前注：暴雨，也无法阻止对真相与知识、理论的向往！受星河地产之邀，房地内参www.BANQ.cn于4月17日下午15：00-17:30在星河时代营销中心举办了《限令下的房产投资布局之道》讲座。

有来自求迷会、星河时代客户、投资客网友等110位听众与我司负责人尹香武（半求）先生一起，共同经历了一场长达两个半小时、中途无休、充满智慧含量的头脑激荡。

现将讲座记录分章节发布。由于是文字速记稿、可能存在错漏、以及口语环境下与文字表意的差，请各位自行鉴别，仅供参考！

半求：

（二）保障房对我们的影响

我觉得保障房的影响有三块。第一，保障房除了上面的影响之外，保障房多了，占据了房地产服务的力量，最重要的影响是什么呢，本来深圳市没有保障房，从2003年以后保障房的建设量是零，龙岗多一些，龙岗的保障房一直是比较多的，但是现在要开建10万套保障房，它有几个做法。第一，要求商品房里面搭配建设保障房；第二，收购一些比较低档的商品房转为保障房；第三，新划拨地块建保障房。现在最常见的是把地铁枢纽的上盖物业改成保障房，这是最主要的一块，也就是说要盖成每年10万套房子，要占用原本是用来建商品房的土地资源，原本这块地出让建商品房，我以后不出让了，我来建保障房。这样用来建商品房的用地会下降，下降的幅度，不考虑容积率的情况下，只能是一半，商品房占用的土地资源要下降一半，这就是保障房给我们带来的最大影响。

所以，我也在想，深圳2007年10月份开始到2008年的时候，价格下降很快，政府那时并没有说要盖这么多保障房，现在这么严重的限令，为什么价格没有下降，我想是因为市民专家化了，他们想一方面限制商品房价格，限购、限贷；另一方面，用更多的土地建保障房。中国反应最敏捷的深圳，这一次反应看似很迟钝，实际上也很敏捷，政府把更多的地用来建保障房，那我就不卖，这么严格的限制条件，比2007年、2008年严重得多，2007年的政策没有这么严重，但是恰恰就是这么严重的条件，我们的购房者不为所动，我觉得这帮购房者真是棒，这30年没有白活，这个市场机制没有白搭建，他们太聪明了，行动截然一致，没有人号召不卖房运动，有号召吗？我只听过不购房运动，你们有没有听过不卖房运动？没有不卖房运动，大家都不卖房，反应还是快，《经济观察报》有个记者问我说，这次深圳反应怎么这么慢。我说你的意思是什么？他说为什么深圳次次反应快，这一次却没有降价呢。

我说为什么要降价呢。我就给他分析，深圳的反应还是快，没动那就叫反应，反应不是一定要动的，西安人在等着我们动，等着我们降价，等着我们低30%挂牌。现在想想，我们从2000年开始这样子熏陶，熏陶到现在，好象有点成果，购房者懂了，真正专家化了，而这个专家化的过程，没有任何人号召，全是他们凭着自己的经验总结出来的，很可喜。这次的反应不是慢，也是快，这和外地的人正好不一样，保障房占了土地资源，哪怕这样波动一下，我无所谓，他选择的是继续持有的多。2011年更严厉的政策没有导致出现2007年的情况，2007年那时候，我自己写很多文章，大家有没有记得，我们说这是“龙市”，当时说“龙市”，我就提到这两个字，我今年没有写这些东西，这是第一个影响。

第二个影响，因为保障房的出现，深圳的土地出让机制，我目前得到的消息会有些变化，有几个变化。一，小宗地出让成为主流，不再允许出让大宗地块，以后出大盘的机会少了，其实现在已经少了，假设说在座的各位要选优质的大盘，你们用你们的手指头算一下，档次要够、品牌要好、物业管理要好、交通条件要好，要大盘，因为深圳的整体环境不怎么好，我要比较好的小环境，大盘的因素就是这个，未来大盘会减少，保障房起来，使得小宗地块的出让越来越多，深圳的大盘时代过去。大盘时代过去，其实有它的进步意义，对整个城市的进步有意义、有价值。但是对于我们这些人来说，我们特别忙，没有太多时间在家里，其实我愿意把家人放在一个大盘，如果是我自己住，大盘小盘就没有感觉，下班直接回家，上班就直接走了，园林就是给保姆准备的，对我来讲没有太大意义，但是对家人来讲，如果你的家人很多，对他们来说，园林很重要。对我来讲，要我来选，我肯定选大盘，有散步的地方，又安全，小孩不能出去。以后大盘会减少，大盘减少的拐点的来临应该是在2014年，那个时候找大盘的几率就非常低了，可能要去惠东、东莞那边，深圳很少了。
 
第三个影响，其实上面已经说了一点，保障房所带来的供应结构的变化，供应结构的变化影响心理。在座各位都是投资客，最低身价也有500万以上了吧，你在这个时候不会太贪他的小便宜，非要去作假、要去买个保障房的动力下降了。中国很有意思，经历过两个过程，一是“装富”的过程，开假证明，我有多少钱一个月，为什么买商品房，那是“装富”，其实你没有那么富，我们装富装了十年，绝大部分人，你们别笑，也许你们装过富，在起步阶段，也许你炒到现在不用装富了，原来你是装富的。现在要“哭穷”，未来是“哭穷”的十年，为了买保障房，什么我家的车是亲戚的车，我现在住的那个地方是亲戚家的，我是寄住的。一定是这样，以后“哭穷”成为主流，原来“装富”是主流。我觉得这个社会真是怪，一切都是管理太多的原因，不管也就好了，银行管就好了，银行查我的资产也就好了，装也装不了，现在是政府逼着人要“哭穷”。

这个社会即将进入80%的人有装穷的可能，深圳是以富为荣的，这个人富了，我要学习他，以后他装穷分了一个房子，我就去取经，你是怎么装穷的，证明在哪开的，怎么样取信于政府的，我们的心态堕落为装穷的心态，我很不喜欢这个心态，但是大家不要笑，装穷会成为未来十年的取胜之道，占一个房子，装穷十年以后就可以卖，比如说我现在每个月五千块钱的收入，你当然装穷，装穷的收入比那五千块钱还抵。有一次在一个公司内部会议上，我提出一个观念，原来我们是“装富”，“装富”有积极意义，哪怕是假富，那也是一种心态，我要拼搏、我要赚钱，给深圳注入了一种“强心剂”，而现在不是，现在让你打了一个“镇定剂”，你要“哭穷”，我就很不喜欢，以后“哭穷”的人会得便宜，这就不好了。
   
现在保障房不知道分给谁，保障房的量这么大，假设政府一年盖了10万套保障房一定要分掉，分的过程就是“哭穷”的过程，现在很多人一查，查一查就是住亲戚家，一开好车就说这是别人的车，我说别人怎么这么好命，房子是别人的、车子是别人的，我们为什么用的都是自己的，也就是说他们已经开始会“哭穷”了，我希望我们能影响的人，打死也别“装穷”，真的不要装穷，哪怕你装富也好过装穷，这是一种心态，我们要上进，我们不要装穷，哪怕我只有五千块钱一个月，我认为你不要装穷，确实装穷能得到便宜，但是这个便宜十年之后就是你的障碍，他再要有财富心理就不可能了，我希望我能影响到的人继续保持现有的状态，如果你原来装过富，继续装富，不要哭穷。

待续4、5、6……

 星河时代营销中心内举办，到场110人