导读：
    ■深圳楼市遭遇“三限”
    ■冷了深圳，热了东莞
    ■深圳限购，利好莞惠别墅
    ■深圳楼市重回计划经济
    ■万科·麓湖：深圳中产自住投资首选
正文：

■深圳楼市遭遇“三限”

在限贷、限购之后，深圳近日再度出台更为严厉的“限价令”：将限价目标分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”；单个楼盘不得高于政府核定的最高价格进行销售，且2011年深圳房价涨幅不能超过10%！

而2010-9-30发布的“深府办〔2010〕82号文”还有以下要求：1、深圳户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）购房不能超过两套住宅；2、非户籍家庭，但能提供在深圳1年以上纳税证明或社保缴纳证明的，限购1套住宅。

在《楼市“斗鸡博弈”，应有眨眼条件》www.banq.cn/html/10965.htm一文中，房地内参www.BANQ.cn曾对此进行过分析：由于限价甚至降价的政策预期，遭遇限购政策之后，回出现降价无效现象：有资格的买不起、有资格的买不了！目前深圳处于交易限制期了，降价也无效，房价将就此被冰封。

■冷了深圳，热了东莞

有意思的是，一向唯深圳马首是瞻的东莞楼市，最近却与深圳不太合拍。深圳成交急剧萎缩，东莞反而放量增长。而且，据了解，位于东莞同沙生态公园南的麓湖，最近也迎来了很多深圳客户。

限贷、限购、限价，市场背景和交易条件的变化，必然引发市场的连锁反应。在政策的强力调控下，市场必然随着指挥棒的指向而起舞。毫无疑问，限贷、限购、购价，对深圳楼市来说，可能是利空，甚至有可能带来灾难性打击；但是，对深圳周边城市的楼市反而是利好，特别是麓湖这样的稀缺资源型别墅项目，会因此而迎来一个新的机遇期。

有数据为证：2011年第一季度，深圳市一手住宅成交量为72.59万㎡，环比2010年第四季度减少30.75%。而同期，东莞新增住宅面积约111.8万㎡，同比2010年增加几乎两成；东莞一手房住宅网签面积更是达到124.1万㎡，同比增加了33.3%，创下历史同期的最高点。东莞的平均房价也创下了历史新高，同比上涨13.7%，达到8240元/㎡。在深圳限贷、限购的背景下，深圳的楼市成交在迅速萎缩，而东莞却逆市上扬。冷了深圳、却热了东莞。

■深圳限购，利好莞惠别墅

这种情况，在深圳、东莞房地产发展史上极为罕见。原因何在呢？

首先，我们来看限购对深圳的影响：根据限购令，深圳户籍家庭限购两套住房，非户籍家庭限购一套住房。那么，这个政策是如何对深圳、东莞楼市产生影响的呢？我们不妨逆向思维：已有一套房的非户籍家庭、以及已有两套房的户籍家庭，假如要购房，会买什么样的产品？

在基本居住需求早已满足的背景下，如果再买房，必然是改善型需求。也就是说，已有一套房的非户籍家庭，要想改善居住状况，必然购买大户型豪宅；而已有两套房的户籍家庭，已经有过二次以上的置业经历，如果再买房，可能就是超大户型、或者别墅。在深圳限购的背景下，他们事实上被剥夺了进一步改善住房条件的资格，只能通过深圳周边城市来解决。

限购令，实际上是对深圳的改善性需求在进行限制，而这些需求必然向东莞、惠州外溢。考虑到时间成本、交通成本，如果在深圳已有一套或两套住房，深圳人不大可能长住东莞、惠州。所以，从时间、交通来考虑，东莞、惠州的高层住宅对有改善型自住需求的深圳人来说其实并没有任何吸引力。而最有可能受益的是带有休闲、度假性质的别墅产品，有着稀缺山水资源、环境清幽，能够带来与深圳高层不一样的居住体验，可以提升生活质量。

■深圳楼市重回计划经济

那限价令呢？限购更多的是打击了深圳的改善型自住需求，使之外溢到周边未限购的东莞、惠州，特别是东莞、惠州的资源型别墅产品，将因之受益。当然，由于限购令的存在，市场参与者、参与资金都会大降，部分投资需求也会随之离场。而限价则是直接扼杀了投资收益空间，严重打压了深圳楼市的投资需求。

众所周知，深圳楼市很大一部分是投资需求，高峰时投资需求占到楼市总成交的一半甚至7成以上。投资需求的推波助澜，是楼市上行的重要推动力。而投资需求之所以会入场，是因为楼市有赢利预期乃至暴利空间。当限价令出台之后，利润空间被大大压缩，年度涨幅不超10%，这样的收益水平，远远不能满足大部分楼市投资者。

更何况，限价令只限涨、不限跌。如果深圳政策再严厉、保障房供应跟上来，理论上来讲：类似08年超过50%的跌幅都有可能。也就是说，在深圳做房产投资，潜在风险远超收益。在“限贷限购又限价”的政策背景下，深圳楼市、特别是新房市场实际上已完成“去市场化”，倒退到了计划经济时代。而临近的东莞、惠州，楼市实行的却是市场经济，不限跌但也不限涨。同样的市场风险，可以博取更大的收益。两相对比，投资需求自然会流向莞惠。

■万科·麓湖：深圳中产自住投资首选

中国自2002年广义货币（M2）余额18.3万亿，发展到2010年年底的72.6万亿，8年之间增加了54.2万亿、几近翻了两番，每年超出GDP增速达21%左右，而且这种状况仍在持续。货币超发严重，通货膨胀势猛如虎。面对通胀，最痛苦、最焦虑的就是中产阶层。穷人无钱可贬，富人有产业可以实现资本增值。

中产投资渠道却不多，一旦操作不慎，财富就会急剧缩水，社会阶层会向下堕落。当然，中产阶层原本可以将持有的现金投资到股市、黄金、债券上去。但前者风险太大、黄金价格已高且无现金流、债券的汇报率并没有优势，唯独房地产无须保管且有现金流（租赁）。房地产作为最有效的保值增值产品，仍将是中产最重要的投资渠道。

所以，限贷、限购、限价，都很难阻止投资者的资金向房地产流动，只是投资的主战场转移到了东莞、惠州。而麓湖这样的别墅产品，也就成为这些投资者的首选。首先，麓湖2万元/㎡的均价，远低于深圳的许多高层产品，总价也只与一套大户豪宅相当。这个价格在很多中产投资者的承受范围之内。第二，比高层好打理。一套别墅，顶得上好几套高层，管理也简单许多。对异地投资，这非常关键。第三，同等市况下，稀缺资源型别墅比高层涨幅更大。

地处东莞同沙生态园的南端，东面紧邻大岭山湿地公园的万科·麓湖观山月，东依象牙山、西枕麒麟山、北靠马头山，座落于山谷之中，被大片的绿色山体资源包围。项目置身同沙生态园内，东临湿地公园，是深圳难得一见的稀缺资源型纯别墅项目，而且又有全球第一住商的万科品牌。在深圳限贷限购又限价的背景下，无论改善型自住、休闲度假、还是投资，都是不可多得的项目。（13）+（09）1/2