质量可能有问题，出问题了也难维权；2、经济效益差，涨价慢、出手难，难以享受房价上涨带来的红利；3、相应配套服务缺乏，如学位、天然气……；4、安全隐患相比较大；5、产权风险，随时可能被无偿收回。

■深圳供求关系最紧张区域：万科、华盛双盘将推

沙井、松岗、福永等区域，实际上面临着这样的尴尬：有钱人很多，有着大量的购房需求；商品房却很少，品牌项目更是凤毛麟角。在罗湖、福田等区域，还可以通过购买二手房的方式来缓解。而沙井及周边街道，连合适的二手楼盘也没有几个。而小产权房虽然很多，却存在诸多风险，相当于无效供应，只有自住供应，几乎没有交易价值。

所以，沙井及其周边，实际上是深圳供求关系最紧张的区域。其供应紧张程度，远超罗湖、福田。在很多开发商还没有意识过来的时候，万科地产潜伏沙井、提前布局，其原因或许正在于此。在过去的两三年，沙井都没有住宅的供应，而万科沙井项目、以及华盛·西荟城，作为区域内为数不多的商品房品牌，也将获得这些购房者的青睐。

华盛·西荟城毗邻沙井镇政府，占地6.3万㎡，总建面35万㎡。其中商业31500㎡、酒店物业13800㎡，商务办公物业13140㎡。是西北门户的首个都市综合体。而万科沙井项目，占地7.5万㎡、建面20万㎡，也有4万㎡的商业。这两个项目的推出，将极大地缓解沙井供需的矛盾，而良好的商业生活配套，将让区域购房者的生活质量提升到一个全新的高度。（13）